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1、Page 1戴德梁行2010.01义乌国际金融中心义乌国际金融中心01010202、01010303地块地块前期市场调研报告前期市场调研报告Page 2前沿前沿在第一阶段报告中，通过对义乌城市、经济、规划等宏观情况，以及商业、酒店、写字楼物业市场的研究分析，结合地块自身条件，提出了项目初步发展方向及定位。本阶段将在先前定位研究基础上，对项目物业进行多角度立体分析思考，整合项目定位形象，进而对各个物业（酒店、商业、写字楼）细化定位研究，给出酒店、写字楼物业的定位规划建议，并探讨商业部分的业态甄选、档次功能、客群定位、功能定位、形象定位等。以利于项目整体得以最优化打造，为项目的开发及定位提供可行性
2、参考建议。Page 3研究思路发展策略发展方向地块属性项目整体定位形象酒店定位规划建议酒店类型建议酒店体量建议酒店客房建议酒店餐饮建议商业定位规划建议商业业态建议商业体量建议招商建议经营管理建议业态布局建议写字楼定位规划建议写字楼类型建议写字楼体量建议写字楼户型建议写字楼装修建议写字楼管理建议项目整体布局规划建议项目经济财务分析Page 4对方关注点：酒店餐饮的安排u餐饮特色u人均消费u体量安排酒店体量的安排u五星级酒店体量u四星级酒店体量u相关客房数u配套安排u酒店内部布局商业业态的选择u业态选择u主力店选择u其他业态选择u商业布局一、项目发展策略策略原则物业发展方向二、项目整体定位分析u项
3、目定位模型u形象主题定位u功能定位（大功能）u档次定位u消费群定位三、酒店定位规划建议u酒店类型的确定l酒店客群依据l市场酒店状况u酒店体量的确定l当前竞争市场l外省同星级酒店比较u酒店客房设置l外省酒店客房借鉴l当前竞争酒店客房规划情况u酒店餐饮建议l当前竞争市场概况l外省酒店餐饮概况借鉴l酒店餐饮建议（类型、体量、档次、布局、人均消费）u其他酒店配套建议四、写字楼定位规划建议u写字楼类型档次定位l客户群定位l当前市场状况u写字楼体量确定l市场状况l自身状况（规划、经济测算）u写字楼布局建议u写字楼户型建议u写字楼装修建议u写字楼管理建议五、对外商业建议u商业业态确定l潜在消费群确定l自身规
4、划状况依据u各业态规划建议l餐饮l娱乐l配套（银行、展示、）u招商建议u经营管理建议u业态布局建议项目规划布局整体建议u个物业布局药店概述u方案参选u建议方案经济测算研究思路Page 5 目 录Page 6一、项目发展策略一、项目发展策略Page 7地块位置土地面积（）土地用途出让年限规划指标要求容积率建筑密度绿地率建筑限高(m)国际商贸城金融商务区01-02地块8312.33住宿餐饮（五星级酒店）40年6.57.03035140-150国际商贸城金融商务区01-03地块7749.50住宿餐饮商务办公40年4.55.0353080-100项目地块属性 本次出让本次出让01-0201-02地块为
5、住宿餐饮（五星级酒店）用地，地块为住宿餐饮（五星级酒店）用地，01-0301-03地块为住宿餐饮、商务办公用地，地块为住宿餐饮、商务办公用地，产权不产权不得分割或整体转让得分割或整体转让； 酒店内只能设配套的小型精品店，酒店内只能设配套的小型精品店，不得从事其他商业零售及批发、会展活动不得从事其他商业零售及批发、会展活动。参照本案的国有建设用地使用权出让公告 本案用地性质为酒店、餐饮、商务办公及配套商业，且只能作为长期持有物业规划本案用地性质为酒店、餐饮、商务办公及配套商业，且只能作为长期持有物业规划。发展策略Page 8发展策略项目发展策略探讨项目最适宜发展方案探讨项目最适宜发展方案Page
6、 9项目发展方向依据上阶段研究分析，确定如下物业类型发展方向：发展策略Page 10二、项目整体形象定位二、项目整体形象定位u项目定位模型u形象主题定位u功能定位（大功能）u档次定位u消费群定位Page 11商商业业规规划划要要点点地域性地域性前瞻性前瞻性创新性多样性操作性1 12 23 34 45 5鉴于：鉴于： 义乌作为国际小商品贸易中心，国际化、贸易化、商务化程度不断提高，促进城市商贸、商业的提升。项目所属区域为国际商贸城金融商务区，是城市商业升级的重点发展区块，其商贸城已逐步成型，金融商务区已经启动，极具发展潜力的前景规划，为商业发展提供了有利的发展机遇。本项目应充分利用自身优势，切实
