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1、本报告是严格保密的西安金地曲江南湖项目定位及营销策划报告本报告是严格保密的 本体认知本体认知 2 2本报告是严格保密的西安最高端的两城市居住区之一西安最高端的两城市居住区之一项目距离市中心（钟楼）8公里，经雁展路西行至长安路向北直通钟鼓楼广场，车程半小时内；曲江新区依托于城市文教中心雁塔区，片区内部具备丰富的人文景观资源，以唐文化为主题的旅游开发使其近年来成为城市的热点；片区位于南二环与绕城高速之间，区内路网系统较发达。曲江新区曲江新区西高新西高新主城区主城区市中心市中心（钟楼）（钟楼）车程半小时内车程半小时内关键词一：关键词一：城市尺度城市尺度新兴高端居住区新兴高端居住区3 3本报告是严格保
2、密的用地性质用地性质. .地块编号地块编号占地面积（万平米）占地面积（万平米）住宅用地住宅用地1号15.97 2号4.79 3号6.38 4号8.73 5号2.86 6号3.27 7号15.36 8号17.32 16号2.30 小计小计76.98 76.98 综合用地综合用地13号11.80 14号5.52 15号5.00 17号0.83 小计小计23.15 23.15 占地面积总计占地面积总计100.13 100.13 万平米万平米容积率容积率1.8-2.01.8-2.0计容积率总建面计容积率总建面约约200200万平米万平米唐诗公园绿化带唐诗公园绿化带 100米宽米宽A A区区1414号地
3、号地A A区区1616号地号地A A区区1717号地号地A A区区2 2、3 3号地号地A A区区4-64-6号地号地B B区区（1 1号地）号地）CC区区1515号地号地大唐爱情谷大唐爱情谷寒窑遗址公园寒窑遗址公园CC区区（7 7号地）号地）CC区区（8 8号地）号地）CC区区（1313号地）号地）唐诗公园绿化带唐诗公园绿化带 100米宽米宽A A区区1414号地号地A A区区1616号地号地A A区区1717号地号地B B区区（1 1号地）号地）CC区区1515号地号地大唐爱情谷大唐爱情谷寒窑遗址公园寒窑遗址公园CC区区（7 7号地）号地）CC区区（8 8号地）号地）CC区区（1313号地
4、）号地）A A区区2 2号地号地A A区区3 3号地号地A A区区4 4号地号地A A区区5 5号地号地A A区区6 6号地号地关键词二：关键词二：200200万平米大盘万平米大盘 高端居住区项目规模第一高端居住区项目规模第一4 4本报告是严格保密的地块内部（曲江公园以东）地块内部（曲江公园以东）地块内部（曲江公园以西）地块内部（曲江公园以西）唐诗公园绿化带唐诗公园绿化带 100米宽米宽A A区区1414号地号地A A区区1616号地号地A A区区1717号地号地A A区区2 2、3 3号号地地A A区区4-64-6号地号地B B区区（1 1号地）号地）CC区区1515号地号地大唐爱情谷大唐爱
5、情谷寒窑遗址公园寒窑遗址公园CC区区（7 7号地）号地）CC区区（8 8号地）号地）CC区区（1313号地）号地）A区14号地A区16号地A区17号地B区（1号地）C区15号地C区（7号地）C区（8号地）C区（13号地）A区2号地A区3号地A区4号地A区5号地A区6号地曲江遗址公园曲江遗址公园占地占地52.05万万平米平米唐诗公园绿化带唐诗公园绿化带 100米宽米宽,占地占地14.91公顷公顷寒窑遗址公园寒窑遗址公园占地占地20.00公倾公倾关键词三：关键词三：大规模稀缺景观资源大规模稀缺景观资源地块内部现状地块内部现状: : 地块地势: 整体四周高,中间低,;西北角和西南角相对坡度较大;地面
