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1、金星东门项目二二0000七年十一月二十一日七年十一月二十一日改造概念规划案第一部分第一部分 基地研究基地研究区位区位 位于金星小区西侧，西临万宏路，北临二环北路。二环北路一方面可以直接切入昆明主要城区的各个位置，另一方面可以迅速切入昆曲路、昆玉路、昆安高速等昆明的各大交通大通道。周边环境周边环境 四周情况较为复杂，其中项目的南部和东部都被小坝东村包围，人员复杂，治安状况一般；北部是小坝立交桥，来往车辆较多，噪音较大。西面是金星小区综合住宅区，环境良好。1 1、基地客观情况调查、基地客观情况调查周边人口周边人口 周边的人口众多，金星小区居民与本项目未来的生活连为一体，共同组成一个金星小板块。本板
2、块特点综述： 是金融、教育、交通、餐饮等各种生活配套设施比较齐全，商业氛围中等，存在众多适合大众消费的场所。但是由于项目旁边有城中村（小坝东村）的存在，目前项目周边的环境较差。2 2、项目特殊点分析、项目特殊点分析城中村对项目的影响城中村对项目的影响A A、昆明城中村特点、昆明城中村特点、昆明城中村特点、昆明城中村特点1 1、拥有面积庞大的蔬菜市场2、建筑密度大、容积率高3、市政设施缺乏，环境质量差4、“城中村”居住人口情况复杂5、流动人口聚集，社会治安问题严重B B B B、城中村对本案的影响、城中村对本案的影响、城中村对本案的影响、城中村对本案的影响威胁：威胁：1、城中村”的存在影响本案的
3、治安；2、增加本案管理成本；3、“城中村”会影响本案的住宅品质。机会：机会：1、“城中村”的存在方便了本案居民生活；2、 流动人口对本案周围的商铺是一个利好。A A、交通配套、交通配套本项目旁边拥有3、25、114、119、146路公交车，可以达到火车站、金殿等地。3 3、项目周边配套分析、项目周边配套分析B B B B、休闲娱乐配套、休闲娱乐配套、休闲娱乐配套、休闲娱乐配套 项目周边拥有数量众多，中等消费水平的休闲娱乐配套设施。 这些设施可以给居民的日常休闲生活带来极大便利。C C C C、医疗配套、医疗配套、医疗配套、医疗配套项目周边拥有医疗机构，距本项目的距离均在5分钟车程之内，可以满足
4、居民的日常看病需求。DDDD、教育配套、教育配套、教育配套、教育配套项目周边教育配套基本完善，在项目周边1000米范围内，拥有从幼儿园到中学的完整的初等教育体系。E E E E、金融配套、金融配套、金融配套、金融配套项目周边1000米范围内，分布着中国农业银行、中国光大银行、中国银行和中国建设银行等多家大型金融机构。F F F F、餐饮配套、餐饮配套、餐饮配套、餐饮配套项目紧靠万宏路，该路是一条以餐饮为主的街道，同时金江路上也拥有众多的餐饮企业，且周边餐饮品质均较高。有利点：有利点：1、本案地处一环与二环之间，地理位置优越；、本案地处一环与二环之间，地理位置优越；2、由于位置原因，本案未来的升
5、值潜力是非常可观的；、由于位置原因，本案未来的升值潜力是非常可观的；3、本案本身配套设施完善，居民生活十分便利；、本案本身配套设施完善，居民生活十分便利；不利点：不利点：1、本案旁边的城中村，对项目的品质与安全构成直接影响；、本案旁边的城中村，对项目的品质与安全构成直接影响；2、本案旁边的立交桥，对居住品质提出了严峻考验；、本案旁边的立交桥，对居住品质提出了严峻考验；3、本案涉及到拆迁，需要付出费用和时间成本；、本案涉及到拆迁，需要付出费用和时间成本；总之，本案机遇与风险并存，本案成功与否的关键在于产品总之，本案机遇与风险并存，本案成功与否的关键在于产品定位、价格策略与推广策略。定位、价格策略
