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1、二期产品定位及建议二期产品定位及建议宏观市场宏观市场浑南区域市场分析浑南区域市场分析竞争项目个案竞争项目个案目前浑南地区在售项目与本项目形成直接竞争的主要有目前浑南地区在售项目与本项目形成直接竞争的主要有7 7个个分别是：奥体板块：首创国际城分别是：奥体板块：首创国际城/ /泛美华庭泛美华庭 / SR/ SR新城新城 / / 坤泰新界坤泰新界 / / 金地国际花园金地国际花园 长青板块：万科新里程长青板块：万科新里程 / / 金地滨河国际社区金地滨河国际社区 潜在项目：保利达潜在项目：保利达/ /名流名流竞争项目分布图五里河五里河核心商务区核心商务区奥体板块奥体板块奥体板块奥体板块一级辐射区一
2、级辐射区一级辐射区一级辐射区浑河沿岸浑河沿岸二级辐射区二级辐射区浑河沿岸浑河沿岸二级辐射区二级辐射区沿海赛洛城沿海赛洛城坤泰新界坤泰新界金地国际花园金地国际花园万科新里程万科新里程沿海沿海赛洛城赛洛城首创国际城首创国际城泛美华庭泛美华庭SR.国际新城国际新城金地滨河国际社区金地滨河国际社区项目项目容积容积率率物业物业销售销售均价均价户型户型总套总套数数成交成交套数套数销售率销售率剩余套数剩余套数名称名称类型类型( (元元/ /平平) )1 1居居2 2居居3 3居以上居以上1 1居居2 2居居3 3居及居及以上以上坤泰坤泰新界新界2.262.26多层多层48004800面积面积套数套数面积面积
3、套数套数面积面积套数套数1050105090090085%85%套数套数套数套数套数套数高层高层板楼板楼5858平平17517584-84-120120平平400400108-108-140140平平475475101080806060首创首创国际国际城城3 3高层高层480048004848平平808088-88-117117平平420420121-121-171171平平400400475047501651653%3%2020345345370370SRSR国国际新际新城城5.55.5高层高层3700370057-6557-65平平303087-87-128128平平220220122-1
4、22-180180平平170170500050001650165033%33%2525205205155155泛美泛美华庭华庭3 3高层高层塔楼塔楼470047006060平平909090-9290-92平平200200120120平平1101101033103323023022%22%505050508585金地金地国际国际花园花园2 2多多层小层小高层高层4500450087-9187-91平平600600 119-119-140140平平12001200180018001300130061%61% 180 180 320 320万科万科新里新里程程2.22.2高层高层4300430058
5、58平平10010088-88-107107平平700700122-122-133133平平3003001100110085085077%77%3 31501509595层板层板楼楼金地金地国际国际滨河滨河社区社区2 2多层多层小高小高层层430043006868平平11011089-9289-92平平200200110-110-135135平平120120总总90009000606014%14%1001001851858585一期一期430430沿海沿海赛洛赛洛城城5.335.33高层高层4500450053-6953-69平平48048089-89-109109平平312312114-11
