《商业地产运营管理招商管理制度及流程万达》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产运营管理招商管理制度及流程万达（47页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第3.5节 商务(招商)管理1 总则 商务关系是指在项目开发和经营过程中与主力店之间的业务联系，是集团商业发展战略的核心关系之一。建立、维护和发展良好的主力店关系是项目开发的重要基础，是项目成功和持续经营的基本保证。集团商务部统一负责与主力店进行相关的商务谈判、对接和协调，是集团直接面向客户、面向市场的部门，也是落实“订单地产”的主要环节。集团各相关部门和集团所属项目公司应予以配合，充分识别主力店的需求和期望，并用此指导项目产品定位、规划设计和工程施工等业务活动，从而保证项目实现预期目标。2 商务管理工作责任界定 2.1 商务部是集团负责商务关系管理的专职部门： 1) 根据集团或相关部门要求，
2、参与集团商业项目的业态规划； 2) 负责主力店招商工作，制订相关招商计划并负责协调相关部门的工作； 3)负责主力店租赁合同的起草、洽谈和签订，负责主力店合同执行的监督和协调； 4)负责及时取得主力店的初步技术条件，组织协调规划研究院与主力店的具体技术对接工作； 5)组织协调集团商业管理公司与主力店洽谈并确定物业管理界面、相关费用，并签订物业管理合同。 6)主持协调项目建设中与主力店的关系，如主力店的设计变更、主力店进场装修、物业移交和主力店开业等；项目管理中心负责督办处理项目建设中出现的问题，直至达到合同中约定的相关要求。 7)负责与主力店的公共关系工作； 8)负责审查项目中有关主力店的对外宣
3、传内容； 9)负责所有对外商务谈判、商务来往信函、商务文件的档案管理工作。 10) 负责研究商业领域各业态的发展与特点，参与研究和总结万达城市综合体的特点和发展。 2.2 商务部、规划研究院、项目管理中心应向集团所属项目公司及时告知和解释主力店的有关要求。由商务部、规划研究院、项目管理中心会同集团所属项目公司，与主力店共同确定项目建设过程中的配合计划和配合机制。 2.3 集团所属项目公司应严格按照已确定的主力店有关要求执行和落实，在主力店进场后应积极协调配合。对涉及主力店的现场问题，集团所属项目公司应立即告知集团相关部门，以便及时进行协调解决，不得擅自解决或拖延不报。 2.4 在取得地块开发权
4、后，由商务部和项目公司共同在当地招聘12名临时招商人员，负责当地主力店、次主力店（主要为娱乐、餐饮业态）和步行街餐饮客户的信息收集、客户确认、商务谈判、技术对接等工作，编制属当地商管公司。在招商工作结束前，业务上归商务部管理，行政上归项目公司管理。招商结束后，人员直接转为商管公司员工，但仍应承担其所负责主力店客户的租后服务工作。3 主力店需求的识别与评审 3.1 对于具体商业项目，集团相关部门应分别针对以下两种情况，识别和确认主力店的需求和期望。在此过程中，应充分考虑与主力店的长期合作协议的约定要求和商业运作相关的法律规定。 1)主力店已有书面材料说明的（包括商务条件、技术条件、物业服务要求等
5、）：应对其要求进行研讨和确认； 2)主力店没有书面确认的，应由我方根据以往合作经验或从大型商业案例中总结出的经验提出要求，供其确认。 3.2 商务部负责组织各相关职能部门就上述方面的内容与主力店进行沟通和洽谈，按规定的作业流程，及时、准确地理解主力店对项目的要求。 3.3 商务洽谈过程中，发展部、规划部、项目管理中心、商业管理公司均应配合商务部工作，并在其职责范围内对完整、准确理解主力店要求负责。 3.4 租赁合同拟定 由商务部与主力店客户协商提出合同初稿，初步确定租金价格、交付条件、交付日期、物业费等商务条款。商务部组织规划部、项目管理中心、成本质量控制部、财务部、投资部、商业管理公司、法务
6、部会审合同初稿。如相关部门对合同中的条款有异议，须书面提交商务部统一与对方谈判解决，并将结果知会有关部门。合同文本拟定后由商务部提交有关领导批准后，与对方签署。 3.5 租赁合同评审 3.5.1 在签订合作协议及合同前，商务部必须提请分管副总裁召集相关部门对合作协议、正式合同条款，及其附件进行评审，确保： 1) 规定内容完整，表达清晰、准确，没有含混之处； 2) 洽谈过程中未取得一致的问题均解决； 3) 公司有能力满足约定内容的要求。 3.5.2 合作文本和合同的评审意见必须形成书面记录，并由参与人员会签，承担相应的评审责任。 3.6 合同签署 由商务部主持与主力店客户签署正式租赁合同，签署完
7、毕后，集团档案室和财务部留底，商务部负责将复印件送达集团商业管理公司租金部、集团所属相关项目公司和商业管理公司，并知会规划部、项目管理中心、投资部、法务部等，财务部执行履约保证金手续。 3.7 合同变更和补充 3.7.1 由商务部主持会同双方法务及相关部门协商处理。 3.7.2 针对协议（合同）变更要求，商务部必须提请分管副总裁指定相关职能部门负责对变更内容进行评审，经书面同意后方可签订。 3.7.3 变更条款经批准签订后，商务部负责以书面形式传递到各相关部门，并跟进各职能部门变更条款的执行情况。4 主力店的对接管理 4.1 与主力店的对接管理应遵循集中管理、层层对接的原则。 4.2 主力店客