7、发展符合区域特征的商业模式。 义乌城市性质的快速提升，良好的商贸发展，促进消费需求及消费观念正逐步发生改变，本项目发展定位必须在现有商业基础上有所提升，具有前瞻性、包容性，对现有商业消费观念进行有效引导，有限度的跨越，同时要兼顾本土化，并配以高质量的服务，以满足日益提升的消费需求。项目整体定位项目整体定位 综上所述，本案商业规划必须着眼于全市的发展规划及消费群对商业消费环境、服务的提高，综上所述，本案商业规划必须着眼于全市的发展规划及消费群对商业消费环境、服务的提高，提供符合现有商业消费要求，并适当超前、引领现代商业消费需求的商业模式。提供符合现有商业消费要求，并适当超前、引领现代商业消费需求
8、的商业模式。Page 12 创新性：创新性：本项目在策划上要追求务实、新意相结合，在概念新、本项目在策划上要追求务实、新意相结合，在概念新、建筑主体新方面着手。只有主题概念有了新意，才能使项目有个建筑主体新方面着手。只有主题概念有了新意，才能使项目有个性，才能使项目具有与众不同的内容、形式和气质。性，才能使项目具有与众不同的内容、形式和气质。 操作性：操作性：策划方案也要易于操作、容易操作，具备可操作性；策划方案也要易于操作、容易操作，具备可操作性；另外，在具体的实施上更应具有可操作的方法。另外，在具体的实施上更应具有可操作的方法。 多样性：多样性： 要选择多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择
9、最科要选择多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最可靠、最具有操作性的方案。学、最合理、最可靠、最具有操作性的方案。地域性地域性前瞻性前瞻性创新性多样性操作性1 12 23 34 45 5商商业业规规划划要要点点项目整体定位项目整体定位Page 13义乌经济发展与消费力项目环境启示义乌相关物业市场特点当地消费需求习惯外外因因结结合合项项目目自自身身项目思考项目思考定位思维导图定位思维导图项目定位要点项目整体定位项目概念展示相关物业供应现状相关物业需求现状项目整体定位项目整体定位Page 14项目定位思考外外部部因因素素 城市及区块宏观状况为本项目创造较好的城市及区块宏观状况为本项
10、目创造较好的发展空间和发展机遇发展空间和发展机遇。城市发展城市发展国际性现代化商贸名城、区域交通枢纽产业发展产业发展对外贸易、会展、博览、旅游、物流快速发展房产市场房产市场阶段性波动，整体向上发展，商业地产集中开发宏观指标宏观指标经济指标快速增长，人民生活水平跨入“最富裕”行列商业环境商业环境城市商业处于提升、更新阶段，老城更新，新城完善消费需求消费需求需求多元化，对商业环境、管理、服务提出更高要求消费结构消费结构由日常生活类消费逐步向提高生活品质的服务性消费转变区块条件区块条件尚处在开发前期，定位高端，极具发展潜力区块功能区块功能作为商贸城重要组成部分，定位城市金融、商务中心项目整体定位项目
11、整体定位Page 15项目体量总建筑面积约10万的城市综合体项目限制以整体持有方式的长期规划发展，不得分割销售项目核心以高端酒店为核心要求，配套相关商业、商务物业物业性质以商业、商务性质的发展要求项目定位思考内内部部条条件件 项目以酒店为核心的商业、商务发展前提，为本项目的项目以酒店为核心的商业、商务发展前提，为本项目的物业物业发展方向及要求发展方向及要求奠定了基础。奠定了基础。项目整体定位项目整体定位Page 16项目思考项目定位思考相相关关物物业业供供需需状状况况市场供需对本项目发展市场供需对本项目发展提出提出较高的定位要求较高的定位要求项目整体定位项目整体定位Page 17项项目目环环境
