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1、XX湖湖项目整体运营思考案项目整体运营思考案XX湖湖12000亩湖水、亩湖水、10000亩山林，亩山林，如何脱胎换骨？如何新生新价值？如何脱胎换骨？如何新生新价值？前期规划内容前期规划内容（一）入口接待中心（一）入口接待中心（二）游艇俱乐部（会所酒店）（二）游艇俱乐部（会所酒店）（三）翠竹湾别墅区（三）翠竹湾别墅区（四）中心游乐区（四）中心游乐区（五）露天烧烤区（五）露天烧烤区（六）小蒿溪拓展运动区（六）小蒿溪拓展运动区（七）水上运动区（七）水上运动区（八）煤炭仑丛林区（八）煤炭仑丛林区（九）茶山激情体验区（九）茶山激情体验区（十）十里画廊民俗文化区（十）十里画廊民俗文化区吃、喝、玩、乐、住吃
2、、喝、玩、乐、住以青洋湖湖面作为中心，两岸原始次生林作为背景，集以青洋湖湖面作为中心，两岸原始次生林作为背景，集旅游观光、休闲度假、商务会议、体验娱乐、生态保护旅游观光、休闲度假、商务会议、体验娱乐、生态保护等多种功能于一体的省内一流的旅游风景名胜区，并成等多种功能于一体的省内一流的旅游风景名胜区，并成为面向全国的休闲、度假居住场所。为面向全国的休闲、度假居住场所。 前期规划定位前期规划定位旅游地产认知1旅游地产已在中国全面兴起，前景广阔；旅游地产已在中国全面兴起，前景广阔；旅游地产运营周期比单纯住宅地产要长旅游地产运营周期比单纯住宅地产要长2 2到到3 3倍以上；倍以上；旅游地产运营需要专业
3、的资源和商业整合能力。旅游地产运营需要专业的资源和商业整合能力。旅游地产的认知旅游地产旅游地产房地房地产业产业休闲度休闲度假产业假产业全新的产业模式全新的产业模式全新的人居生活模式全新的人居生活模式全新的产品消费模式全新的产品消费模式战略战略调整调整资源资源整合整合产业产业整合整合时间时间重组重组空间空间重组重组产品产品创新创新营销营销创新创新按照国际标准，旅游地产项目因其资源和顾客市场的不同可分为三类一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同，覆盖不同范围的客户群。范围的客户群。不同层次的不同层次的res
4、ort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。旅游地产的分类旅游地产的分类国内旅游地产发展现状及趋势国内旅游地产发展现状及趋势纯粹自然资源，基本无配套区域旅游度假区目的地型 resort旅游度假区功能旅游度假区功能单一复合高低本地需求机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广具备区域内的强势资源条件和吸引力相对复合功能，综合满足市场需求与区域市场保持100-300公里黄金距离一般性资源具备部分休闲度假功能国内市场国际市场黄金海岸普济岛亚龙湾巽寮湾 大梅沙 博鳌 阳光假日半岛 国外
5、顶级RESORT国内大多旅游度假房地产项目国内度假项目有资源的房地产项目一次性销售住宅回款持有部分配套物业，二级开发为重要盈利真正意义的旅游地产以持有物业的回报为主，住宅仅为配套不允许资金沉淀不允许资金沉淀盈利模式的转变盈利模式的转变企业优质资产，形成产业链，回报丰厚企业优质资产，形成产业链，回报丰厚国内旅游地产开发企业现状国内旅游地产开发企业现状资源型企业资源型企业中信：中信：中信：中信：中信博鳌项目中信东山岛海峡论坛鲁能：鲁能：鲁能：鲁能：三亚湾新城中粮：中粮：中粮：中粮：三亚亚龙湾专业型企业专业型企业新进型企业新进型企业区域级别开发，大规模取地，具备资源全面整合能力温泉开发：诚毅温泉开发
6、：诚毅温泉开发：诚毅温泉开发：诚毅厦门丽水云天温泉度假村云霄海汤国际温泉度假村文化旅游：华侨城文化旅游：华侨城文化旅游：华侨城文化旅游：华侨城东部华侨城、欢乐谷高尔夫：深圳观澜高尔夫：深圳观澜高尔夫：深圳观澜高尔夫：深圳观澜观澜高尔夫项目专注某项旅游资源的深度开发，具备专业核心竞争能力旅游地产行业的新进入者，不清楚游戏规则，机会导向贵州金元集团：贵州金元集团：贵州金元集团：贵州金元集团：三亚西元项目杭州新广发：杭州新广发：杭州新广发：杭州新广发：青山湖别墅项目旅游地产开发的五个台阶旅游地产开发的五个台阶以最后台阶的心态进行项目开发，按照前四级台阶的可能性进行操作。以最后台阶的心态进行项目开发，
