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1、工程管理手册目录A/01/2序号文件名称编号贞俏状态1名词与术语解释WI/GC-0003A/02房屋建筑、设备维修模式WI/GC-0012A/03工程管理组织机构图WI/GC-0021A/04品质部工程管理职责WI/GC-0031A/051各专业工程师职责WI/GC-0042A/06管理处工程管理职责WI/GC-0051A/07房屋土建、设备维修运作程序WI/GC-00617A/08上墙制度WI/GC-0071A/09配电房管理制度WI/GC-007-011A/010发电机房管理制度WI/GC-007-021A/011水泵房管理制度WI/GC-007-031A/012中控室/消防中心管理制度W
2、I/GC-007-041A/013材料、备件管理制度WI/GC-007-051A/014物品验证制度WI/GC-007-061A/015电气维修规定WI/GC-007-071A/016临时用电管理规定WI/GC-007-081A/017用水、供水管理规定WI/GC-007-091A/018计量器具定期检定制度WI/GC-007-101A/0常见合同范本WI/GC-0081A/019机电设备保养（维修）合同HT-001GC1A/020工程承包合同HT-002GC1A/021采购合同HT-003GC1A/022深圳市小型（家庭）装饰工程施工合同HT-004GC1A/023n深圳市家庭居室装修开工申
3、请表HT-005GC1A/024技术标准及索引WI/GC-0091A/025质量记录表格26n配电房、电表房电能表抄表记录QR-001GC1A/027配电房巡查记录QR-002GC1A/028发电机运行记录QR-003GC1A/029水池（箱）加药记录QR-004GC1A/030水表抄表记录QR-005GC1A/031水泵房巡查记录QR-006GC1A/032中央空调冷水机组运行记录表QR-007GC2A/033计重器具检正台帐QR-008GC1A/034计重器具检正计划QR-009GC1A/035万用表检定记录QR-010GC1A/036钳形表检定记录QR-011GC1A/037兆欧表检定记
4、录QR-012GC1A/038供方初审记录QR-013GC1A/039B类供方评价表QR-014GC1A/0工程管理手册目录A/02/2序号文件名称编号贞俏状态40C类供方评价表QR-015GC1A/041合格供方名单QR-016GC1A/042工程竣工验收证明QR-017GC1A/043工程结算协议书QR-018GC1A/044解除缺陷责任证书QR-019GC1A/045一机电设备统计表QR-020GC1A/046设备（机具）购置申请表QR-021GC1A/047:设备（机具）验证单QR-022GC1A/048二设备（机具）外委维修申请表QR-023GC1A/049设备维修记录QR-024G
5、C1A/050设备（机具）报废单QR-025GC1A/051设备保养计划表QR-026GC1A/052操作票QR-027GC1A/053用级设备保养、检查记录QR-029GC1A/054设备完好率统计表QR-030GC1A/055设备完好率统计汇总表QR-031GC1A/056发现故障通知单QR-032GC1A/0571设备技术状态诊断记录QR-033GC1A/058报废设备、器件活单QR-034GC1A/059红旗设备申报表QR-035GC1A/0601红旗设备评分表QR-036GC1A/061红旗设备统计表QR-037GC1A/062红旗设备率统计表QR-038GC1A/063土建保养计划
6、QR-040GC1A/064n土建保养记录QR-041GC1A/065房屋分憧完损等级评定表QR-042GC1A/066房屋完损等级汇总表QR-043GC1A/067房屋完损等级汇总表QR-044GC1A/068房屋零修、急修及时率统计表QR-045GC1A/069维修质量合格率统计表QR-046GC1A/0701派工单QR-047GC1A/071土建维修记录QR-048GC1A/072周巡视记录QR-049GC1A/0731装修许可证QR-050GC1A/074装修登记表QR-051GC1A/075装修缴费通知单QR-052GC1A/076装修巡查表QR-053GC1A/077装修违规通知单
7、QR-054GC1A/078临时动火/用电作业申请表QR-055GC1A/079装修承诺书QR-056GC1A/080防火责任书QR-057GC1A/081装修管理月检记录表QR-058GC1A/0、八刖言本手册是物业公司对房屋本体共用部位及相关设备、设施和场地进行使用、维修作业的指导性文件。包含房屋土建维修管理、高级装饰装修管理及房屋设备管理三部分内容，不含为小业主提供的家政维修服务。本手册使用的名词、术语以国家相关行业规范为基础，有差异的在手册定义中作出解释。与供方签订采购合同、工程分包合同、机电设备维修、保养合同等时均以本手册定义为准。名词、术语解释WI/GC-000A/01/31土建维
8、修指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。2设备维修指对房屋给排水、动力照明、采暖空调、电梯及智能楼宇的弱电（BA、OA、CA）系统设备进行维护修理。3高级装修业主或使用人为提高装修档次、或改变功能对房间进行的二次装饰、装修。4 土建小修工程（日常养护）凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。小修分零星养护和计划养护。土建中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。主要适
9、用于一般损坏房屋。5 土建大修工程凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于严重损坏房屋。7设备日常维护保养简称”例保”。指经常性的保养工作。包括定期检查（测温、测压、测噪声、嗅味、测漏、观察、抄表等）、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。8设备一级保养简称”一保”。对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对供电设备清扫，检查仪表、电
10、器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。名词、术语解释WI/GC-000A/02/39设备二级保养简称”二保”。对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对供电设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗
11、漏、故障处理或更换。10设备中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对品质部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%-30%,周期3-5年。11设备大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%,周期6一。12设备更新和技术改设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备,提高和改进技术性能。13事后维修（故障维修）设备发
12、生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修，恢复设备功能。14状态维修经过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。15设备等级根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜），如下。I级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。n级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体白动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场白动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。名词、术语解释WI/GC-000A/03/3山级设备：除
13、I、n级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。16物业代码，与程序文件PD02中管理处代码相同。聚龙湾一A100、圆龙园一A101、雅豪轩一A102、联想一A103、海富一A105、御景台一A10617设备代码，由2为阿拉伯数字组成。常见设备代码见下表代码设备名称01水泵02风机03电梯04发电机05变压器06空调（冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等）07消防设备（包括控制联动柜.报警控制器（屏）.防火卷帘门.巡检箱.气体自动灭火系统）08公用天线、对讲报警系统（包括对讲主机、视频监视器等）防盗监视系统09电气柜（箱）（包括高压开关柜.低压配电柜.控制柜（箱）.照明配电箱.电表箱等）10维修机具（包括水电、电梯等的维修机具）11食堂设备12
