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1、保利大丰项目定位报告嘉联地产事业三部2010-4-20城北人，未来生活在哪里北乱：只有商贸，没有商业。只有市场，没有商场。城北，被成都生活抛弃。2第一篇第一篇城市城市演变演变3国际城南&财富城北n城市格局演变1：城市双核舞动4城北商贸大腾挪，城市向北进。城北商贸大腾挪，城市向北进。规模245万方摊位5.6万个规模47行业/1900类/43万品种/20万从业人员功能集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的、中西部最大的、辐射力最强的、综合的现代化商贸平台，并具有商务办公、金融服务、休闲娱乐、酒店公寓等完善的配套功能。备注相当于6个荷花池市场，年交易额超300亿，提供上百万个就
2、业机会。5中国中西部商贸物流中心平台，财富城北中国中西部商贸物流中心平台，财富城北名称规模投入时间商户总量主营业务国际商贸城2090亩2011预计超过6万户，人口20万集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的综合现代化商贸平台新都物流中心2400亩2009预计超过4万家商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场西联钢铁物流中心400亩2010超过2000家仓储中心、加工配送中心、钢铁交易中心、电子商务中心、融资担保中心、钢材总部基地青白江散货物流中心4600亩2012预计超过8万家处理工业原材料、机电产品 和鲜活食品等大宗散货业务成都国际集装箱物流园区3700亩201
3、2预计超过11万家工业配送、商业配送、国际物流、物流装备制造、国际采购与展示以及冷链物流国际物联港5000亩20159000户商家，800家研发机构中国物联网机电产业物联港6文明之脊，城市轴线n城市格局演变2：城市中轴呈现7地铁一号线北延线，拉通南北中轴。地铁一号线北延线，拉通南北中轴。城市中轴贯通，南北没有距离。城市中轴贯通，南北没有距离。地块位置地铁一号线2010年通车，北端站点为升仙湖站；从升仙湖到大丰的地铁一号线北延线，预计2013-2015年投入使用；据2009年最新规划：地铁5号线也改为沿新成彭路到大丰，设大天路和大丰绕城站8宜居城北n城市格局演变3：人居在转变9上风上水首推城北，
4、宜居城北。上风上水首推城北，宜居城北。中国最大城区湿地古柏湿地公园；市区最大公园2000余亩凤凰山公园；城区最大湖泊水域面积过千亩，绿化面积3000亩北湖；成都最大植物园774植物园；3000亩熊猫基地； 2012亩沙河公园；800亩生态北湖公园；260亩动物园；18万平方米毗河-泥巴沱风景区15万平米北郊城市森林公园；主导风向“北风”，城北为城市风口；沙河由北而南下，供给城都市70%饮用水源；10自然生态资源丰富交通环境日益改善北部新城发展启动p北部新城做为成都北部副中心的城市定位p两轴三片多组团的城市规划p品牌开发商的陆续入驻p国际商贸城以启动p物流园区已正式运营北部新城北部新城人居环境正
5、在改善人居环境正在改善产业正在集聚产业正在集聚p约130000 的毗河风景带；p约46500 的升庵桂湖；p800多亩北湖公园；p约180000泥巴沱风景区；p近700亩成都市植物园；p占地约200公顷的成都熊猫基地；p未来公交、地铁、快铁无缝对接。p北新干线的开通、蜀龙大道四期连接三环，将向二环延伸；川陕路改造，3条主交通主动脉对城北交通的起着极大的改观。11一个企业，造就一座城一个企业，造就一座城1938- 日本丰田汽车制作基地和总部落户日本中部爱知县的一处小镇举母市(Koromo City)。1959- 随着丰田汽车的发展，该区域也得到了迅猛发展，举母市更名为丰田市(Toyota Cit