6、4-131131平平16816896096018318319%19%384384250250143143容容 积积 率：我项目和率：我项目和SRSR国际新城为最高达到国际新城为最高达到5.35.3以上居住舒适型差，但是以上居住舒适型差，但是SRSR销售均价低于我项目。销售均价低于我项目。物业类型：竞争项目以多层，小高层为主户型南北通透，我项目产品形式无法改变，应多以产品结构的合理化与差物业类型：竞争项目以多层，小高层为主户型南北通透，我项目产品形式无法改变，应多以产品结构的合理化与差异化来缩短与竞争项目的劣势。异化来缩短与竞争项目的劣势。价价 格：我项目价格在区域内处于中等价格，与竞争项目价格
7、并无明显优势。格：我项目价格在区域内处于中等价格，与竞争项目价格并无明显优势。区域市场产品总量与投放量区域市场产品总量与投放量 区域内产品总量较大，坤泰新界、金地滨河国际、首创国际城剩余存量较多，未来产品竞争将更加激烈。（套） 区域内坤泰新界坤泰新界、万科新里程、金地国际花园产品线丰富，户型较好均为南北万科新里程、金地国际花园产品线丰富，户型较好均为南北通透的板楼通透的板楼销售情况较好，其他项目产品剩余量都较大，目前形式不容乐观，区域竞争激烈。区域内产品推出量、销售量及剩余量区域内产品推出量、销售量及剩余量（套）区域内各户型总量区域内各户型总量 目前区域在售产品主要以两居、三居为主，体量较大；
8、我项目以一居、两居产品为主且一居产品供应量较大。 我项目户型配比相对合理，在区域市场中我项目可做精装小户型产品，主打差异化。区域内区域内1 14 4居产品所占比例居产品所占比例一居室共1015套，所占比例为14%，二居室，共3052套，所占比例为43%，三居室共2313套，所占比例为33%，四居与跃层680套，比例为10%。我项目占一居市场份额的我项目占一居市场份额的47%47%，为区域市场最高。，为区域市场最高。占两居市场份额的占两居市场份额的10%区域内项目户型存量情况区域内项目户型存量情况项目名称项目名称一居面积一居面积两居面积两居面积三居三居四居及跃层四居及跃层泛美华庭6090-921
9、20金地国际花园87-91119-140180坤泰新界5884-120108-140160万科新里程5888-107122-133金地滨河国际社区6889-92110-135首创国际4888-117121-135145-171沿海赛洛城53-6989-109114-130SR57-6578-128122-135145-180合计套数合计套数5945941445144511201120183183由以上数据可见，区域竞争由以上数据可见，区域竞争项目在售产品以二居、三居项目在售产品以二居、三居存量较大，竞争激烈，一居存量较大，竞争激烈，一居产品相对较少，我项目占剩产品相对较少，我项目占剩余一居产品
10、份额的余一居产品份额的65%65%。小小 结结区域内产品总量较大，坤泰新界、金地滨河国际、首创国际城剩余存量较多，未来产品竞争将更加激烈。区域内坤泰新界、万科新里程、金地国际花园销售量较好，其他项目销售情况都不容乐观。我项目户型配比相对合理，在区域市场中我项目可做精装小户型产品，主打差异化。从目前区域内产品总量来看，供应量以二居室和三居室为主，占到区域总供应量的76%， 四居及跃层占10%，一居室占14%，一居室相对供应量较少。从剩余产品分析，市场以两居、三居剩余产品为主，占市场份额的77%，二居产品市场竞争激烈；一居产品相对较少占18%，今后小户型产品主打差异化和增加附加值将成为提高产品竞争
11、力的有力手段，实现较快去化的主要产品之一。宏观市场宏观市场浑南区域市场分析浑南区域市场分析竞争项目个案竞争项目个案开 发 商：沈阳首创新资置业有限公司项目地址：浑南区西路1号 物业公司：北京盛世物业管理有限公司建 筑 商：北京城建景观设计：上海地尔国际建筑类别：高 层装修情况：毛坯价 格：4800元/平方米开盘时间：2008-09-28入住时间：2009-12-31 总建筑面积：61万平方米 占地面积：17万平方米 容 积 率：3绿 化 率：43%首创国际城首创国际城 产品基本情况产品基本情况户型配比户型配比户型户型主力面积主力面积( () )均价（元均价（元/ /平米）平米）套数套数 销售量
