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1、SHAG/021105/SH-PR(2000GB)Click to edit Master title styleClick to edit Master subtitle style机密临港新城泥城分城区产业发展研究报告新汉业不动产机构 2006年2月此报告仅供客户内部使用。未经书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。导语报告基础条件与背景规划既定土地的规模与属性城市发展的基本功能既定“服务之城”人口导入的主体模式既定“动迁导入”泥城公司职能既定土地一级开发商报告目的通过产业发展战略研究为泥城开发提出前瞻性、指导性建议。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)今日议题一、宏
2、观背景临港大开发二、区域基础条件与城市开发任务三、需求分析四、外部竞争环境五、SWOT分析与发展策略定位六、产业发展战略七、城市开发战略八、成本核算与效益评估SHAG/021105/SH-PR(2000GB)四大中心金融经济航运中心贸易四大中心的龙头战略临港新城是“国际航运中心”城市战略的核心载体！是上海“十一五”计划的重中之重!资料来源: NHD分析临港新城交通位置图SHAG/021105/SH-PR(2000GB)临港新城总体规划图主产业区重装备产业区及物流区主城区综合区泥城分城区SHAG/021105/SH-PR(2000GB)今日议题一、宏观背景临港大开发二、区域基础条件与城市开发任务
3、三、需求分析四、外部竞争环境五、SWOT分析与发展策略定位六、产业发展战略七、城市开发战略 八、成本核算与效益评估SHAG/021105/SH-PR(2000GB)人口现状：老龄化严重平均教育水平较低分城区基础条件人口现状泥城现有户籍人口年龄结构20.34%20.57%27.66%31.44%19岁以下2039岁4059岁60岁以上泥城现有户籍人口受教育水平86.30%9.23%2.94%1.44%初中以下高中大专大学以上2004年现有人口：5.6万人规划人口：9.5-10万人资料来源: NHD分析SHAG/021105/SH-PR(2000GB)分城区基础条件产业现状2004年数据产业：初步
4、实现工业化的中小型城镇。第一产业在GDP中所占比例 较大；第二产业以小型乡镇企业为 主，总体产出能力不足；第三产业发展滞后，与“服务之城”的功能定位不相符。资料来源: NHD分析SHAG/021105/SH-PR(2000GB)分城区基础条件规划条件SHAG/021105/SH-PR(2000GB)泥城可建建筑总量分析表10062.815.8基础教育80.258.9235.8214.51320住宅工业商业配套设施509.4511.62.87建筑总量单位：万平方米资料来源: NHD分析SHAG/021105/SH-PR(2000GB)今日议题一、宏观背景临港大开发二、区域基础条件与城市开发任务三
5、、需求分析四、外部竞争环境五、SWOT分析与发展策略定位六、产业发展战略七、城市开发战略 八、成本核算与效益评估SHAG/021105/SH-PR(2000GB)外部产业园区带来的相关需求建筑材料与装饰材料供应建筑机械租赁劳防用品供应企业初期办公用设备采购建筑施工人员招募与管理建筑施工人员餐饮、居住、购物与娱乐休闲需求建设期：因外部建设引致的需求需求类型运营期： 来自生活和生产服务的需求生产服务需求大量蓝领工人与部分管理人员的居住安置餐饮娱乐等方面的生活配套需求（教育、医疗等需求由市政配套满足）辅助完成产业链中的某些节点：广告、包装、质检、装卸、仓储、客服外包、租赁设备等辅助完成中间加工环节：