6、y)。今日-丰田城约30平方公里，人口约38万，成为世界著名的汽车城。深圳畈田20年，依托华为，目标发展为华为城丰田，20年成就丰田市。1988年 深圳华为成立，成入深圳板田村。2003年- 华为的销售额为317亿元，员工22000多人。 2008年- 华为连续两年排名深圳市增值税十强企业冠军。 2009年- 坂田实现税收123亿，占龙岗全区的50.2%，并新增企业521户，华为居功甚伟 。2010年，深圳龙岗产业调整，拟打造畈田为华为城；12城北，必将依托商贸城，物流园、物联港3-5年，实现财富之城、生活之城的崛起。13板块板块生长生长第二篇第二篇14历史逆时针而行，地产涨停板指针转向城北。
7、历史逆时针而行，地产涨停板指针转向城北。 2011，侧目城北，资金流向洼地。，侧目城北，资金流向洼地。3年前，420老厂房拆迁，如今华润二十四城，均价10380元/平方米，与城西同环域楼价持平；3年前，建设路拍地疯狂，龙湖豪掷880万/亩抢地，如今铜雀台均价16000元/平方米；只三年，城市价值驱动地产价值，“东穷”转身“中产城东”；三年后，大城北可以想象15北2.5环，商业中心在形成16万达城市综合体绿地世纪城占地面积：200亩建筑面积：60万（商业10万）定位：服务业为核心的地标性城市综合体物业：公园式卖场、商业休闲街、住宅； 商业业态：高端家具和建材的商业集群（红星美凯龙入驻）占地面积：
8、203亩建筑面积：120万定位：城市CBD，中国西部地区最大的城市综合体；物业：商业、写字楼、SOHO、住宅商业业态：购物商场、大型百货、超市、特色餐饮等四大商业综合体，催生黄金四大商业综合体，催生黄金2.5环商业商务中环商业商务中心，与人南延线相呼应，辐射全成都心，与人南延线相呼应，辐射全成都17龙湖北城天街瑞安中华汇占地面积：276亩建筑面积： 70万（商业30万）定位：高端精品城市综合体物业：商业、写字楼、SOHO、住宅、精装格调公寓；主力店招商：辛巴克、哈根达斯等商业业态：百货精品，时尚A货占地面积：80亩建筑面积： 48万(地上约30万)，住宅20万,写字楼7万,商业5万定位：城北地
9、标性建筑群物业：商业广场、写字楼、住宅商业业态：休闲商业（酒吧、餐饮及百货）四大商业综合体，催生黄金四大商业综合体，催生黄金2.5环商业商务中环商业商务中心，与人南延线相呼应，心，与人南延线相呼应，辐射全成都辐射全成都18定义城北商业定义城北商业万达，购物百货，让城北繁华起来；万达，购物百货，让城北繁华起来；龙湖，时尚精品，让城北洋起来；龙湖，时尚精品，让城北洋起来；瑞安，酒吧餐饮，让城北休闲起来；瑞安，酒吧餐饮，让城北休闲起来；绿地，家具建材，让城北品质起来；绿地，家具建材，让城北品质起来；19北3.5环，人居板块待生长20规模:占地4600亩 年处理量:年均3000万吨使用时间:预计201
10、0年规模:占地3700亩 年处理量:年均1600万吨使用时间:预计2010年规模:占地2400亩 年处理量:年均2100万吨使用时间;一期于2009年已投入使用规模:占地2090亩 总建面：245万平方米使用时间;一期药材市场部分于2009年6月投入使用，一期小商业部分2010年投入使用北新干线西联钢铁物流港规模:占地400亩 年处理量:年均600万吨开工时间;2009年6月开工5公里10公里22公里26.5公里p区域客户处于一个快速增长的积累期，随着未来三-五年内区域的整体成熟，大量的人口聚集于此。p区域几大专业市场、物流中心、各种园区汇集了40万商家，带来从业人员上百万名，商贸北迁，财富中
11、心北移，庞大的资富人群北进是历史商贸北迁，财富中心北移，庞大的资富人群北进是历史性趋势，未来性趋势，未来3年内，近年内，近50万人口在北三环万人口在北三环绕城区内绕城区内工作生活，这里，蕴藏着巨大购买力。工作生活，这里，蕴藏着巨大购买力。21定义北定义北3.5环环城北人居后花园，北部新城中心花园，城市北进的大后方城北人居后花园，北部新城中心花园，城市北进的大后方绕城绕城l中国西部商贸中心3 3。5 5环环l高尚居住中心一环一环l城市中心中心2.5环环l商业商务中心22北部新城，城市的主体需求在呼唤人居代言。23龙湖北城天街项目位置金牛五块石蓉北商贸大道 占地面积276亩 容积率3.75建筑面积