12、销售量销售率销售率一居474800806075%两居88-11650004207517%三居98-1355000360257%四居140-2005000405 12%首创国际城首创国际城 户型配比以两居、三居为主一居小户型产品去化速度快，需求较大。销售情况销售情况首创国际城首创国际城 该项目2008-9-28号一期开盘，推出400百套房源，开盘前三天优惠认购价格4300元，之后又加推500套，均价回归最初制定均价4800元/平米。价格在奥体版块内高层产品中属中、高等价位受大势影响和日益浓厚的观望心理，由于成本较高无降价趋势，销售缓慢。客户线客户线根据上图所示客户来源区域主要为沈河、和平，占总体
13、需求率的65%，浑南、大东也是具有一定的购买力的区域。从客户职业特征方面来看，白领、公务员、企业中管比重较大，一般职员与私营业主所占比例较小。 首创国际城首创国际城 客户线客户线依图表反应来看该项目推广方式以报广、户外、网络、短息等媒介主，该项目推广力度较小，目前推广基本停滞。从置业情况反面来看，主力客户群为二次置业及一次以上置业，以提高居住品质为主。首创国际城首创国际城 首创国际城首创国际城产品线产品线47平米一居室92平米二居室户型方正，布局合理，居住舒适度高。92平二居室南北通透户型方正，设计合理，客厅采用开敞式阳台，附加值较高。主客卧房门对开，私密性较差。首创国际城首创国际城产品线产品
14、线121平米三居室133平米三居室全明户型设计，南北通透主卧270转角飘窗视野开阔。卫生间与厨房位置互换效果更好。南北通透，户型方正。 明厨明卫设计主次卧门对开，影响实用性。区位：首创国际城位于浑南的核心位置，与五里河CBD隔河相望，经浑河桥顺畅承接金廊的便捷与繁华。品牌：首创置业股份有限公司，乃中国大型地产综合营运商，是北京大型国有企业集团首创集团旗下之地产旗舰 ，国际城是首创置业旗下三大产品线之一 。产品：项目建筑类型为高层板楼，面积区间47200平米，产品线较丰富，产品以二、三居为主，户型多为南北通透型格局，采光效果好，居住舒适度高 。销售情况：项目2008年9月28日开盘，放出400套
15、房源，经过3个多月蓄客期，开盘一周内销售150余套，后期销售滞缓。客群情况：客户主要来源于沈河、和平，其次为铁西，从职业特征来看，主要购买力来自公司职员、公务员、私营业主及年轻白领等。首创国际城首创国际城 开 发 商：泛华房地产开发（沈阳）有限公司项目地址：浑南区沈营路7号 物业公司：泛华物业建 筑 商：泛华建设集团景观设计：辽宁景观设计研究院建筑类别：高 层装修情况：毛坯价 格： 4700元/平方米开盘时间：2008-06-28入住时间：2009-11-15 总建筑面积：15万平方米 占地面积：2.8万平方米 容 积 率：4.3绿 化 率：50%泛美华庭泛美华庭产品基本情况产品基本情况户型配
16、比户型配比户型户型主力面积主力面积( () )均价（元均价（元/ /平米）平米）套数套数销售量销售量销售率销售率一居604700907077%两居89-92480020012060%三居126-13948001104036%泛美华庭泛美华庭项目主要以两居为主，供应量较大销售情况销售情况 该项目2008-6-28号开盘，一期推出400百套房源，由于蓄客期较长，开盘当天去化160套左右，进入7月后销量下降幅度较大，受奥运赛事的影响以及现阶段房地产大势不好，观望情绪浓厚的环境下，至今整体销售态势没有好转。泛美华庭泛美华庭客户来源区域职业特征客户线客户线泛美华庭泛美华庭根据上图所示客户来源区域主要为沈河、和平、大东，铁西、皇姑也有部分客户。从客户职业特征方面来看，私营业主所占比重较高，其次为一般职员与金融系统工作人员。 客户认知途径客户置业情况分析依图表反应来看该项目推广方式较少，以报广、路牌、网络为主，老客户介绍也有一定的效果。从置业情况反面来看，主力客户群为二次置业及三次以上置业，以提高居住品质为主。客户线客户线泛美华庭泛美华庭泛美华庭泛美华庭产品线产品线65平米一居室户型较方正，西侧采光
