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1、业房地产 XX 商业广场整合策划方案一）目 录第一章 总体策划思路一、策划地定位、总体思路二、工程背景三、企业资源分析、企业目标地界定四、核心目标 树立品牌五、工程开发总建议六、工程地优劣势 SWOT 分析七市场机会发觉其次章 市场调研分析一、 XXXX房地产市场进展概述二、市场消费心理三、区域价格及打算因素四、对配套地市场需求第三章 工程产品地定位开发报告一、工程总体资金预算二、效益掌握三、首期资金投入方案四、工程产品进入市场地时机建议五、工程产品开发策略六、工程产品定位策略第四章 对当前规划设计地建议一、 整体规划地调整看法二、 工程策略总建议：附：产品建议三、配套地调整建议第五章 工程整
2、体组合营销策略设计报告一、工程总体整合营销思路二、总体操盘方案、步骤三、资源整合、资本运营方案四、营销团队搭建建议五、信心、决心和实现第六章 开盘前期营销推广策略设计报告一、工程营销推广主题地确定二、工程营销推广主题地内涵三、工程营销推广节奏四、工程营销推广模式五、工程营销推广执行方案附件： XXXX广场工程市场调研报告第一章 总体策划思路一、 策划地总体思路1. 全面把握：第一是建立在对当前最优产品设计与操盘策略地全面把握之上地,全面把握他人犯下地错误,防止重蹈覆辙先求不败而后求全胜 .2. 工程对接：强调对工程所在区域及个性特点详尽深化地调查与讨论,并对工程地资源优势和劣势进行判定与整合,
3、从而实现最优模式与工程自身进行完善对接 .3. 创新超越：每一个地产工程都需要超越自我、超越同行业地最高水平,通过在将来领域地积极开拓,不仅为工程自身制造出竞争优势,仍可以为地产企业奠定行业位置.二、 工程背景1. 用地概述本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地 ”,规划用位置于 XXXX西路北侧 ,XXX 路东侧、 XX 中路西 , 北至金凤凰广场 . 本地块总面积为11400 ,其中出让面积9327 ,规划区间道路面积 2073 ,区间道路由受让方按规划要求建造.2. 工程规划商业形式：独立商铺布局 +大开间框架自由分割商业布局住宅形式：小户型酒店式公寓布局不含返迁楼）2.1 商
4、铺部分：约 15000 2.2 商住部分：销售住宅：约17000 返迁住宅面积：约 10000 2.3 绿化面积约 3000 包括平台绿化）2.4 地下建筑：约 6000 3.相关部门给定地规划设计要点XX 市规划局建设用地规划设计要点略） 4.用地红线图见附件）三、企业资源分析、企业目标地界定-效益和品牌1. 工程销售按目标方案顺当完成1.1 短期销售必需胜利 ,顺当渡过工程风险期,实现资金流地良性运作 ,确保后续开发资金 .1.2 总销售额、回款额、销售进度、利润目标地合理实现.2. 工程对企业品牌及后续工程地拉动和奉献.2.1 借助工程运作地胜利,永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业地位
5、置和影响力.2.2 综合提升 XXXX房地产公司地品牌知名度、美誉度和扩张力.四、核心目标 树立品牌原理：达到商业房地产地三赢境域品牌时代需要有品牌时代地房地产开发经营地嬉戏规章,需要有品牌时代地语言与消费者对话,这种全新地沟通语言与嬉戏规章,就是 “房地产品牌语言与品牌运营规章”.品牌时代地消费者需要地不只是房地产产品,而更是房地产品牌 ,品牌时代地房地产开发商需要学会生产 房地产品牌 , 需要学会运用 “房地产品牌运营 ”地规章生产适销对路地房地产品牌.品牌经营与消费者处于动态地平稳,消费者不断将自身地体验反馈给经营者,经营者对房地产品牌进行爱护与调整,使品牌体验不断更新 ,品牌价值不断提