7、按照前四级台阶的可能性进行操作。直接出让土地或资源，获取差价；直接出让土地或资源，获取差价；进行资源包装和前期规划，出让项目；进行资源包装和前期规划，出让项目；实施基础开发，进行子项目的招商引资；实施基础开发，进行子项目的招商引资；进行一期开发，再进进行一期开发，再进行后期的招商引资；行后期的招商引资；组建专业队伍，进组建专业队伍，进行整体独立开发；行整体独立开发；五、五、四、四、三、三、二、二、一、一、旅游地产运营模式2旅游地产开发和运营需要多方合作；旅游地产开发和运营需要多方合作；无论是在开发、招商、管理等方面都需要专业团队；无论是在开发、招商、管理等方面都需要专业团队；旅游地产运营有其自
8、身的特点和模式。旅游地产运营有其自身的特点和模式。基于战略层面的思考，作为大规模的旅游区域开发项目，必将面临着一系列的关键问题与挑战市政基市政基础设施础设施建设七建设七通一平通一平运营运营管理管理营销营销销售销售营销营销销售销售建造建造管理管理项目项目融资融资项目项目设计设计项目项目规划规划开发开发招商招商土地土地交易交易土地土地规划规划土地开发土地开发项目开发项目开发管理运营管理运营土地土地融资融资n要建设成为旅游、度假、休闲、生态、文化为一体的旅游度假区域，那么旅游度假区共分几类，我们又会走怎样的旅游发展之路？n规划中如何在实现企业盈利的基础上寻求经营性物业与非盈利性配套开发的平衡？发展方
9、发展方向的战向的战略选择略选择开发开发/盈盈利模式利模式下的策下的策略选择略选择n如何通过开发模式来保证对企业对于项目开发的主导权和控制权？n大规模区域开发项目，主要的盈利点包括一级开发利润、土地增值、房产项目开发利润以及可能的自营性物业的经营性收入等，为实现政府与企业的双赢，项目的最佳盈利模式是什么？n不同开发阶段的盈利点以及实现各个盈利点的关键举措？政策及政策及市场风市场风险规避险规避n区域开发项目周期长、不确定因素多、过程复杂烦琐，开发主体的合法性如何保证？n新政下的旅游度假项目用的严格审批制度及“70/90”规定对于未来物业开发的市场影响？n基于政府及政策的不确定性特点，企业与政府的合
10、作协议的合法性及时效性的重新评估？n项目的拆迁难度及拿地风险对于区域开发的可持续性会产生怎样的影响？从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色商业角色政府/土地运营商房地产开发商房地产代理商/中介机构运营管理/物业管理土地规划、土地一级开发和运营在所购土地上规划并建造房地产项目，租售给驻商宣传、营销吸引投资商宣传、营销，吸引驻商和消费者日常运营、维修和其他管理战略层面：战略层面：从地产价值链的分析出发，首先必须确从地产价值链的分析出发，首先必须确立企业的核心盈利模式立企业的核心盈利模式基础设基础设施建设施建设七通一七通一平平运营运营管理管理营销营销销售销售营销
11、营销销售销售施工施工管理管理项目项目融资融资项目项目设计设计项目规项目规划定位划定位开发开发招商招商土地土地转让转让土地土地融资融资土地开发土地开发项目开发项目开发管理运营管理运营拆迁拆迁安置安置向土地所有人收购土地向土地所有人收购土地拆迁和安置拆迁和安置把土地出售把土地出售/转让给房地产开发商或驻商转让给房地产开发商或驻商商商业模业模式式房地产开房地产开发商发商代理商代理商/中中介机构介机构运营管理商运营管理商进行宣传及进行宣传及谈判等工作谈判等工作以吸引产业以吸引产业投资商投资商/驻驻商来进行土商来进行土地开发地开发在所购土地上规划并建造房地产等项目在所购土地上规划并建造房地产等项目把所建
