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1、旅游投资项目评价第一章第一章导论导论一、投资项目及其分类一、投资项目及其分类（一）投资项目的概念及内涵（一）投资项目的概念及内涵n联合国工业发展组织工业项目评估手册的表述为“一个项目是对一项投资的一个提案，用来创建、扩建或发展某些工厂企业，以便在一定周期内增加货物的生产或社会的服务。n投资项目是指在投资管理中，按照一个独立的总体设计安排进行投资的各单项工程的总和。（二）投资项目的分类（二）投资项目的分类（1）按性质：新建，扩建，改建等。（2）按投资使用方向：竞争性项目，基础性项目和公益性项目。（3）按规模：大、中、小型项目。二、二、投资项目的可行性研究投资项目的可行性研究n可行性研究是在投资决
2、策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证并试图对其作出可行或不可行评价的一种方法。（一）可行性研究的产生与发展（一）可行性研究的产生与发展 可行性研究在20世纪30年代美国开发中部的田纳西流域时开始运用，并取得了很好的效果，二次世界大战以后得到广泛发展。 我国于1981年开始实施投资项目的可行性研究工作。（二）可行性研究的步骤（二）可行性研究的步骤 1、机会研究、机会研究2、初步可行性研究、初步可行性研究3、可行性研究、可行性研究（三）可行性研究的主要内容（三）可行性研究的主要内容第一部分第一部分总论总论1-1 项目及其主体单位1-2 研究工作依据1-3 项目概况1-4 结论与建议第二部分第
3、二部分项目背景与发展概况项目背景与发展概况2-1 项目提出的背景2-2 投资环境2-3 建设的必要性2-4 项目发展概况第三部分第三部分市场需求预测与建设规模市场需求预测与建设规模3-1 市场调查3-2 市场预测3-3 产品方案与建设规模第四部第四部建厂条件与厂址选择建厂条件与厂址选择4-1 资源与原材料4-2 建设地点的选择4-3 厂址选择第五部分第五部分工程技术方案工程技术方案5-1 项目组成5-2 生产技术方案5-3 总平面布置及运输5-4 土建工程5-5 公用辅助设施5-6 生活福利设施第六部分第六部分环境保护与劳动安全环境保护与劳动安全6-1 厂址与环境保护6-2 主要污染源及污染物
4、6-3 综合利用与治理方案6-4 环境影响评价6-5 劳动保护与安全卫生6-6 消防第七部分第七部分劳动定员与人员配备劳动定员与人员配备7-1 企业组织与劳动定员7-2 人员配备与培训第八部分第八部分建设实施进度安排建设实施进度安排8-1 项目实施时期的各项工作8-2 建设实施进度表第九部分第九部分投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措9-1 固定资产投资的估算9-2 流动资金的估算9-3 无形资产投资的估算9-4 资金筹措第十部分第十部分经济效益与社会效益评价经济效益与社会效益评价10-1 项目的生产成本与销售收入10-2 财务效益评价10-3 国民经济评价10-4 不确定性分析10-5 社会
5、效益评价10-6 评价结论第十一部分第十一部分结论与建议结论与建议11-1 结论11-2 建议项目可行性研究报告附件项目可行性研究报告附件1、研究工作依据文件（1）项目建议书（2）初步可行性研究报告（3）各类批文及协议（4）调查报告及资料汇编（5）试验报告及其他2、厂址选择报告书3、资源勘探报告书4、贷款意向书5、环境影响报告书6、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告7、对国民经济有重要影响的产品市场调查报告8、引进技术项目的考察报告、设备协议9、利用外资项目的各类协议文件10、其他三、投资项目评估 （一）投资项目评估的概念（一）投资项目评估的概念 投资项目评估是由专门的机构和
