《2022年ckf高科广场D座项目全案策划》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年ckf高科广场D座项目全案策划（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、精品学习资源高科广场 D 座工程全案策划文本 壹 工 程 策 划 总 论 Create your life by the forefinger 一 、 西 安 市 房 地 产 市 场 工 程 战 术 分 析经过近十年的不断进展，现代房地产理念已经在西安市房地产工程的开发中得以充分运用和进展，追求差异化、个性化的工程竞争力成为工程开发的核心战术，一切文化、艺术、生态、环境的因素都能被开发商神奇地同地产工程嫁接和运用，以防止工程同质化的困 扰；纵观西安市房地产工程开发的现状，可以发觉不同开发商就不同工程的个体差异而赋予工程的主导战术包括：1 、高档次战术即“豪宅 ”，多被应用于大面积高层及别墅住宅
2、，就西安市房地产市场总体消费水而言，之前的 “豪宅 ”工程在西安市并不多，但随着经济进展推动市场购买力的提高，“高档次 ”住宅已渐渐多见于市场；2 、黄金区位战术“地段 ”是衡量房地产工程优劣的首要因素，几乎全部的工程都宣扬自己的地段优势，除非工 程 具 备 真 正 的 地 段 优 势 ， 否 就 所 谓 的 “黄 金 区 位 ”只 能 成 为 空 谈 ；3 、规模战术除了极少数开发商以外，大多数开发商并不具备开发大规模即占地50 100 万平方 M 以上工程 的 实 力 ，而众4通、过 住 宅 工 程 各项配5、多 开 发 商 却 在 中 小 型 工 程 上 大 作 规 模 文 章 ；优质配
3、套套 设 施 的 高 档 次 满 足 消 费 群 体 对 生 活 品 质 的 追 求 ；生态环境人们越来越重视生态、健康、绿色与家居的结合，住宅周边的环境、景观成为人们选择住宅的一个重要影响因素；6 、概念创新新概念的确能够吸引市场的留意力，但其需要实质的支持，假如不能“自圆其说 ”，概念也就失去了它的意义；7 、丰富资源工 程周 边生活 环境 已十分 成熟 ，工 程升值 空间 较大 ；8 、属性区分住宅属性的不同会造成目标消费群的差异，如经济适用房的市场会因其目标受众的大规模而具备一定竞争力；9 、价格优势作为房地产市场消费群关注的另一个重要因素，价格一旦在同类工程中具有确定优势，那么该工程
4、的市场认可程度也将极大提高；综合分析以上战术，不难发觉无论哪种战术的应用都必需有工程自身及其周边环境的实质性 依 托 ， 战 术 应 用 必 须 精 准 、 深 入 ， 表 面 文 章 只 能 将 工 程 带 入 困 难 ；经过我们的分析，高科广场D 座工程除了在地段上具有确定优势外，其他因素都缺乏突出特色可以作为战术运用的依据，即高科广场D 座工程在战术界定上较为模糊；一招致胜不尽可行；所以我们认为，对本工程进行深化争论分析，综合工程特质与开发商实力，挖掘工程特殊的竞争优势，通过对一系列多元化竞争优势的塑造来实现工程旺销的目标是本工程开发的策略之源；二、塑造多元化核心竞争力随着房地产市场的逐
5、步成熟与消费者的日益理性，单靠包装与炒作的就能卖得满堂红的时欢迎下载精品学习资源代已成追忆，而将 “产品均好性 ”奉为旺销上帝的做法，明显不是明智的竞争选择；对于新时期楼盘旺销的摸索与界定必需跳出过去与现在的框框限制，在确定的高度与战略层面上把 握 ， 以 寻 找 差 异 性 因 素 与 内 在 决 断 力 ， 挖 掘 出 楼 盘 旺 销 的 核 心 基 因 ；任何旺销楼盘都是认真争论市场，努力适应消费者真实需求的结果；楼盘要实现旺销必需中意三个条件：一是定位精确；二是树立楼盘特殊竞争优势；三是营销策略得当，这三个方面构成一个有机的整体，相互联系，相互贯穿，是现阶段楼盘开发中的颠扑不破的 “热
6、销定律”；正如一个人成功可能有方方面面的条件，而其成功的准备性力气往往是其无可替代的核心因素；我们面临的问题可能很多，但关键是核心问题的重要解决；同样在旺销的三大因素中，特殊的竞争优势，被认为是旺销的最重要的因素，也是新时期楼盘旺销的核心竞争力；楼盘的核心竞争力具有针对性与时效性；房地产开发不行能脱离区域市场而盲目开发，必需是在精确定位的前提下，打造出适合市场需求的楼盘；而楼盘的核心竞争力是针对区域市场与目标客户而言的，脱离这一前提，核心竞争力的优势将丢失或为对手所化解；房地产开发具有其核心技术，但楼盘所具有的核心优势往往随着时间的推移与被复制而消逝；假如每一个楼盘都具有了这种优势，也就无所谓