12、房地产等项目出售把所建房地产等项目出售/出租给驻商出租给驻商进行宣传及谈判等进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购工作以吸引驻商来购买买/租用已开发的房租用已开发的房产等项目产等项目负责日常的运营、负责日常的运营、维修及其它管理维修及其它管理土地一级土地一级运营运营帮助产帮助产业投资业投资商商/驻商驻商规划总规划总体及单体及单一项目一项目帮助产帮助产业投资业投资商商/驻商驻商建设总建设总体或单体或单一项目一项目盈利点盈利点经营土地经营土地增值收益增值收益招商招商佣金佣金房产开房产开发收益发收益物业经营、物业经营、管理收益管理收益代建工代建工程收益程收益旅游地产发展驱动力模型产品产品Product
13、Product 活动活动Activity Activity 资源资源Resource Resource 资源：资源：自然资源人文资源产品：产品：主题社区主题产品活动：活动：娱乐休闲活动商务活动旅游地产旅游地产度假内容的三个维度专业层面：专业层面：对世界各地休闲度假开发的热点区域和项目进行了深入研究，总结出5种核心驱动力及其代表案例Bintan，印尼Amelia Island Plantation ，美国佛州Laguna，泰国Napa valley，美国加州Cancun，墨西哥愉景湾，香港Homestead，美国密歇根Seaside，美国佛州La Jolla，美国加州Wintergreen ，美
14、国维州亚龙湾，海南夏威夷，美国泰晤士小镇，上海帕拉德罗，古巴博鳌，海南华侨城，深圳云顶，马来西亚以休闲度假为主的热点区域的5种核心驱动力及相应的典型案例自然自然/ /人文人文资源驱动资源驱动主题产品主题产品驱动驱动特殊娱乐特殊娱乐产业驱动产业驱动商务活动商务活动驱动驱动核心驱动力核心驱动力主题社区主题社区驱动驱动l华侨城，深圳l愉景湾，香港l云顶，马来西亚l博鳌，海南l坎昆，墨西哥香港愉景湾香港愉景湾打造国际化的生活体验打造国际化的生活体验l区域背景区域背景：位于区域经济发达，城市化程度高的香港。地处大屿山东北部，距际机场12公里l资源资源：较为优良的山、沙滩和海资源l区外交通区外交通：通过公
15、路、轻铁、水路与市中心相连，车程约40分钟，渡轮至中环需25分钟左右l区内交通区内交通：区内交通有穿梭巴士、购物巴士、电瓶车及出租汽车（供租用），私家车不允许进入社区（主要是为了环保）l周边设施周边设施：香港迪士尼乐园、大屿山郊野公园l规模规模：占地649公顷l容积率容积率：0.12（全香港最低）l规划人口规划人口：约25,000人l总开发期总开发期：13期迪士尼主题社区驱动型主题社区驱动型p经过20年的开发，愉景湾通过打造“高质素、低密度”的社区和度假式的居住生活形成了具有国际化生活体验的，兼具休闲度假和居家功能的热点区域。主题社区驱动型旅游度假区的适应性主题社区驱动型旅游度假区的适应性KP
16、I体系体系深圳华侨城深圳华侨城强势主题公园提升区域价值强势主题公园提升区域价值区域背景：区域背景：位于区域经济发达，城市化程度较高的深圳市，地处南山区东部，南临深圳湾资源：资源：资源条件一般，区域内无特殊资源交通交通：东西向的沙河西路、侨城西路、侨城东路和南北向的侨城北路、深南大道、滨海大道构成华侨城的主要道路骨架规模规模：占地450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷，中西部在建和待建区为130公顷人口人口： 3.5万人p现已建成四大主题公园，成为以主题公园为主体，集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区主题产品驱动型主题产品驱动型主题产品驱动型旅游度假区的适应性主题产品驱动型旅游度假区的适应性KPI体系体系通过拟合度分析，必须找到适合自身发通过拟合度分析，必须找到适合自身发展的核心驱动力发展模式展的核心驱动力发展模式5分，高度符合4分，较符合3分，基本符合2分，较不符合1分，高度不符合项目界定项目界定驱动力模式研究驱动力模式研究拟合度分析拟合度分析p核心驱动力：核心驱动力： 自然人文驱动力p辅助驱动力辅助驱动力： 主题产品驱动力 主题社区驱动力旅游
