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1、 2022年中级会计职称中级会计实务关键考点：投资性房地产（一）投资性房地产的界定 1.已出租的土地使用权； 2.持有并预备增值后转让的土地使用权； 根据国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并预备增值后转让的土地使用权。 3.已出租的建筑物。 （1）用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物； （2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，商定以经营租赁方式出租的建筑物； 4.对于企业持有以备经营租出的空置建筑物，只有企业治理*（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确说明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。空置建筑物是指企业新购入、自行建筑或开发完工但尚
2、未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后到达可供经营出租状态的建筑物。 某项房地产，局部用于赚取租金或资本增值、局部用于生产商品、供应劳务或经营治理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的局部，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的局部，不确认为投资性房地产。 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人供应的相关帮助效劳在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人供应保安、修理等帮助效劳，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 （二）投资性房地产的入账价值确认 1.总的原则：历史本钱原则。即企业取得投资性房地产时，应当根据取得时的实际本钱进展
3、初始计量，在这点上与一般资产的核算标准一样。 2.不同取得渠道下投资性房地产的入账本钱构成 （1）外购的投资性房地产。按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。 （2）自行建筑的投资性房地产。按建筑该资产到达预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建筑过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产本钱。 （3）以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按其取得时的实际本钱作为入账价值，符合其他相关准则规定的根据相应的准则规定予以确定。比方债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。 （三）投资性房地产的后续计量 1.后续计量模式的选择 企业通常应
4、当采纳本钱模式对投资性房地产进展后续计量，也可以采纳公允价值模式对投资性房地产进展后续计量。但是， 同一企业只能采纳一种模式对全部投资性房地产进展后续计量，不得同时采纳两种计量模式。 2.采纳本钱模式进展后续计量的投资性房地产 在本钱模式下，应当根据固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进展后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当根据资产减值的有关规定进展处理。 （1）折旧或摊销时 借：其他业务本钱 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） （2）取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 （3）投资性房地产提取减值时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值预备 （4）计算应交营业税
5、时 借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税 3.采纳公允价值模式进展后续计量的投资性房地产 （1）采纳公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿证据说明投资性房地产的公允价值能够持续牢靠取得，才可以采纳公允价值模式对投资性房地产进展后续计量。企业一旦选择采纳公允价值计量模式，就应当对其全部投资性房地产均采纳公允价值模式进展后续计量。 （2）采纳公允价值模式进展后续计量的投资性房地产，应当同时满意以下条件： 投资性房地产所在地有活泼的房地产交易市场。 企业能够从活泼的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估量。 （3）采纳公允价值模
6、式进展后续计量的会计处理 原则 企业采纳公允价值模式进展后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进展摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为根底调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。 一般分录 A.期末公允价值大于账面价值时 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益 B.期末公允价值小于账面价值时 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产公允价值变动 C.收取租金时 借：银行存款 贷：其他业务收入 D.计算应交营业税时 借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税 另外，采纳此模式形成的初始入
7、账本钱应列入“投资性房地产本钱”。 （四）投资性房地产后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随便变更。以本钱模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未安排利润、盈余公积）。已采纳公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为本钱模式。 借：投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值预备 （或者：利润安排未安排利润 盈余公积） 贷：投资性房地产 递延所得税资产或负债 利润安排未安排利润 盈余公积 （五）投资性房地产的后续支出 1.资本化的后续支出等同于固定资产 2.费用化的后续
8、支出列入“其他业务本钱” （六）投资性房地产的转换与处置 1.在本钱模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。 A.由自用房地产转入投资性房地产时： 借：投资性房地产（按转换时的原账面价值计量） 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值预备 贷：固定资产、无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值预备 B.由投资性房地产转为自用房地产时： 借：固定资产、无形资产（按转换时的原账面价值计量） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值预备 贷：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值预备 2.以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时
9、，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。 会计分录为： 借：固定资产、无形资产或存货（以转换当日的公允价值计量） 公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失） 贷：投资性房地产（按转换当时的账面价值结转） 公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额计收益） 3.自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时，假如转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；假如转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入资本公积。 会计分录为： 借：投资性房地产（以转换当日的公允价值计量）
10、 累计折旧（摊销） 公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失） 固定资产、无形资产减值预备或存货跌价预备 贷：固定资产、无形资产或存货（按转换当时的账面余额结转） 资本公积（公允价值大于账面价值的差额追加资本公积） （七）投资性房地产的处置 1.本钱模式下 （1）收处处置收入时： 借：银行存款 贷：其他业务收入 （2）结转投资性房地产本钱 借：其他业务本钱 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值预备 贷：投资性房地产 （3）计算应交营业税 借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税 2.公允价值模式下（1）按实际收到的款项借：银行存款贷：其他业务收入（2）按当时投资性房地产的账面余额借：其他业务本钱贷：投资性房地产本钱公允价值变动（也可能在借方）（3）将累计公允价值变动转入其他业务本钱借：公允价值变动损益贷：其他业务本钱或反之。（4）将转换时原计入资本公积的局部转入其他业务本钱借：资本公积其他资本公积贷：其他业务本钱