12、境启启示示本项目需兼顾适应性适应性和引领性引领性项目定位思考项目整体定位项目整体定位Page 18项项目目启启示示我们可以借鉴：我们可以借鉴： 凸显国际商贸城金融商务区的区域特征，首先满足于区域内商务、经商人群，尤其是入住酒店之经商人士的消费需求，其后则逐渐扩大商业辐射，吸引更多消费者；引领新型消费观念又不脱离市场；开发创新性、前瞻性、引领性创新性、前瞻性、引领性的高端物业；定位与物业形象匹配之高质量服务团队，提升物业档次定位。项目定位思考项目整体定位项目整体定位Page 19项目目标客群定位部分中低端消费者低端消费者高端消费者中端消费者中端消费者中高端消费者中高端消费者 以本地（商贸城及市域
13、）高端及中高端企业、行政客群为主，辅以外来中高端以本地（商贸城及市域）高端及中高端企业、行政客群为主，辅以外来中高端商务、政务潜在客群。商务、政务潜在客群。项目整体定位项目整体定位Page 20项目功能定位内部因素为本项目的为本项目的物业发展方向及要求物业发展方向及要求奠定了基础奠定了基础市场供需对本项目发展提出对本项目发展提出中高端的定位中高端的定位要求要求外部因素 为本项目创造较好的为本项目创造较好的发展空间和发展机遇发展空间和发展机遇环境启示对项目提出创新性、前瞻性、引领性创新性、前瞻性、引领性要求要求完善城市及区域商业功能完善城市及区域商业功能提升城市及区域商业品质提升城市及区域商业品
14、质引导城市新型消费观念引导城市新型消费观念项目整体定位项目整体定位Page 21项目功能定位义乌义乌CBDCBD行政商务休闲港行政商务休闲港功能定位诠释： 项目商业部分一方面与酒店内商业互补，满足酒店入住客群高端消费所需； 另一方面，填补区域商业空间，在规模、档次及服务上有所提升和完善； 再者，与金融区整体较高档次的规划定位相符合，引领商业消费。 综上，建议将项目打造成为适于商务会谈、商务宴请、放松心情、释放压力的建议将项目打造成为适于商务会谈、商务宴请、放松心情、释放压力的商务休闲港。商业业态以大型餐饮、娱乐为主，休闲、配套为辅。商务休闲港。商业业态以大型餐饮、娱乐为主，休闲、配套为辅。商业
15、部分整体定位商业部分整体定位Page 22我们可以：我们可以： 发挥城市发挥城市CBDCBD的商业价值，引领区域，乃至全市的商业品质；的商业价值，引领区域，乃至全市的商业品质； 通过餐饮、娱乐的业态组合，发挥集群效应，有效留住消费客群，增加项目吸引力；通过餐饮、娱乐的业态组合，发挥集群效应，有效留住消费客群，增加项目吸引力； 引进高端品牌，提供良好商业环境，提升服务品质，引领新型消费观念引进高端品牌，提供良好商业环境，提升服务品质，引领新型消费观念 ；定位理解项目功能定位分析商业部分整体定位商业部分整体定位Page 23一方面提供中高端人群消费服务，多样一方面提供中高端人群消费服务，多样的业态
16、选择，缤纷的消费体验，放松身的业态选择，缤纷的消费体验，放松身心，愉悦生活，引领品质时尚生活；另心，愉悦生活，引领品质时尚生活；另一方面引导新型消费观念，使得城市整一方面引导新型消费观念，使得城市整体商业水平得以提升。体商业水平得以提升。项目形象定位 商业部分整体定位商业部分整体定位Page 24 结合结合餐饮、休闲娱乐及配套服务多元化机能，主要诉求消费者追求时尚、餐饮、休闲娱乐及配套服务多元化机能，主要诉求消费者追求时尚、享受美食、放松心情之体验。通过精致、时尚、品味的消费体验引入，将娱乐、享受美食、放松心情之体验。通过精致、时尚、品味的消费体验引入，将娱乐、休闲消费聚焦于此地，形成真正意义上的义乌品质生活商业高地。休闲消费聚焦于此地，形成真正意义上的义乌品质生活商业高地。义乌时尚生活中心，品质生活商业高地，前期满足本项目酒店部分客群消费需求，并辐射至福田区域，随着发展，扩大辐射至全市，乃至周边城市。全面导入时尚消费理念，建筑形态、商业标识、景观绿化、优良服务等，强化品质生活一站式消费。包含餐饮、休闲娱乐、配套服务功能，集食、娱、休于一体。项目形象定位 商业部分整体定位商业部分整体定
