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1、本报告是严格保密的。超高层住宅案例的系统研究超高层住宅案例的系统研究1当当国外国外超高层住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征；超高层住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征；当土地越来越稀缺，资源越来越珍贵；当土地越来越稀缺，资源越来越珍贵；当开发商不由自主，或者迫不得已纷纷筹备超高层住宅时；当开发商不由自主，或者迫不得已纷纷筹备超高层住宅时；当超高层成为一种当超高层成为一种“现象现象”前；前；我们需要准备些什么？我们需要准备些什么？当当香港香港寸土寸金导致的超高层常态逐渐寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染传染”给内地；给内地；当当深圳、上海等一线城市深圳、上海等一线城市超高层住宅从起
2、初出现时客户的抗拒发展到现在超高层住宅从起初出现时客户的抗拒发展到现在的逐渐接受；的逐渐接受；当当青岛、杭州、海口等资源型城市青岛、杭州、海口等资源型城市对于超高层与资源间微妙关系的逐渐对于超高层与资源间微妙关系的逐渐觉醒；觉醒；当当20082008年类似成都等年类似成都等二三线城市二三线城市超高层住宅开始出现超高层住宅开始出现“井喷井喷”n超高层与普通高层的差别在哪里？超高层与普通高层的差别在哪里？n当超高层住宅经历初级阶段，发展阶段，再到成熟阶段，客户在每个阶段表现出怎当超高层住宅经历初级阶段，发展阶段，再到成熟阶段，客户在每个阶段表现出怎样的特征？样的特征？n在不同发展阶段，针对客户的不
3、同特征，开发商又要分别有何作为？在不同发展阶段，针对客户的不同特征，开发商又要分别有何作为？对此，我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统对此，我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统研究研究决定是否建超高层，以及超高层建多少的问题，与销售均价和决定是否建超高层，以及超高层建多少的问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关开发成本的比值密切相关进而我们又发现：进而我们又发现：市场超高层成功在市场超高层成功在城市、地段资源、成本、客户、开发商作为城市、地段资源、成本、客户、开发商作为等存在着等存在着某些共性；某些共性；我们得出：我们得出：本报告是严格保密的。
4、5从成本与技术角度从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生：超高层相比普通高层产生了质的变化了质的变化u我国民用建筑设计通则（JG3787）将住宅建筑层数划分为：13层为低层；46层为多层；79为中高层；凡超过超过100100米均为超高层米均为超高层。u联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）916层（最高为50米）；（2）1725层（最高到75米）；（3）2640层（最高到100米）；4040层以上层以上（即超高层建筑）（即超高层建筑）。 u日本建筑大辞典将56层至1415层的建筑定为高层建筑，1515层以上为超高层建筑。层以上为超高层建筑。 100100米高度带米高
5、度带来的质的变化来的质的变化户型户型成本成本实用率实用率安全性安全性物业管理物业管理通透性差异形房间面积的影响阳台开窗公摊较高公摊较高消防楼梯增加每每5050米设置避难层米设置避难层实用率多在实用率多在7070左右左右成本比高层高出成本比高层高出15%15%25%25%对抗风、抗震的要对抗风、抗震的要求变化，带来成本大求变化，带来成本大量增加量增加电梯安全系数可燃性材料增加人员疏散问题便于统一管理日常运行能耗高后期维护管理费用高其他其他开发周期拉长智能化技术的使用水系统、配电、消防要求的变化超高层的界定在不同国家超高层的界定在不同国家不同，但建筑高度超过不同，但建筑高度超过100100米时，在
