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1、房地产黄金艺术品邮币卡其他资产第六章第六章 资产资产(实物实物)市场理财市场理财1房地产概述房地产投资形式房地产投资基本面分析房地产投资技术面分析第一节第一节 房地产房地产2一、房地产概述一、房地产概述（一）概念房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。3（二）（二） 房地产的构成房地产的构成建筑地块建筑地块房地产房地产房屋建筑物房屋建筑物配套基础设施配套基础设施4房屋建筑物按用途划分（1）住宅用房：对应住宅用房：对应住宅地产住宅地产（2）生产用房（3）营业用房：对应营业用房：对应商业地产商业地产（4）行政用房（5）其它专业用房5(三）房地产的特点、属性及三）房地产的特点、属性及特
2、性特性1、房地产的特点耐用消费品耐用消费品金融投资品金融投资品62、房地产的属性、房地产的属性商品属性财产属性投资品属性社会和政治属性73、房地产的（经济）特性、房地产的（经济）特性内涵的统一性价值的双源性空间的固定性需求的普遍性效用的长期性8二、房地产投资形式二、房地产投资形式（1）房地产购买（2）房地产租赁以租养贷（3）房地产信托9三、房地产投资基本面分析三、房地产投资基本面分析政策面分析资金面分析价格分析101、政策面分析、政策面分析 受制于房地产宏观调控政策 调控目标：房地产由重要支柱产业到支柱产业支柱产业房价要回落到合理水平合理水平11系列调控文件系列调控文件 2010、2011年出
3、台一系列文件，国六条、国八条，部委文件，地方政府文件。l最重要文件：国务院2010年10号文件 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 l要求地方政府：制定实施细则12需求方面调控政策需求方面调控政策限贷限购限价13供给方面调控政策供给方面调控政策保障房政策商品房：打击捂盘惜售142、资金面分析、资金面分析 楼市资金有流出迹象， 一部分流出资金到了：玉石市场中药材市场艺术品市场钱币收藏品市场153、价格分析、价格分析影响因素分析评价指标分析评价指标分析16（1）房价影响因素分析）房价影响因素分析直接影响因素分析直接影响因素分析间接影响因素分析间接影响因素分析17房价的直接影响因素供求关系
4、建设成本市场预期18房地产供求房地产供求房地产供应房地产需求19房地产供应房地产供应商品房保障性住房-十二五末达到3600万套，占比20%廉租房公租房经济适用房限价房20房地产需求房地产需求消费性需求投资性需求21建设成本建设成本土地成本开发成本开发费用销售税金开发利润22市场预期市场预期多空双方分歧在加大23房价的间接影响因素经济因素社会因素行政与政治因素环境因素24经济因素经济因素经济发展水平经济增长状况产业结构就业情况居民收入水平投资水平财政收支金融状况25 社会因素社会因素人口、家庭城市形成历史城市化状况城市化状况社会治安文化与时尚26行政与政治因素行政与政治因素行政因素主要是国家或地
5、方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施27 内在和周边环境因素内在和周边环境因素指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等28（2）房价合理性评价指标分析房价收入比房价收入比房屋售租比房屋售租比29房价收入比 房价收入比房价收入比=房价房价/年收入年收入 房价收入比是指一个地方每户居民的平均房价房价收入比是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。与每户居民的平均年收入之比。 根据世界