6、模具制造、零件加工、仪器仪表制造等咨询代理服务：会计、审计、金融、保险、法律、货运代理、船舶代理等商务办公房产需求：写字楼、宾馆、会议中心、展览中心等后勤服务：车辆维修保养加油、船舶清洁修理保养、看守货物、垃圾回收、保安保洁、办公用品供应、劳动保护产品供应、会展安排等生活服务需求资料来源: NHD分析内部运营产生的常规需求各级党政机关、社会团体、工商税务、邮政、事业管理教育机构商业金融 功能设施医疗保健集贸设施文体科技社会管理幼儿园、托儿所、中小学、各类高、中级专业学校、 成人学校图书馆、青少年活动中心、电影院、体育场商业服务业店铺、银行、信用社、保险医院、防疫保健站、敬老院百货市场、畜禽水产
7、市场、粮油土特产市场、 蔬菜副食品市场SHAG/021105/SH-PR(2000GB)今日议题一、宏观背景临港大开发二、区域基础条件与城市开发任务三、需求分析四、外部竞争环境五、SWOT分析与发展策略定位六、产业发展战略七、城市开发战略八、土地开发成本与价格测算SHAG/021105/SH-PR(2000GB)主产业区主城区综合区泥城芦潮港重装管理中心物流管理中心SHAG/021105/SH-PR(2000GB)与主城区的差异化分析泥城主城区内容资料来源: NHD分析城区性质与主要优势开发成本与人口导入产业定位服务于邻属产业区的 分城区邻近大型产业区及数十万人口将带来难以计数的相关需求临港新
8、城中心城区具备发展高端商业、 贸易、及现代服务 业的先天条件城市开发成本与 消费层次相对较低， 对中层管理人员及以下 群体有成本优势城市开发成本与居住 消费档次较高，面向 企业中层以上管理者、 外藉人士等航运信息产业、高端 服务业、会展和旅游， 基本不保留二次产业 发展空间面向周边产业区的生 产生活型服务业、配套加工型工 业及都市型工业功能错位使双方在城市发展过程中不会形成战略性矛盾与冲突。泥城只要立足自身优势，合理利用各类需求，科学配置产业体系，即可实现与主城区的双赢。与芦潮港的差异化分析泥城芦潮港内容资料来源: NHD分析二次产业三次产业优劣势对比优势：规划可建范围 约为芦潮港的两倍。劣势
9、：服务业产业基 础薄弱，没有产业特 色和品牌效应。优势：已经形成较为 成熟的旅游休闲品牌劣势：城区规划可建 范围仅为2.5平方公里 发展空间不足生活型服务业仍以满足 本镇居民的传统型服务 业为主，产业基础薄弱目前已经形成良好的 旅游休闲品牌，城区发 展战略中也将生产与生 活型服务业作为产业发 展重点规划中二次产业用地57.29公顷，预期在分城区开发前期二次产业成为拉动当地经济和就业的重要力量规划中预留的物流相 关及都市型产业发展 空间较小泥城与芦潮港在区 位、交通及人口基 础方面具有高度相 似性，必然形成一 定的竞争关系。相 对而言，泥城具有 显著的规模优势。与管理中心的竞争分析泥城重装备区管
10、理中心内容资料来源: NHD分析位置与面积（公顷）主要职能商业办公、教育科研及管理办公（万方）商业金融及文化娱乐（万方）主要集中在DE01分城 区中心单元46.71公顷两港大道以南、D2路 以北47公顷行政、商务、商业、金 融、管理办公等行政、商务、管理办公 商业、金融、教育科研共约58.92万方管理中心位于产业 区中且临近交通要 道，其特有的区位 优势，可能会与泥 城商业和金融业产 生竞争物流园区管理中心A2公路以西、D2道路 以南21.4公顷提供各种以管理办公、 会议、相关展示设施和 各类商贸、金融场所约72万方约8万方约14.6万方约1.6万方今日议题一、宏观背景临港大开发二、区域基础条
11、件与城市开发任务三、需求分析四、外部竞争环境五、SWOT分析与发展策略定位六、产业发展战略七、城市开发战略 八、成本核算与效益评估SHAG/021105/SH-PR(2000GB)5.1 SWOT分析外部环境分析（O,T）内部力量分析（S,W）机遇（Opportunity）临港大开发及邻近大型产业区的引入对泥城产业发展与结构提升产生强大推动力。邻近产业区的巨大生产生活服务需求将成为泥城持久且稳定的巨大商机。分享到政府开发临港的政策利好。 威胁(Threat)临港开发周期较长，开发风险无法预知。泥城距临港新城主城区10公里，对高端企业、金融机构及高端人口的吸引力不足。面临主城区、芦潮港、重装及物