6、升 .所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、工程所处地区域价值三种价值地同步提升.通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户地潜在需求地全方位地挖掘与激活,形成强大地品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光线闪烁、区域能量引 爆. 最终达到财宝涌流、社会进步地全新局面.五、工程开发总建议引进先进地商业规划 ,特殊留意引进新业态和设计好工程地业态组合.通过前期招商 ,引进众多国内、国际知名商业企业和品牌,颠覆旧有商业格局 .留意引入商业物业和统一运营治理概念,对工程细心包装 .通过超常规宣扬 ,通过大事营销进行造势炒作,让该工程地开发成为当地市民关注地热点,并形成良好地口碑并且节省宣扬费用.通过适当
7、敏捷划分商铺面积来掌握“总价 ”,推出短期租赁政策 ,尽量降低投资门坎 ,使工程积聚大量地潜在客户群.六、工程地 SWOT 分析1. 工程优势1.1 地理位置优越 ,商圈人气兴盛XXX 广场位于 XX 市中心地带 ,属于人民路顶级商业中心向次级商业中心过渡地边缘地带,距人民路仅 500M, 紧邻震川路、柏庐路主干道, 交通便利 .公交车有： 2 路、 3 路、 5 路、 9 路、 18 路、 104 路、 106 路等.是目前 XX 市城区内最终一块商业用地.1.2 商业配套完善 ,商业活动便利1.3XX 商铺市场需求较大商业买家较多 ,商业炒家占了相当比例2. 工程劣势2.1 周边商业竞争较
8、多 ,从某种程度上分流消费群体.2.2 虽然本工程具有良好商业环境资源,但是与 XX 市人民路商业区比较相对滞后,缺乏相应地市政配套设施,导致本工程自身地商业氛围不浓,因此必需依靠高档次商业购物中心地连动, 共同打造震川路 - 柏庐路路口商业区 .3. 机会点3.1 经济进展利好因素柏庐路位置地提升 ,与其说是开发商着力打造地结果, 仍不如说是 XX 城市规模扩大、核心商业圈对外延长地必定.随着 XX 经济地飞速进展,城市东扩飞速进行 , 目前已形成南北以前进路为轴,东西以柏庐路为轴地新格局.柏庐路也因地处城市新轴线中心地缘故,商业位置快速上升 .3.2 地理区位优势目前 XX 市房地产市场已
9、日渐成熟 ,该工程地地理区位优势必定会赢得较大地进展趋势.因此,以超前地决策意识 , 以科学地态度讨论 “供应- 需求 ”,便可以抢占 “先机 ”.3.3 工程连动实现价值最大化本工程对面地莱茵广场已经落成,据悉, 怡景湾地住客有 40%都是台湾人 ,如能完善和补充莱茵广场地商业缺陷就更能发挥优势,降低运作成本,实现本工程物业潜在价值最大化, 使进展商充分兑现效益 .3.4 中心城市地建设汇聚了人气随着城市地进展和知名度地提升,区位优势必定会带来人气地上升,而本工程开发周期估量完全可以“借势造势 ”,为增加工程开发地安全性打下良好地基础 .4. 风险4.1 市场因素从目前 XX 市地房地产市场
10、看 ,工程竞争同质化开头 ,已引起很多开发商地重视,按我们地开发周期测算 , 一旦这些开发商都清楚地熟悉到产品 “差异性 ”地重要性或快速仿照 .那时, 本工程仍是具有肯定市场竞争地风险性.4.2 自身因素本工程对面地莱茵广场与XX 地其他商铺已经有剧烈地对比,假如本工程没能创新超越莱茵广场地话,销售地风险性和困难度是显而易见地.5. 综合分析从市场调研结果分析、本工程地优劣势比较,机会和风险并存 .唯独地方法就是敬重市场、适应市场,顺应消费者地心愿 , 整合与工程有关地各种要素 , 运用聪明 ,制造出具有超前性、差异性、引导性、适用性地产品,以合理地成本、利润,达到科学地 “投入产业比 ”,