7、特殊与核心了，而且随着人们消费心理的变化，对楼盘某些特点的认可与价值追求也将变化；因此，楼盘的核心竞争力具有确定的时间性；某一楼盘的核心竞争力是与对手楼盘相比而言；而不是与市场上全部类型楼盘相比都具有竞争优势；否就，将陷入盲目的“竞争力万能论 ”陷阱，而过于追求产品均好性；例如市内单体楼与郊区规模化小区的竞争优势往往区分开的，别墅与商务写字楼的竞争优势也是迥然而异的；在楼市同质化的今日，对于“如何才能在猛烈的竞争中突显楼盘优势而获得成功”的问题， 可能就是：打造楼盘的核心竞争力；开发商把握了核心竞争力如同拥有了打开旺销市场之门的 “金钥匙 ”，再运用恰当的开启技巧（营销组合），即可见证辉煌的新
8、境域（旺销场面）；三 、 规 模 大 小 的 界 定小 规 模 工 程 的 开 发 特 点 分 析解 读 A： 研 究 对 象 界 定本 工 程 系 小 规 模 住 宅 （ 就 占 地 面 积 ） ， 有 两 个 重 要 界 定 ：（ 1 ） 小 规 模 住 宅 指 普 通 商 品 住 宅 和 公 寓 式 住 宅 ， 不 包 括 别 墅 、 豪 宅 和 福 利 房 ；（2）规模的界定，是以占地面积（或用地面积、红线面积）为标准划分的，即占地面积在10000平 方 M以 内 的 工 程 ；解 读B：特 点 分析特 点 1 ： 物 业 类 别 特 征 比 较 突 出从 类 别 特 征 来 看 ，
9、小 规 模 工 程 主 要 做 成 以 下 几 类 物 业 ：（1）普通住宅，一般定位；（2）豪华大户型，高档定位；（ 3 ） 小 户 型SOHO， 一 般 临 交 通 干 道 ， 或 自 然 环 境 较 好 ；（ 4） 公寓 ， 一 般居 繁 华 市 区 ， 商 业 环境 较 好 ；一个比较突出的现象是，小规模工程做精品住宅、豪华住宅的较多；另外，做高层工程的也比较多；特点2：有一定的有利条件欢迎下载精品学习资源（1） 是短、平、快的工程；工程较小，一般须分期开发，投资较少；财务风险相对降低；（2） 定位比较单纯；做成什么工程比较简洁确定下来；在功能、档次、户型、层数、价格上都比较容易把握；
10、（3） 一般而言，小地块较多处在城市中心地带，处在边缘或郊区地带的较少，周边已有较为成熟 的 社 会配 套， 在这 方面 可以 “搭便 车” ，沾 不少便宜；特风点3：也有较多的不利条件险l 定 位 风 险 ； 定 位 单 一 ， 好 就 好 矣 ， 全 盘 皆 赢 ， 但 就 怕 在 定 位 失 败 ， 满 盘 皆 输 ；l 竞争风险；小工程常面临着大工程的打压，市场空间易被挤压和腐蚀，令不少工程的进展商 担 惊 受 怕 ， 感 到 如 履 薄 冰 ；特 点 4 ： 开 发 束 缚 条 件 较 多 ， 可 自 由 发 挥 的 空 间 不 大小 规 模 地 块 开 发 的 限 制 因 素 主
11、要 包 括 ： 限制因素l地 理 位 置 上 的 不 利 因 素l 自 然 环 境 较 差 和 周 边 景 观 资 源 欠 缺l街 区 功 能紊 乱 不 明l用地面积较小，面积越小，设计师难发挥想象力l地块形状的限制受上述因素影响，小规模住宅在规划楼宇栋数、层数、摆放和朝向、户型和面积、车库设置 、立 面 风 格 以 及 其 它 细 节 等 方 面 的 处 理 都 较 难 ；四、高科广场D座策划战略的确定工程策划战略的争论与确立是建立在对工程所处市场总体实态及工程个体实态进行分的基础之上的，同时经以科学理论作为技术支持，综前所述，高科广场D 座的策划战略战术已渐渐剥离而出-借势而为，进行多元竞
12、争优势互动大整合该 战 略 应 用 于 工 程 策 划 营 销 链 中 的 各 环 节 时 ， 具 体 战 术 表 现 为 ：A 、现场多重卖点相互叠加工程综合优势是在现场成为吸引消费群体第一留意力的首要因素；每一位到达现场的消费者都将被工程的综合素养所吸引，不同消费者的不同需要也将得到最大可能的中意；B 、 推 广 多 元 优 势 逐 一 阐 释 ， 相 互 融 汇 贯 通在工程的推广中，多元化优势的每一要素都应当进行详尽、深刻的阐释，才能防止工程 “均好性 ”的误导，同时各要素必需相互依靠、整合，形成一股强大的个案素养优势；C 、形 象 视 觉、 风格大 统一， 主题 、内容 大差 异工程形象的视觉传达必需是统一、整合的，引导受众形成一种这就是“高科广场 D 座”的概念，而每次传达的内涵又必需是个性化的，充分阐述“多元化 ”的全部要素，实现工程传播推广的高认知度目标；D 、销售弱化实质、强化优势“避虚就实 ”的原就是销售的重要技巧，高科广场D 座与同类工程相比有其自身的劣势，如