6、开发成本与米时，在开发成本与技术要求方面会产生质的技术要求方面会产生质的变化。变化。本报告是严格保密的。6从客户感知角度从客户感知角度：超高层与高层没有大的变化，：超高层与高层没有大的变化，只是形态上的差异只是形态上的差异独栋、双拼、独栋、双拼、联排联排叠拼、洋房、叠拼、洋房、多层多层小高层小高层高层、超高层高层、超高层对高度对高度的感知的感知对空间对空间的感知的感知低低中低中低中中高高有天有地，有天有地，独门独院独门独院邻里空间，邻里空间，亲近院落亲近院落空中感受，空中感受，俯视园林俯视园林开阔视野，开阔视野，远眺景观远眺景观从客户角度，对从客户角度，对高层与超高层的高层与超高层的区别并不敏
7、感区别并不敏感高度：高度：能够接受能够接受2020多层的高度也能够接受多层的高度也能够接受4040层左右层左右的高度的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差别不大景观：景观：同样对社区园林感知不强的情况下，超高层的远眺景观好于高层远眺景观好于高层户型：户型：高层与超高层面临的户型问题类似，空空间感觉类似间感觉类似本报告是严格保密的。7从销售价格角度从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分：综合案例经验可知，超
8、高层销售价格可以明显地分成两部分：l看不到景观的楼层与高层均价相差无几；看不到景观的楼层与高层均价相差无几；l可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差价格相比高层也会出现一个跳差超高层楼盘超高层楼盘超高层均价超高层均价高层均价高层均价备注备注深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾17000元/平米（2006年），排除市场泡沫，正常价位为9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾2008年8月4日，均价16000元/平米15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近，3
9、3层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江芜湖世茂滨江花园花园预计均价8500元/平米预计均价8000元/平米武汉世茂锦绣武汉世茂锦绣长江长江均价15000元/平米均价14500元/平米本报告是严格保密的。8技术要求产技术要求产生质的变化，生质的变化，成本增加成本增加客户对高层客户对高层与超高层的与超高层的感知没有明感知没有明显区别显区别与高层价格无与高层价格无大的差别，但大的差别，但顶层部分可以顶层部分可以实现溢价实现溢价1 12 23 3所谓超高层，只是在技术与成本层面产生了变化，而客户的所谓超高层，只是在技术与成本层面产生了变化，而客户的感知、销售价格上都与高层无本质差别感知、销售价格上都与高层无
10、本质差别那么，决定超高层市场实现度的核心要素是什么？那么，决定超高层市场实现度的核心要素是什么？本报告是严格保密的。9超高层住宅的市场共性六大规律超高层住宅的市场共性六大规律本报告是严格保密的。10u澳大利亚黄金海岸uSierra Grandu迈阿密海岸线案例u新加坡吉宝湾u国外案例国外案例国内案例国内案例u香港凯旋门u香港贝沙湾u深圳万科俊园u深圳擎天华庭u深圳港立豪园u青岛东海路9号u成都河畔新世界u成都华宇金沙港湾u杭州盛元慧谷u杭州东方润园u宁波凌江名庭u重庆海客瀛洲u超高层系列超高层系列u万科金域蓝湾系万科金域蓝湾系列列l深圳、珠海、天津、成都、厦门、南京、广州、无锡、福州u世茂滨江
11、系列世茂滨江系列l上海世茂滨江花园l哈尔滨世茂滨江新城l南京世茂滨江新城 l武汉世茂锦绣长江l福州世茂外滩花园l芜湖世茂滨江花园 l昆山世茂蝶湖湾l案例借鉴的原则不是要寻找一模一案例借鉴的原则不是要寻找一模一样案例进行模式照抄，样案例进行模式照抄，而是要挖掘这个案例产生背后所隐而是要挖掘这个案例产生背后所隐含的条件。含的条件。通过分析国内外大量超高层案例，我们得出超通过分析国内外大量超高层案例，我们得出超高层住宅市场成功高层住宅市场成功6 6大共性规律大共性规律本报告是严格保密的。11在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要经济发展与高度城市化的支撑经济