6、与推广策略。4 4、基地分析结论、基地分析结论第二部分第二部分 市场分析市场分析自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 对项目的影响：这里所指的“新审批、新开工的商品住房建设”并非针对具体某一个项目，而是针对一个城市的整体规模。也就是说，今后，某些新审批、新开工的商品住房建设项目仍可能不必受到这个规定的限制，受这个指标限制的是城市的“整一盘棋”。因此，在产品规划时90平方米以下住房面积所占比重可以略低于70%，对较高利润的实现有一定保障。1 1、政策影响因素、政策影响因素u国家性
7、房地产政策对本案的影响国家性房地产政策对本案的影响从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。 对项目的影响:后期产品面积规划时尽量避免出现8595平米之间的户型,这样会因为交房时不可避免的面积误差导致客户增加首付款金额,加剧客户接房的抗性,为开发商回款带来一定阻力。购买房屋建筑面积在144以下的需交纳占总房款1.5%的契税,房屋建筑面积在144以上的需交纳占总房款3%的契税。 对项目的影响：后期产品面积规划时尽量避免出现141147平米之间的户型，这样会因为交房时不可
8、避免的面积误差导致客户增加首付款金额,加剧客户接房的抗性,为开发商回款带来一定阻力。中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。 对项目的影响：在一定程度上可以避免恶意炒房客户的大量存在，有利于本案销售的正常进行。第二次新修改的昆明市城市房地产交易管理条例中明确规定：配套基础设施和配套公共建筑与住宅建设项目统一规划，同步配套建设、验收、交付使用。影响一：应该在充分市场调研的基础上规划本项目配套，尽量填补项目区位配套空白，使配套和产品相得益彰，提升产品品质。“同时具备
9、合法产权的固定住所和稳定的生活来源两个条件，均可以在云南省内迁移落户 。”影响二：为了迎合政策所带来的影响，应该在开发中考虑建设部分小户型，以满足中小购房者急于落户的实际需要。u昆明本地的政策影响昆明本地的政策影响昆明主城区住房建设规划20062010中提到“二环路以内，新建住房套建筑面积90平方米以下小户型住房面积所占比重达到50%以上。其中大型企业、学校集中的地区以及城市规划预留的轨道交通沿线、站场周边500米半径地区，90平方米以下小户型比例应不低于70%。二环路以外地区：适合开发建设以套型面积90平方米以上商品住宅为主的住宅。吸引中心区内居民购买，起到疏解中心区的居住功能、分流中心区人
10、口的作用。”影响三：此规划为本项目产品面积的选择提供了一定指向，随着政府规划的进一步推进，二环路以内90平方米以下的户型将占多数。而位于二环路以外区域的90平方米以上的户型将成为稀缺货品，本项目开发建设套型面积在90 平方米以上的商品住宅将大量吸引中心区内居民购买。周边项目分布图示周边项目分布图示2 2、周边项目分析、周边项目分析概况概况调查调查 序号序号楼盘名称楼盘名称楼盘类型楼盘类型面积区间（平米）面积区间（平米）总套数（套）总套数（套） 1时光俊园高层30-1076000 2中产风尚二期高层、小高层158-165200 3明日城市高层、退台洋房 60-1042065 4枫蓝国际高层、小高
11、层 59-217734 5金色俊园高层 57-2702000周边项目分析周边项目分析价格调查价格调查序号序号周盘名称周盘名称5 5月份月份1010月份月份1时光俊园4500元/5200元/2中产风尚中心5700元/6500元/3明日城市2500元/3200元/4枫蓝国际4500元/5300元/5金色俊园6500元/A、2007年上半年，昆明楼市依然活跃，商品房住宅销售均价继续上升，二季度房屋均价已达4173元/平米，全市各大区域的房价各有涨幅。与供应量持平、价格攀升相比，商品房销售量没有因为少数楼盘的热销而呈现整体火爆态势，但总体销势平稳。B、东南片区最畅销，“昆明世纪城住宅销售突破4000套