6、银行和联合国人居中心根据世界银行和联合国人居中心当房价收入比房价收入比=36时，时，房价合理房价合理当房价收入比房价收入比6 时，时，房价偏高房价偏高30房价收入比参考数据2007全国城镇=82004深圳=6.522005深圳= 9.832006深圳=15.76目前美国：3倍多目前日本：5631房屋售租比房屋售租比房屋售租比=房屋总售价房屋总售价/每月房租每月房租房屋售租比是指房屋的总售价与每月房租之间的房屋售租比是指房屋的总售价与每月房租之间的比率，它是国际上用来判断某一区域房产是否比率，它是国际上用来判断某一区域房产是否具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准。具有投资价值和存在价值泡沫的普遍
7、标准。 当房屋售租比房屋售租比=200300时，时，房价合理房价合理当房价收入比房价收入比300或或200时，时，房价偏高或房价偏高或偏低偏低32售租比与市盈率售租比售租比=房屋总售价房屋总售价/每月房租每月房租=房屋总售价房屋总售价/（年房租（年房租/12）=12（房屋总售价房屋总售价/年房租）年房租）售租比售租比 12市盈率市盈率33售租比与市盈率市盈率市盈率国际标准：国际标准： 925（波动区间）（波动区间）1520（较为合理）（较为合理）售租比售租比对应国际标准：对应国际标准： 108300（波动区间）（波动区间）180240（较为合理）（较为合理）34四、房地产投资技术面分析四、房地
8、产投资技术面分析1、 以月为单位，作出当地房地产的价格-成交量走势图。2、使用技术指标，如5月均线，对房地产的未来走势进行预判3、具体投资时，做好止盈与止损3536房地产下跌趋势可能形成房地产下跌趋势可能形成据每日经济新闻2011年08月17日温州楼市一夜入秋：温州楼市一夜入秋：满城尽城尽闻抛房降价声抛房降价声37基本结论基本结论1、房价高位震荡2、房价增速放缓3、房价拐点形成的概率在加大4、房地产最佳投资时点已经过去，现在投资住宅地产存在较大的风险。38风险提示风险提示90年代日本房地产危机2008年美国次贷危机80年代末海南房地产危机39黄金概述黄金投资形式基本面分析技术面分析第二节第二节
9、 黄金黄金40一、黄金概述一、黄金概述1、黄金属性商品属性金融属性社会属性41黄金的金融属性黄金的金融属性金银天然不是货币，但货币天然是金银金银天然不是货币，但货币天然是金银 马克思马克思422、黄金功能、黄金功能避险（首要功能）：乱世黄金（盛世古董）储藏投资433、世界主要黄金市场、世界主要黄金市场伦敦黄金市场纽约黄金市场苏黎世黄金市场香港黄金市场444、黄金交易参与方、黄金交易参与方产金商加工商中央银行个人与机构45二、黄金投资形式二、黄金投资形式（广义）（广义）实物黄金实物黄金账户黄金账户黄金黄金黄金ETF纸黄金纸黄金黄金黄金T+D黄金期货：一般十倍左右杠杆黄金期货：一般十倍左右杠杆黄金
10、基金：在黄金基金：在基金理财基金理财中详细介绍中详细介绍4647三、基本面分析三、基本面分析 金价影响因素分析金价影响因素分析直接因素间接因素48金价直接影响因素金价直接影响因素供求关系通货膨胀利率汇率（美元指数）49黄金需求黄金需求首饰、饰品需求：占比70%75%；印度,中国投资品需求：中国增长很快工业用途需求官方储备需求：美国 需求量：2010年4000多吨50黄金消费黄金消费主要是金砖五国，尤其是印度和中国中国2010年，需求量：510吨； 生产量：300400吨51黄金供应黄金供应全球总量：16.3万吨，每年增加2%第一产金国：南非52黄金黄金美元趋势图美元趋势图53世界各国央行黄金储
11、备及排名世界各国央行黄金储备及排名(2011.8)54金价间接影响因素分析金价间接影响因素分析国际和美欧经济形势经济形势世界和地区政治局势与突发事件政治局势与突发事件 盛世收藏，盛世收藏，乱世黄金乱世黄金55结论：基本面支持金价长期上涨结论：基本面支持金价长期上涨世界范围内越来越严重的通胀美债问题、欧债危机没有完全解决地区局势动荡56四、技术面分析四、技术面分析1、黄金价格长期走势2、黄金技术指标分析3、基本结论57黄金黄金40年走势图年走势图58黄金技术指标黄金技术指标-均线分析均线分析 由于黄金时间周期很长，可用5月均线或月均线或20周均线周均线生命线 具体参看软件593、基本结论、基本结