12、发展与高度城市化的支撑市场化条件下超高层出现市场化条件下超高层出现的宏观经济背景：的宏观经济背景：u经济发展水平较高经济发展水平较高l城市的GDP总量达到3000亿元以上超高层开始出现l城市的GDP总量达到6000亿元以上超高层大量出现城市化率较高城市化率较高l城市化率达到60左右开始出现超高层l城市化率达到80左右超高层大量出现现象现象城市城市GDPGDP（亿元）（亿元）城市化率城市化率超高层住宅大超高层住宅大量涌现量涌现北京912084.3%上海1176588.7%广州674478.5%深圳6657100%开始出现超高开始出现超高层住宅层住宅武汉310068%南京320775%佛山3558
13、80%成都332055青岛370059%福州197550超高层成功共性一超高层成功共性一出现超高层的城市基本指标出现超高层的城市基本指标本报告是严格保密的。12超高层多位于城市新区或核心地段，并依赖强超高层多位于城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动势资源驱动超高层多具有强势水景超高层多具有强势水景资源资源l世茂滨江系列多拥有一线世茂滨江系列多拥有一线海景、江景资源海景、江景资源，如武汉锦绣长江、芜湖世茂滨江花园等超高层若位于城市政府超高层若位于城市政府新区，开发商多主动承担新区，开发商多主动承担“城市运营商城市运营商”角色角色l开发商会采取综合多元化开发商会采取综合多元化的地产发展模式，发挥
14、出的地产发展模式，发挥出土地最大价值土地最大价值综合社区包括了住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等设施，功能结构上得以互补，资源得以共享在开发土地过程中被要求考虑被开发区域对整个城市所产生的经济效益，被要求具有一定的景观性，注重与周边环境的融合楼楼盘盘技技术术指指标标城市运营商城市运营商物物业类业类型型武武汉汉世茂世茂锦绣锦绣长长江江占面：90.25万建面：165万容积率：2.3绿化率：53.6%从两江四岸复合功能区（从两江四岸复合功能区（RBDRBD）发展要求出发发展要求出发，为武汉新区创造了一个集商业、旅游、休闲娱乐、商务办公、酒店及高尚居住为一体的综合功能区；不仅与四新地不仅与四新地区建
15、设形成互动，更促进了武汉区建设形成互动，更促进了武汉三镇的均衡发展三镇的均衡发展住宅产品为纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅；占总体量20的商商业业、写字楼、酒店写字楼、酒店为辅助，烘托出良好的高端住宅物业形象南京南京世茂世茂滨江滨江新城新城占面:51万建面:150万容积率：2.3绿化率：65%所在的城市功能区为南京政府着所在的城市功能区为南京政府着力打造的滨江板块的核心发展区力打造的滨江板块的核心发展区域域，是打造长江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要区域新城由17栋50层的超高超高层建筑、五星级酒店、层建筑、五星级酒店、沿江商业步行街、市民沿江商业步行街、市民广场、文化广场、幼儿广
16、场、文化广场、幼儿园、中小学以及大型购园、中小学以及大型购物超市物超市等组成福州福州世茂世茂外外滩滩花园花园占面：77357 建面：27万容积率：2.73绿化率：56.30%项目根据福州项目根据福州 东扩南进东扩南进 的未来的未来城市格局，开发闽江沿岸城市格局，开发闽江沿岸150米纯板式超高层豪宅，4栋百米板式豪宅商商业业配套配套，6000平米五五星星级级会所会所芜芜湖湖世茂世茂滨滨江江花园花园占面：19万建面：56.5万容积率：2.73绿化率：60%位于芜湖市迄今为止最大的市政配套工程滨江公园的一期工程内，三号地块应市政府之邀，应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术作为城市运营商承建的文化艺术中心中心 由8幢3353层的高层、超高层住宅和2幢五星五星级级酒店酒店组成超高层成功共性二超高层成功共性二芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江本报告是严格保密的。13市场客户具备视野开阔、能够接受较新鲜事物市场客户具备视野开阔、能够接受较新鲜事物的特质的特质超高层成功共性三超高层成功共性三超高层客户共性超高层客户共性世茂滨江系列世茂滨江系列万科金域蓝湾系列万科金域蓝湾系列成都、重庆、杭州成都、重