12、，成交面积达78万平方米，成交金额达到了22亿元。而新亚洲.体育城的五环锋尚小区、千紫园、万景花园也占据了2007年昆明楼市交易前十名，加上同属该片区的枫林盛景小区和佳逸盛景花园都有着不错的表现，东南片区成为昆明楼市最热销的区域。 3 3、昆明市、昆明市20072007年房地产发展特点年房地产发展特点C、调控仍是主旋律，虽然今年上半年昆明楼市保持高度紧张，却没有等来新一轮宏观调控政策的“轰炸”，究其原因，过去两年出台的一揽子政策已经基本囊括了调控的大方面，而今年最需要做的就是如何将这些政策落实到位；同时,市场也需要时间来检验各项政策的效果及落实程度。对于今年上半年的房地产宏观调控局面来说，求稳
13、、着重落实已然今年政策的基调。 小结：昆明市房地产业呈现平稳、持续发展的态势，房价小幅上扬，市场趋向规范合理，投机性购房受到抑制，购房者消费心理显得成熟而理性，商品住宅价格未出现大的波动，商品房结构属于合理范围，供给和需求基本平衡。 由于用地成本的增加、开发商投资的热情及市场需求的旺盛，2008年昆明的房价将会继续走高。但从总体来看，在国家发改委公布的房屋销售价格指数中，昆明房价涨幅同比低于全国水平，昆明楼市仍呈良性发展态势。昆明楼市将迎来活跃期，随着各类产品的增多，势必会带来激烈的竞争，价格也会逐步趋于平稳。 考虑到十七大报告中把住房问题列入国家发展规划中的高度，国家对不断上涨的房价必然还会
14、采取新一轮的宏观调控政策。包括建设更多的经济适用房、把经济适用房的使用范围扩大到中等收入阶层等政策的实施，昆明房价受大环境的影响，价格上涨速度应该会有所缓解。4 4、昆明、昆明20072007下半年下半年-2008-2008年房地产发展预期年房地产发展预期 第三部分第三部分 项目市场定位项目市场定位总用地面积：36321.41平方米 容积率：3.5-4.0（预计）1 1、本项目规划条件、本项目规划条件2 2、区域市场供盘特点、区域市场供盘特点供应量 05年至07年，北市区市场供应量约为4000套，相对于北市区近30万的常驻人口而言，发展潜力与空间是很大的。供应结构 本案周边及二环范围内供应的楼
15、盘大部分以小高层、高层与多层为主，占到区域项目供盘总量的近9成。面积特点 二环路附近供盘面积呈现出两极分化的特点 ，即大面积与小面积的发展在速度上几乎是等同的。功能特点 目前大面积户型多为三房与四房为主，但是产品雷同现象严重，产品创新不够。3 3、区域二手房市场情况、区域二手房市场情况楼盘名称楼盘名称功能功能面积（平米）面积（平米）价格（元）价格（元）均价（元）均价（元） 中产风尚 3*2*2*212082000062834*2*2157900000伟龙华富园复式21218008354复式21420003*2*11001200托福园2*1*1*15324800042372*2*1*168258
16、000新迎小区2*2*2652780004277金星小区3*2*193.273950004017复式2127500003*2*189.23850003*2*193370000枫蓝国际2*1*1623800006129凯越时代香舍6*3*320610500005097金康园3*2*21376600004818时光俊园1*1*1342200006471葵花公社2*1*163.482880004537区域均价区域均价54225422元元类型类型店名店名开间开间进深进深（米）（米）面积面积（平米）（平米）租金租金（元（元/ /年。平米）年。平米）售价售价（元（元/ /平米）平米）均价均价（元（元/ /平米）平米）卷烟云烟分店6*848 61321 735852 15330 茶庄金海岸茶吧5*735 50123 601476 15067 朋心茶吧6*742 51564 618768 中意茶吧5*840 45216 542592 服饰六佩儿4*520 27465 329580 13665 服饰店4*624 29900 358800 伊妹儿3*618 21345 256140 茵雅丝4*520 24