6、人员，利用一整套科学方法进行的工作，从而可以保证投资项目决策的科学化，避免投资决策失误造成不必要的损失。（二）投资项目评价的主要内容（二）投资项目评价的主要内容1、项目建设的必要性分析2、项目建设的条件分析3、项目技术分析4、基础数据的预测和分析5、项目财务效益分析6、项目的组织管理分析7、项目的国民经济和社会分析8、项目的不确定性分析9、项目总评价（三）投资项目评估的程序（三）投资项目评估的程序1、组建评估小组2、制订评估计划3、调查、收集、整理评估资料4、分析评价5、编写项目评估报告四、投资项目评估与可行性研四、投资项目评估与可行性研究的关系究的关系（一）投资项目评估与可行性研究（一）投资
7、项目评估与可行性研究的区别的区别 1.工作机构不同2.工作内容的侧重点不同3.研究视角不同4.时序不同（二）投资项目评估与可行性研（二）投资项目评估与可行性研究的联系究的联系1、项目评估与可行性研究是因果关系、项目评估与可行性研究是因果关系2、项目评估与可行性研究处于同一时期、项目评估与可行性研究处于同一时期3、项目评估与可行性研究目的、内容、格、项目评估与可行性研究目的、内容、格式等具有类似性式等具有类似性第二章资金的时间价值第一节第一节资金时间价值的基本原理资金时间价值的基本原理 一、资金时间价值的产生及意义 资金的价值之所以会随着时间的变化而增值，是因为社会资金是社会物质财富的货币表现，
8、资金的运动过程，也是物质资料生产的过程，在这个过程中，人们的劳动增加了社会财富，表现在货币上，就是社会资金的扩大，每年累积的收益又可用作以后年度的资本而再度获得收益。二、资金时间价值的涵义二、资金时间价值的涵义n所谓资金的时间价值，是指在不同的时间点，同一数量的资金所表现出的不同价值数量。n通过一定的方式，可以将不同价值数量的资金转换成同一时间的可以衡量的资金。三、资金时间价值的度量指标三、资金时间价值的度量指标（一）绝对度量指标（一）绝对度量指标n利息n盈利（二）相对度量指标（二）相对度量指标n利率利率=利息利息/本金本金n盈利率盈利率=盈利盈利/本金本金第二节第二节投资项目的现金流量投资项
9、目的现金流量 一、现金流量的涵义一、现金流量的涵义 评估中的现金流量反映的是项目在建设期间和生产服务年限内流入和流出项目系统的现金（资金）活动。二、现金流量的基本内容和计算二、现金流量的基本内容和计算1、初始现金流量、初始现金流量n包括固定资产、无形资产、营运资本的包括固定资产、无形资产、营运资本的投资和项目使用公司原有资产应计入的投资和项目使用公司原有资产应计入的机会成本。机会成本。n初始现金流量初始现金流量=资产的购入成本资产的购入成本+运输、运输、安装、调试等费用安装、调试等费用+营运资本的增加营运资本的增加n初始现金流量初始现金流量=旧资产的变现价值旧资产的变现价值-（+）与旧资产出售
10、相关的税负）与旧资产出售相关的税负 2、营业现金流量。这是指项目投入运、营业现金流量。这是指项目投入运营后，生产经营中企业所增加的预期营后，生产经营中企业所增加的预期现金流量。现金流量。所得税前营业净现金流量所得税前营业净现金流量=年营业收入年营业收入-年营业税金及附加年营业税金及附加-年经营成本年经营成本年经营成本（付现成本）年经营成本（付现成本）=年总成本费年总成本费用用-年折旧及摊销费年折旧及摊销费-年利息支出年利息支出或或所得税前营业净现金流量所得税前营业净现金流量=年税前利润年税前利润+年折旧及摊销费年折旧及摊销费+年利息支出年利息支出3、期末现金流量、期末现金流量项目寿命期最后一年
11、的增量现金流量。项目寿命期最后一年的增量现金流量。（1）出售或处理资产的预计余值。预计）出售或处理资产的预计余值。预计余值为出售或处理资产的收入减去预计余值为出售或处理资产的收入减去预计清理费用后的剩余部分。清理费用后的剩余部分。（2）与资产出售或处理有关的税收（或）与资产出售或处理有关的税收（或税收抵免）。预计余值与帐面价值的差税收抵免）。预计余值与帐面价值的差额，计入或冲减应纳税收入，应纳税额额，计入或冲减应纳税收入，应纳税额或冲减的应纳税额构成期末现金流出或或冲减的应纳税额构成期末现金流出或流入。流入。（3）营运资本投资的回收。）营运资本投资的回收。三、现金流量的图表表示012N-1 N