12、700000面积区间73130物业形态23层高层物业类别住宅、SOHO、大型shop 客户情况4-10售楼处开放日。5000批接待量，每天300批人流；城北区域客户80%，龙湖老客户10%，投资客10%；城北客群中，商贸客户占主体；商贸客户案例：白糖商贩小老板， 给达利源供货，年收益100万以上。需求三房，110平方米感觉较小，但功能上够用。二次换房，需求居住品质；其中30%客户具有商铺购买需求。北城天街，太过小气，承载不了城市的使命24保利公园198项目位置北三环蜀龙大道东西两侧，北临植物园，西南临熊猫生态公园 占地面积6500亩绿化率30%容积率电梯3.23，别墅0.5面积区间电梯: 88
13、183 叠拼：234-375双拼：368 物业形态别墅、电梯内部配套亚洲最大的2200亩郁金香公园、国际高尔夫生活和五星级酒店 ，东区5万平米大型商业、东区大型农贸市场、西区社区超市、12栋楼下金苹果幼儿园、东区九年义务教育、西区洲际五星级酒店配套等。外部配套北临植物园，西南临熊猫生态公园，西接天回镇银杏园 车位1：1.2（电梯） 1：2（别墅）客户群中端客户为主保利保利公园公园198198，够大气，城郊第一居所，偏离城市，够大气，城郊第一居所，偏离城市，偏离主群体的城市偏离主群体的城市生活生活工作轴线生活工作轴线生活25纯水岸，城北的名星，却是城西的庞儿。纯水岸，城北的名星，却是城西的庞儿。
14、华侨城纯水岸占地面积3000亩建筑面积一期16.1万，二期15.6万绿化率37% 容积率一期1.47，二期2.73开发商成都天府华侨城实业发展有限公司面积区间多层155-355；高层60-160 物业形态多层、高层、小高层内部配套水岸会所（健身房，网球场，室内恒温游泳池，室外景观游泳池),水岸商业街，幼儿园，小学，欢乐谷主题公园，50万平米都市娱乐商业配套外部配套西南交通大学，较大附小（附中）车位1326个客户群中高端客户为主，客户地域性不强。26宜居城北，保利造保利大丰项目承接城市使命，领袖时代。27保利保利催生催生第三篇第三篇28客户定位客户定位项目定位项目定位定义项目价值与城市意义定义项
15、目价值与城市意义产品定位产品定位 定位29城市中轴城市中轴百万级大盘百万级大盘地块经济指标：p规模：800亩p容积率：整体 3.0 p总建面：144万p商业16万平（集中商业6万平）四至p地块东邻北新干道，非常便捷；p南邻宝成地铁，隔河，近凤凰山故园；景观佳；p地块内十分平整，利于建筑布局北新干线3012公里直通天府广场，全高架直通一环，没有红绿公里直通天府广场，全高架直通一环，没有红绿灯，没有单向道，不用单循环；灯，没有单向道，不用单循环；3公里，三环6.5公里，二环7.5公里，一环9公里，府南河12公里，美美力诚、奢侈品中心，天府广场31p掌控时间p掌控生活p我与城市没有距离10分钟城市生
16、活圈；分钟城市生活圈；暂时的郊区，未来的城市中心；暂时的郊区，未来的城市中心；进享一城繁华，退拥一方清宁；进享一城繁华，退拥一方清宁；32本项目本项目新繁斑竹园青龙场天回镇大丰镇九里堤五块石毗河板块新城区石板滩项目交通优于北部新城任何板块，理应定义为项目交通优于北部新城任何板块，理应定义为城市级综合性大盘城市级综合性大盘，区隔新城各板块竞争区隔新城各板块竞争33定义价值：城市中轴定义价值：城市中轴北进的门户北进的门户绝对品牌号召绝对品牌号召百万级第一大盘；百万级第一大盘； 自然承接商贸财富中心到城市中心的中轴门户生活；自然承接商贸财富中心到城市中心的中轴门户生活；优势条件：优势条件：双资源双资源 山体景观资源及商贸经济带来的人、资金流支撑；交通便利交通便利 10分钟直通一环；临地铁线；快速进入环域交通体系 地块规模大地块规模大 净用地总面积800亩，144万平米建筑面积；劣势条件：劣势条件：北临铁路、故园北临铁路、故园铁路、故园的不良风水心理；周边配套缺乏周边配套缺乏当前成熟度差，周边荒无，配套缺乏；机遇条件：机遇条件：城市发展需要城市发展需要 对生活性居住大盘领袖的迫切需求；品牌品牌