12、流园区管理中心的竞争。优势(Strength)位于空港海港集聚处，邻近浦东铁路，有A2高速贯穿城区，交通便利，四通八达。全新规划的现代化滨海城市，环境优美，配套齐全，生活便利。高标准规划建造的标准厂房与商务办公楼为投资者提供良好发展空间。具有相对显著的生产生活成本优势。优势机遇策略(S.O)优势威胁策略(S.T)抓住临港开发的机遇，结合区域发展的利好因素，对分城区的产业结构进行升级，为当地经济社会发展营造全新平台。充分重视招商工作，力争吸引高品质、成长性的企业和商家进驻泥城，为提升泥城的整体形象打好基础。在为企业与商家提供良好硬件条件的同时也须为其提供相应的优惠政策与高效的物业管理机制，确保能
13、够使其“引得进，留得住，产得出”。发挥低成本优势，以专业化服务和完善的配套设施吸引高端企业、机构、人才进入。营造区域产业与形象特色，实施错位竞争。深入研究城市开发和产业发展可能的风险与收益，选择最适合泥城发展的道路，为吸引投资者，减少投资风险提供理论依据。 优势威胁策略（S,T）劣势(Weakness)人口:老龄化现象严重，平均受教育水平低，产业发展所需劳动力供给不足。居民平均消费能力相对较低。缺乏成熟的城市品牌，外界知名度不高，对企业和商家缺乏吸引力。劣势机遇策略(W.O)建立完善的人才培养引进机制，积极大力培养本地人才、引进外来人才。为分城区原住民提供完善的职业技能培训，即可解决失地农民就
14、业安置的问题，也可为当地产业提供部分劳动力。充分认识城市品牌所蕴涵的巨大无形价值，注重城市营销，着力创立和经营城市品牌。综合考虑分城区居民的消费层次，针对不通需求提供差异化服务。 抓住临港大开发机遇，结合区域发展的利好因素，升级产业结构，为分城区经济社会发展营造全新平台。力争吸引高品质、成长性的企业与商家进驻泥城，为提升泥城整体形象打好基础。为企业与商家提供良好的硬件条件与高效的管理机制。优势机遇策略（S,O）优势威胁策略（S,T）发挥成本优势，以专业化服务与完善配套设施吸引高端企业、机构、人才。营造分城区产业与形象特色，实行错位竞争。深入研究城市开发与产业发展可能的风险与收益，选择最适合泥城
15、发展的道路，为吸引投资者，减少投资风险提供理论依据。劣势机遇策略（W,0）建立完善的人才引进、培养机制。为泥城原住民提供相应的职业技能培训，此举既能解决失地农民的就业问题，也能为当地产业提供部分适宜劳动力。充分认识城市品牌所蕴涵的无形价值，注重城市营销，着力创立和经营城市品牌。劣势威胁策略（W,T） 综合考虑分城区居民的消费层次构成， 针对不同层次提供差异化服务。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)5.2 发展策略定位产业就业q二次产业重点发展重装及物流相关产业、都市型工业q为二次产业提供完备的基础设施与高效的产业园区管理机制q三次产业应以外部巨大需求为导向发展生产生活相关服务q
16、三次产业应大力创造地区特色、提高服务水平q原户籍人口：参考上海市政府补贴市民培训机制为失地农民 提供必须的上岗培训q中、高素质人才：制定合理高效的人才引进、培养机制并 落到实处SHAG/021105/SH-PR(2000GB)今日议题一、宏观背景临港大开发二、区域基础条件与城市开发任务三、需求分析四、外部竞争环境五、SWOT分析与发展策略定位六、产业发展战略七、城市开发战略 八、成本核算与效益评估SHAG/021105/SH-PR(2000GB)6.1.1 产业发展目标：总体目标 围绕“服务之城”的产业定位，深化“三、二”产业发展方针， 以有效承接产业区辐射为目标， 以提高经济效益和创立品牌效应为导向一次产业按照临港总体规划实现快速撤退，未来不保留一次产业发展空间二次产业在泥城开发初期承担提供生产配套服务、吸收劳动力、支撑区域经济的作用，远期逐步弱化让位于第三产业。三次产业由于具有先天的产业优越性且与泥城未来城市定位契合，最终将发展成为泥城产业的核心力量。SHAG/021105/SH-PR(2000GB)6.1.2 阶段性目标第一产业产业的功能逐步弱化农业人口快速转化为城市人口远期目标