6、构筑物:曲江公园以西基本无建筑物,以东为待拆迁的农民房；地块内部道路：地块内部目前仅有一条道路。地块内部资源：地块内部资源：曲江遗址公园，占地52.05万平米，主体项目曲江南湖池预计于2008年4月8日对外开放;寒窑遗址公园，占地20万平米，目前已对外开放;唐诗公园绿化带,占地14.91万平米，尚在建设之中。5252万平米湖景，西安之最且绝无仅有万平米湖景，西安之最且绝无仅有5 5本报告是严格保密的p地块属性：地块属性：p区域属性：区域属性：本体界定本体界定城市尺度城市尺度城市中心快速通达城市中心快速通达 新兴高端居住区新兴高端居住区西安最高端的两城市居住区之一西安最高端的两城市居住区之一20
7、0200万平米大盘万平米大盘西安高端居住区项目规模第一西安高端居住区项目规模第一大规模稀缺景观资源大规模稀缺景观资源5252万平米湖景，西安之最且绝无仅有万平米湖景，西安之最且绝无仅有当之无愧的西安绝版地王当之无愧的西安绝版地王6 6本报告是严格保密的本项目带给我们太多的兴奋点本项目带给我们太多的兴奋点本项目带给我们太多的兴奋点本项目带给我们太多的兴奋点西安高端居住区项目规模第一西安高端居住区项目规模第一西安高端居住区项目规模第一西安高端居住区项目规模第一西安最高端的两城市居住区之一西安最高端的两城市居住区之一西安最高端的两城市居住区之一西安最高端的两城市居住区之一52525252万平米湖景，
8、西安之最且绝无仅有万平米湖景，西安之最且绝无仅有万平米湖景，西安之最且绝无仅有万平米湖景，西安之最且绝无仅有共共共共87878787万平米景观，西安罕有万平米景观，西安罕有万平米景观，西安罕有万平米景观，西安罕有本项目拥有的众多天赋禀异，意味着之于西安的本项目拥有的众多天赋禀异，意味着之于西安的本项目拥有的众多天赋禀异，意味着之于西安的本项目拥有的众多天赋禀异，意味着之于西安的“唯一唯一唯一唯一”7 7本报告是严格保密的 开发商目标理解开发商目标理解 8 8本报告是严格保密的打造成为西安乃至西北五省的抗鼎之作打造成为西安乃至西北五省的抗鼎之作在西安实现金地品牌形象的全面树立在西安实现金地品牌形
9、象的全面树立20082008年完成销售面积年完成销售面积2525万平米万平米整体目标整体目标阶段目标阶段目标1 12 21 1本项目开发目标本项目开发目标9 9本报告是严格保密的金地品牌金地品牌销售任务销售任务抗鼎之作抗鼎之作1.1.项目整体定位思考项目整体定位思考2.2.项目规划理念实践项目规划理念实践3.3.启动期营销策略制定启动期营销策略制定目标层面目标层面动作层面动作层面基于目标下的结构化思考基于目标下的结构化思考1010本报告是严格保密的 西安的发展与地位西安的发展与地位 1111本报告是严格保密的统计指标（统计指标（20062006年）年）西安西安成都成都重庆重庆武汉武汉合肥合肥G
10、DPGDP（亿元）（亿元）1450.022750.53486.225901073.86人均人均GDPGDP（美元）（美元）234123413281300041622900全社会固定资产投资全社会固定资产投资( (亿元亿元) )1066.621899.582451.841325.29824.8房地产投资房地产投资( (亿元亿元) )285.76619.17629.63366.15280.64全市户籍人口（万人）全市户籍人口（万人）753.1111033169.16818.84469.85城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入（元）1090510905127891157012359.9
11、8110132006年西安市人均GDP与国内同级别城市（中西部重要二线城市）相比，均处于相近水平；2006年西安市城镇居民人均可支配收入与同类城市相比，同样处于相近水平；西安的经济基础处于二线城市水平。西安经济水平达到二线区域中心城市标准西安经济水平达到二线区域中心城市标准宏观经济宏观经济1212本报告是严格保密的西安近五年GDP平均增长率为14.8%，明显高于武汉、成都等城市，已接近一线城市的增长水平。西安近五年人均可支配收入平均增长率为10.24%，高于成都、上海、广州等城市，处于全国中上水平。西安的经济增长速度接近一线城市水平西安的经济增长速度接近一线城市水平宏观经济宏观经济1313本报