12、-20-20-252025第三节第三节资金时间价值的计算资金时间价值的计算 一资金时间价值的计算方法一资金时间价值的计算方法 1、单利计算方法、单利计算方法F=P(1+in)2、复利计算方法复利计算方法F=P(1+i)n二、资金时间价值的普通复利计算公式二、资金时间价值的普通复利计算公式（一）一次支付终值复利公式 F=P(1+i)n（二）一次支付现值公式 P=F(1+i)-n（三）等额支付终值公式 F=A(1+i)n-1/i（四）等额支付偿债基金公式A=Fi/(1+i)n-1（五）等额支付现值公式P=A(1(1+i)-n/i（六）等额支付系列资本回收公式A=Pi/(1(1+i)-n三、名义利率
13、与实际利率三、名义利率与实际利率n名名义义利利率率（nominalinterestrate，用用r表表示）示）n实际利率实际利率(realinterestrate，用，用i表示表示)n名义利率与实际利率的换算名义利率与实际利率的换算i=（1+r/m）m-1第三章投资项目建设必要性和投资环境评估 第一节第一节项目投资建设必要性及环项目投资建设必要性及环境评估概述境评估概述 一、项目投资背景分析一、项目投资背景分析（一）项目设立的动因分析（二）项目单位概况分析（三）项目本身背景分析二、项目投资宏观环境评估二、项目投资宏观环境评估（一）投资环境的特征（二）项目投资宏观环境分析的主要内容 1.政治法律
14、环境 2.经济环境 3.技术环境 4.社会文化环境三、项目投资微观环境评估三、项目投资微观环境评估（一）项目的行业背景评估（二）项目的运营环境评估（三）项目的管理环境评估第二节第二节投资项目环境评估方法投资项目环境评估方法 一、冷热图法一、冷热图法n列举影响一国投资环境的七大因素，分为冷、热两大类。n从投资者的立场出发，对有关国家或地区逐一进行因素的评估n将其由热至冷依次排序二、等级尺度法二、等级尺度法将投资环境因素分为八个方面，每将投资环境因素分为八个方面，每个方面又分为个方面又分为47种具体因素，根据每种具体因素，根据每个具体因素的重要程度，给出从最差到个具体因素的重要程度，给出从最差到最
15、好的分类标准和相应分值。最好的分类标准和相应分值。n 分析影响企业业务条件的各个因素n分析引起各条件变化的诸主要压力因素n在前两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，结合具体项目挑选810个关键因素n在确定各关键因素及其假设条件后，进行四套投资项目预测方案的估算。三、道氏评估法三、道氏评估法1.多因素评估法多因素评估法把投资环境因素分为把投资环境因素分为11类，每一类因素又类，每一类因素又由一系列子因素构成。由一系列子因素构成。先对各类因素的子因素做出综合评价，据先对各类因素的子因素做出综合评价，据此对该类因素做出优、良、中、可、差的判此对该类因素做出优、良、中、可、差的判断，最后算出投资
16、环境的总得分。断，最后算出投资环境的总得分。四、多因素和关键因素评估法四、多因素和关键因素评估法2.关键因素评估法关键因素评估法从具体投资项目的动机出发，从影从具体投资项目的动机出发，从影响投资环境的一般因素中，找出影响投响投资环境的一般因素中，找出影响投资动机实现的关键因素，然后依据这些资动机实现的关键因素，然后依据这些环境按照多因素评估法计算投资环境评环境按照多因素评估法计算投资环境评估得分的方法评价投资环境估得分的方法评价投资环境第三节第三节投资项目建设的市场分析投资项目建设的市场分析一、市场商品需求分析一、市场商品需求分析二、市场资源供给分析二、市场资源供给分析三、市场价格预测三、市场价格预测四、市场需求的预测方法四、市场需求的预测方法 1.移动平均法移动平均法nnX=xiWi/Wii=1i=1X加权平均数，即预测值加权平均数，即预测值xi第第i个样本值个样本值n样本个数样本个数Wi与与xi相对的权数相对的权数2.指数平滑法指数平滑法Yt+1=M+Yt（1-）Yt+1下期预测数下期预测数M本期实际数本期实际数Yt本期预测数本期预测数平滑系数平滑系数3.回归预测法回归预测法y=a