11、追求产品供应- 需求地完善性 ,使工程达到预期地市场期望值.从目前各热销地商铺物业以及投资者地区域意向,可以看出投资者地考虑因素主要表 现在：一是地段和人气 ,地段和人气是打算商铺租金地重要因素,人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳固消费群体地区域等都是投资考虑地主要因素；二是新地商业模式和经营理念,XX 当前地商业模式开头从条状商业街向集聚式商业区转化,综合性地 “商业步行街”、“一站式购物 ”地大买场等新地经营治理模式所带来地影响是不言而喻地；三是产品和配套,商铺产品地设计和周边能源状况,包括面宽、进深、层高及对消费地有效引导,仍有商铺地水、电、煤气、污水排放等技术性内容,以上因素对商铺
12、地功能影响很大,投资者考虑范畴较大 .七市场机会发觉市场机会将包括对商业、酒店、公寓、办公、住宅、休闲消遣等多元地需求构成,市场机会有以下三部分构成： 1.常规市场机会发觉 “传统都市区域 ”自然形成地不动产需求 自用和投资） ,商业、商务及休闲需求 .工程位于昆山地市中心 ,处于昆山市顶级商业地段向次级商业地段过渡地边缘地带,商业、商务及休闲地需求能够得到最大化地表达. 本区域类比高水准地精品商住工程有效供应不足形成地差异性显示需求. 2新生代市场机会发觉 政治、经济、文化、艺术和社会环境变化带来地需求, 如： XX 市与上海、苏州形成地 “凹地效应 ”,“城市规划进展辐射效应 ”,“商业、
13、生活进展意识形状 ”等. 城市建设和进展 ,交通地全面改善 ,其他城市区域价值和格局变化带来对本区域地新需求. 新生代滋生地生存、休闲、投资空间地现实需求.XX 是个年轻地城市 ,2440 岁地人口占 40%以上 ,而这个年龄段地消费以相对地中、高档消费为主体.3. 制造市场机会发觉 新不动产品种制造地市场机会.VV 目前地商业业态 ,多以中、低档次商品为主 , 并且 XX 市固有地商业格局和进展模式已明显地显示出其相对落后地商业特点 ,详细表现为： 1）商业核心区相对较为集中,但就城市各区域地进展需求来说商业区域相对偏少,目前仅以 “人民路 ”和“亭林路 ”为主 ,且“亭林路 ”商业繁华程度
14、较弱； 2）商业表现形式以沿街铺面为主, 城市整体缺乏具有肯定规模地集购物、休闲、消遣为一体地综合性商业场所； 3）商业层次相对较低 ,市场缺乏高档性、主导性以及综合性地商业氛围； 4 ）商铺经营地敏捷性导致商业地经营缺乏统一性 ,商业氛围地势成仅依靠市场地调剂由经营者自发形成 ,商铺地换租率表现频繁 .这就给我们在制造市场地新型不动产品种供应了机会与空间 . 新投资方式制造地市场机会 .目前 XX 市民地投资意识很浓 ,就这一点来说我们留意差异化投资 , 就工程本身可以从前期地招商工作开头, 进行统一招商统一规划 ,使得本工程在投资理念方面有较大地提升 . 新生活方式制造地市场机会 .XX
15、城市居民生活方式上相对落后 ,缺乏将餐饮、消遣、购物、休闲一体化地 “一站式服务 ”,如能加强这方面地整体配套 , 定能将其打造成为昆山地新型物业. 新营销策略制造地市场机会.当地地营销策略主要以房屋预售登记认购为主, 到开盘后集中签约 .而我们在详细运作中可以将一些新地操盘手法融入其中 .4. 地势地貌价值 顶级商业地段向次级商业地段过渡地辐射地带.就土地价值分析 ,XXX 广场所处位置置和环境都具备相当大地升值潜力,这种潜力通过我们地充分挖掘分析出内部地潜在价值就能够充分放大. 新都市主义进展地带 . 新都市主义是在全面反思现代主义基础上,提出地一种城市规划与设计思想. 新都市主义具有如下共同主见： 街区功能复合化在城市功能划分与布局上 ,新都市主义主见同一街区应集合多种功能地建筑,如商业、办公、公建、居住和休闲消遣应混合布置,不应将不同功能建筑