12、论黄金价格处于上涨通道中黄金价格在高位盘整黄金的最佳投资时点已失最佳投资时点已失当前考虑投资黄金一定要等到进场时点，做好止盈与止损60永远要记住永远要记住!黄金的开采成本只有560美元 611美元投资品价格美元投资品价格 1801年的时候，你买了1美元的投资品种，到2003年的时候结果是什么？ 美国股票：57. 9万美元美国企业债券：1000多美元黄金：1. 39美元62观看视频观看视频对手黄金该买吗？(20110805 ）63第三节第三节 艺术品艺术品一、艺术品价值的特点、艺术品价值的难以量度性、艺术品价值的稀缺性、艺术品价值的无限增值性64二、艺术品投资的基本类型二、艺术品投资的基本类型（
13、一）从艺术品的大门类进行分类（一）从艺术品的大门类进行分类1、书画艺术品2、陶瓷艺术品3、古典家具4、铜镜5、古籍善本6、玉器65（二）从艺术品的属性进行分类（二）从艺术品的属性进行分类1 1 1 1、民间日常用品、民间日常用品、民间日常用品、民间日常用品2 2 2 2、陈设品、非实用品、陈设品、非实用品、陈设品、非实用品、陈设品、非实用品3 3 3 3、奢侈品（皇家及贵族用品）、奢侈品（皇家及贵族用品）、奢侈品（皇家及贵族用品）、奢侈品（皇家及贵族用品）4 4 4 4、艺术作品、艺术作品、艺术作品、艺术作品5 5 5 5、国家荣誉、民族感情的寄托品、国家荣誉、民族感情的寄托品、国家荣誉、民族
14、感情的寄托品、国家荣誉、民族感情的寄托品66三、艺术品投资的主要风险与防范三、艺术品投资的主要风险与防范（一）艺术品投资的主要风险（一）艺术品投资的主要风险1 1 1 1、宏观经济形势的风险、宏观经济形势的风险、宏观经济形势的风险、宏观经济形势的风险2 2 2 2、赝品风险、赝品风险、赝品风险、赝品风险3 3 3 3、价格风险、价格风险、价格风险、价格风险4 4 4 4、品相风险、品相风险、品相风险、品相风险5 5 5 5、买卖风险、买卖风险、买卖风险、买卖风险6 6 6 6、保管风险、保管风险、保管风险、保管风险67（二）艺术品投资的风险防范（二）艺术品投资的风险防范1 1、提高自身的专业只
15、是和藏品、提高自身的专业只是和藏品识别能力识别能力2 2、借助专家或行家的、借助专家或行家的“慧眼慧眼”3 3、从小入手，警惕跟风炒作、从小入手，警惕跟风炒作68四、艺术品投资与金融、实业（房地四、艺术品投资与金融、实业（房地产）投资的特性比较产）投资的特性比较资本安全性资本安全性整体风险整体风险资本回报水平资本回报水平投资的回收期及报酬率投资的回收期及报酬率 再投资的强制性再投资的强制性市场变化特性市场变化特性 资产流通性资产流通性 69第四节第四节 邮币卡邮币卡一、邮币卡内涵 邮币卡中的邮就是邮票；币就是纪念币、古邮币卡中的邮就是邮票；币就是纪念币、古邮币卡中的邮就是邮票；币就是纪念币、古
16、邮币卡中的邮就是邮票；币就是纪念币、古钱币和已退出流通的货币（法律禁止买卖未钱币和已退出流通的货币（法律禁止买卖未钱币和已退出流通的货币（法律禁止买卖未钱币和已退出流通的货币（法律禁止买卖未退出流通的货币）；卡就是指带有一定意义退出流通的货币）；卡就是指带有一定意义退出流通的货币）；卡就是指带有一定意义退出流通的货币）；卡就是指带有一定意义的或成套的电话卡和其它卡类制品，卡包括的或成套的电话卡和其它卡类制品，卡包括的或成套的电话卡和其它卡类制品，卡包括的或成套的电话卡和其它卡类制品，卡包括的范围比较广，收集电话卡类的比较多。的范围比较广，收集电话卡类的比较多。的范围比较广，收集电话卡类的比较多。的范围比较广，收集电话卡类的比较多。70二、邮票二、邮票（一）集邮的几个小知识（一）集邮的几个小知识1 1、小型张、小型张2 2、小全张、小全张3 3、小版张、小版张4 4、邮资信封和邮资明信片、邮资信封和邮资明信片71（二）邮票收集的类型（二）邮票收集的类型1 1 1 1、收集未使用过的新票、收集未使用过的新票、收集未使用过的新票、收集未使用过的新票2 2 2 2、收集信销票、收集信销票、收集