8、户的开发、商务条款的确定和商务关系的协调以商务部为主，具体业务的执行由相关部门直接对接处理。无法解决的问题，由商务部负责协调主力店客户与职能部门处理，并视具体情况提请集团领导协调。 4.3 主力店对接工作，以及确认事项的时机、责任和内容，各业务部门必须按主力店对接管理办法的规定执行。 4.4 对以下事项的沟通，必须形成书面记录（报告），商务部和各职能部门必要时应要求对方签确。 1)主力店确认事项； 2)合同(协议)的解释和补充规定； 3)澄清、解释或补充项目技术要求； 4)项目配合要求； 5)对公司人员、项目进度、质量方面的反馈意见等。 4.5 由商务部负责接收、处理的信息，必须同时以书面文件
9、形式传递到相关的职能部门（或集团所属项目公司）。由各职能部门直接接收、处理的信息，也必须同时以书面文件形式传递到商务部备案。 4.6 商务部必须按项目建立完整的主力店联系档案，分类保存与主力店的相关信息和资料，并定期（每月或根据项目运作计划规定）组织相关职能部门进行核对，确保信息传递完整，处理及时。 4.7 每次与主力店对口协调的事项均应形成备忘记录，并分发至各相关部门。5 支持文件 5.1 商务管理主要工作流程 5.2 客户开发工作规范 5.3 新项目推荐工作规范 5.4 租赁谈判工作规范 5.5 主力店对接管理办法 5.6 主力店进场移交注意事项 5.7 租后服务工作规范 5.8 商务文档
10、管理规范商务管理主要工作流程1 租赁合同审批签订流程（必须由部门总经理签字或由总经理授权副总经理）1.1 租赁合同文本内容确认流程客户确认1.1.1 自有项目租赁合同文本内容确认流程商务部业务经理及主管副总确认副确认投资部会 签财务部会 签集团董事长确认分管副总裁确认商务部总经理确认商务部业务经理汇总完整的报批资料业务经理及主管副总与客户进行修改性谈判并确定后再报各部门确认法务部会 签成本控制部会签增值税发票项目管理中心会签进场条件、交房及提供相关证照的时间点商业管理公司会签物管职责界面、收费标准、租金支付方式、免费停车位、广告位、促销场地规划研究院会签房产技术条件、租赁范围、面积商务部总经理
11、确认1.1.2已售项目租赁合同文本确认流程商务部总经理确认项目公司确认交房及提供相关证照的时间点商业管理公司会签物管职责界面和收费标准商务部总经理确认商务部业务经理将落实情况再报各部门确认投资部会 签财务部会 签商务部业务经理按照各部门会签意见与客户沟通商务部总经理确认业主方确 认集团董事长确认主管副总裁确认商务部业务经理汇总完整的报批资料商务部业务经理确认规划部会签房产技术条件、租赁范围、租赁面积客户确认1.1.3 补充协议的确认流程同租赁合同确认流程。1.2 租赁合同签订流程1.2.1 自有项目租赁合同签订流程在合同的签确栏中加盖印鉴核对文本商务部业务经理准备合同文本及所有附件资料审验客户
12、的签约资料原件审核客户方面的签确章、骑缝章和法定代表人印鉴是否清晰、有无遗漏收取我司留存的合同文本及所有附件在合同的签确栏中加盖法定代表人印鉴合同加盖骑缝章合同的每份附件加盖签确章和骑缝章向印鉴管理部门出示合同审批通过的流程手续1.2.2已售项目租赁合同签订流程因由产权方或其委托的代理人签订，略相应流程。1.2.3 补充协议签订流程同租赁合同签字流程。2 主要商务条件确认流程2.1客户方先提出商务条件的确认流程董事长批示（超出原政策条件较多的）分管副总裁批示商务部业务经理填写商务条件确认表客户提供书面/口头报价商务部总经理批示发客户2.2 集团事先下达商务条件的确认流程主管副总裁通知商务部填制
13、标准化的商务条件确认表集团书面/口头下达商务条件商务部总经理确认并抄送对口业务经理通知客户2.3 商务部通过市场调研和租赁经济分析提出商务条件董事长批示分管副总裁批示通知业务经理填写商务条件确认表商务部总经理办公会提出商务条件商务部总经理批示发客户3 房产技术条件确认流程商务部获得客户初步交房条件规划部负责人确认规划研究院提供具体房产技术条件商务部组织协调规划院通过谈判与客户确认最终交房条件商务部列入合同附件未签约区域的确定房产条件由商务部和规划院会签后通知项目公司执行。规划院提交商务部的所有图纸和资料需由规划院院长签字确认；房产条件和规划设计图纸确认后如需变更均需主管副总裁审批。4 租赁区域
14、和租赁面积确认流程自有项目租赁区域和租赁面积确认流程将图纸和面积报客户规划部负责人确认规划部提供具体区域图纸和面积商务部提供客户租赁的目标区域商务部总经理确认商务部组织协调规划研究院通过谈判与客户确认商务部列入合同附件5 物管职责界面和相关条件确定流程5.1 物管职责界面和收费标准确定流程商业管理公司总经理确认商业管理公司提供报价标准和物管合同文本商务部提供客户租赁区域、内部使用的主要功能及初步物管职责界面商务部总经理确认将报价和物管合同文本报客户商务部组织协调商管公司通过谈判与客户确认商务部将其列入合同附件谈判结束后，需两个部门总经理签字确认5.2 电费增值税发票提供确认流程主管副总裁签字 批（若不能满足相关条件会影响客户签约）商务部专题报告商务部据此与客户洽谈成本控制部、项目管理中心和规划研究院落实提供可能商务部告知成本控制部、项目管理中心及规划研究院客户需求5.3 外立面店招位、广告位、停车位和免费促销场地确认流程：5.3.1 自有项目外立面店招位、广告位、停车位和免费促销场地确认流程双方主管副总裁签批 批（若不能满足相关条件会影响客户签约）商务部专