12、告是严格保密的西安高新技术开发区是国家级重点建设的高技术园区，是首批首批2727个国家级开发区之一个国家级开发区之一。园区内有经认定的高新技术企业1833家，经济指标位居全国全国5353个高新区前个高新区前5 5位位，成为西安对外开放和高新技术转化的窗口；西安高新技术产业开发区已成为西安经济新的增长点。被誉为“中国西部的硅谷，黄土高原上的深圳”。高新技术经济居全国前高新技术经济居全国前5 5位位现代制造业发展强劲现代制造业发展强劲截至目前，经济技术开发区入区企业23002300多家多家,已有美国可口可乐、德国西门子、法国阿尔斯通、日本三菱电机、挪威海德鲁、瑞士ABB等2323家世界家世界500
13、500强企业强企业及中国中钢、中国台湾顶新集团、广东乐百氏、西电公司、西航公司、陕西重型汽车公司、山东得利斯集团等多家大型知名企业在开发区投资建厂，初步形成商用汽车、机械电子、食品饮料和新材料为支柱，以高新技术产品为主导的工业体系。兵马俑兵马俑大大雁雁塔塔法士特公司生产线陕西鼓风机（集团）有限公司天然的历史博物馆全省境内有重点文物保护单位554处，其中陕西省国家级重点文物保护单位89处。拥有世界闻名的古迹遗址，如秦始皇兵马俑、大雁塔、华清池等；旅游产业迅猛发展全市旅游总收入占全市占全市GDPGDP的的15.7%15.7%，西安市首批获得“中国优秀旅游城市”称号；旅游服务质量不断提高，旅游设施不
14、断完善共拥有国际旅行社29家，国内旅行社259家；旅游星级宾馆饭店83家，客房总数1万5千余间，年接待海外旅游者住宿能力达300万人次。旅游业经济增长领先全国旅游业经济增长领先全国三大主导产业保障经济腾飞三大主导产业保障经济腾飞宏观经济宏观经济1414本报告是严格保密的房地产市场房地产市场2001年至2006年，经各项核心指标评价，西安房地产市场一直呈持续稳步发展，整体市场表现健康；2004年之后房地产各项核心指标均有明显增长，市场呈现蓬勃发展之势，由最初的启动期逐渐进入快速发展的阶段。20042004年后西安房地产市场进入年后西安房地产市场进入“起飞程序起飞程序”1515本报告是严格保密的房
15、地产市场房地产市场2002年至2006年，西安房价增幅连续五年显著低于人均可支配收入增幅，即房价收入比持续下降；2001年至2006年，西安商品住宅销售面积大幅攀升，即市场需求量显著增加；西安房地产市场已初步呈现“量价齐增”的良好发展态势。市场市场量价齐增，价格承受能力有增无减量价齐增，价格承受能力有增无减1616本报告是严格保密的金地地产金地地产中海地产中海地产富力地产富力地产和记黄埔地产和记黄埔地产绿地地产绿地地产中新地产中新地产融侨地产融侨地产20032003年年20062006年年20042004年年时间轴时间轴异地品牌开发商的陆续进驻对于西安房地产市场产生极大影响：1.产品品质的提升
16、与创新；2.竞争激烈的同时促使市场进一步规范化；3.加速市场发展，促使进一步成熟。异地品牌开发商异地品牌开发商“催化催化”西安市场西安市场房地产市场房地产市场20052005年年珠江地产珠江地产1717本报告是严格保密的飞速前进的区域中心城市，房地产市场进入飞速前进的区域中心城市，房地产市场进入“快车道快车道”，城市地位将继续强化，城市地位将继续强化西安的经济增长速度接近一线城市水平西安的经济增长速度接近一线城市水平西安经济水平达到二线区域中心城市标准西安经济水平达到二线区域中心城市标准三大主导产业保障经济腾飞三大主导产业保障经济腾飞西安未来的城市发展与地位如何？西安未来的城市发展与地位如何？1 1市场量价齐增，价格承受能力有增无减市场量价齐增，价格承受能力有增无减20042004年后西安房地产市场进入年后西安房地产市场进入“起飞程序起飞程序”异地品牌开发商异地品牌开发商“催化催化”西安市场西安市场宏观经济宏观经济房地产市场房地产市场1818本报告是严格保密的 曲江的未来与方向曲江的未来与方向 1919本报告是严格保密的城内城内高新高新城内城内高新高新曲江曲江城南城南城东城东城西城西高
