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1、玉皇阁地块前期市场报告1、区域房产市场描述关键词：初级、小规模、价格涨地块周边地产市场处于初级阶段，房屋主要以多层为主（共7层，一层为车库，）加小 商业模式（2层底商）分散排布。随着区域不断发展，加上的大的开发商加盟该区域（首创、 首开、宏远），整个房地产市场有上升空间。项目名称：水木阳光楼栋：6栋（多层）面积区间：88-97平价格：4000-5000 元交房时间：2010.5项目名称：锦葫路临街小区面积区I可：70-100平价格：3000元左右交房：老社区2000年左右项目名称：锦葫路附近底商开发商：金马房地产开发有限公司 面积区间：165-270平价格：出租2500、出售1.2万住宅（二手
2、）商业（二手）类型出售（单价）出租（月）出售（单价）出租（月）价格300050003005001-1.5 万25002700产品类型多层2层底商面积88 97165 270m2、项目分析A).项目地块描述关键词：驿站、环境差项目位于葫芦岛龙港区新区与老区交汇处，东至开发区，南至渤海市、西至新区，北至 老城区，是连接新老城区的纽带、核心。地块不规整，呈“L”形，地块北临龙程街，西侧近邻锦葫路，地块南侧和东侧为规划 用地，周边环境较差，大多为老式居住用地，有待开发。B).周边配套描述关键词：分散、商业弱以锦葫路为分界点，商业集中西部客运总站附近，主要以小型餐饮、娱乐、银行、医院 为主，龙程街以南，
3、锦湖路沿街有零星商业配套，主要以汽车配件、维修为主，配套不成熟, 商业氛围差。3、项目定位形象定位：城市休闲驿站类综合体项目产品定位：宜商、宜住、宜投资产品业态一一住宅+公寓+特色商业A住宅：中高端B公寓：投资C商业：特色商业街一条街，集餐饮、娱乐、休闲为一体底商二公 八层公寓H层小高层 车库层底商价格定位：根据目前市场调研的结果，加上项目地块的位置、环境、配套等综合因素思考，估算本 项目的各产品的价格如下：公寓：4000商业：150004、经济利润估算物业形态布局及收入估算物业类型住宅临街商业公寓初步规划初步规划为4栋板式 住宅，小高层11层， 每栋2个单元，1梯2 户（改善型）1梯3 户（
4、刚需型），每单 位每层200 nf,按市 价5000元每平计算。按地块长约150米, 进深80米，退完红线 和4栋楼的错列排布 规划1：举架5米的 一层门市，商业部分 进深约16米左右，门 市价约1.5万每平。规划2：门市背后规 划车库，按每个车库 宽3米25平计算，可 规划50个车库，每个 车库25万。在本案L型地块，临 两条主路的商业价值 最大的核心区域，规 划3层酒店商业，（举 架4.5米），限高35 米，酒店商业和办公 上部剩余高度可做8 层公寓，每层1000平， 公寓市价4000元每 平各项收入估算200*2*11*4*5000二88000000门市：150*16*15000二337
5、50000车库：50*250000=125000001000*8*4000=32000000总收入88000000+33750000+12500000+32000000= 1 . 6625 彳乙土建配套成本项（拿 地、契税、营业税、 营销管理费暂时未 算）土建：1200*3.27 万=3924 万政府公共配套+景观： （ 180+60 ）*3.27=784.8 万内配套成本：300*3.27二 981 万拿地、契税、营业税、 营销管理费5000 万总成本支出5000 万+3924 万+784. 8 万+981 万二1. 0689 亿总利润估算1.6625 亿-1.0689 亿二0. 5936 亿各项物业收入住宅可售面积：17600收入：88000000门市可售面积:2250收入：33750000车库可售面积：1250收入：12500000公寓可售而积：8000收入：32000000三层公寓面积：3600自持4S店面积：自持总面积总面积:32700
