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1、昆山华扬项目整合策划方案苏州金瑞行地产行销机构2007年1月目录市场篇 一、昆山房地产市场概述 二、片区高层项目状况 三、 消费者调查目录产品篇 一、项目概括 二、项目SWOT分析 三、预推产品市场预测 四、产品特点与推广目标结合建议目录策略篇 一、项目营销策略的目标 二、市场消费心理 三、项目营销推广主题的确定 四、VI及秀稿展示 五、 市场推广方案市 场 篇一、昆山房地产市场概述告别了刚刚结束的06年。纵观昆山房产市场，很容易让人想起五个字花无百日红新政的实施，导致昆山房地产交易量在2006年整体上出现“稳中有降”的态势有关部门的统计显示，截至目前，2006年的房屋交易量除11月比去年同期
2、略有上升外，其他月份的交易都比去年要低。数据表明，二手房市场出现较大的萎缩。炒房者原本指望将房源尽快出手套现，不过营业税却令他们放弃了这一打算，转而将手中房源出租。据二手房市场的统计显示，2006年由售转租的客户量明显增多，7、8月间平均增加了五成左右。数据显示，住宅的上市量也有所回落，主要是由于新政后市民的购房信心不足，令开发商开发进度放缓所致。数据显示，与2005年相比，2006年昆山的房价虽然有小幅上涨（6%），但与前两年房价飞涨的局面相比，涨幅已经有所缓解。从总体上看，房价仍是稳中有升。除去铁南等少数几处房市过热期时被高估了房价的区域房价略有调整外，其余地区如东区、西区、城北的房价都较
3、为稳定。这种状况对城北区域的项目未来的发展和走向有很好的借鉴作用。二、片区高层项目状况城北小高层、高层信息统计江南明珠苑总图说明五期小高层共:16栋五期第一批498户江南明珠苑城北个案位 置长江北路与萧林路交汇处产产 品多层+小高层+别墅+商铺开 发发 商昆山金威房产代 理 商中原(销售顾问 )占地面积积26万m2建筑面积积30万m2容 积积 率1.2绿绿 化 率50%总总 栋栋 数98栋(包含多层、别墅、小高层、商业)总总 户户 数2350户，五期小高层976户在售栋栋数五期16栋小高层在售户户数五期976户开盘时间盘时间五期2004年10月交房时间时间五期：2006年7月物业业公司博威物业
4、物业费业费 用小高层：1.6元/m2.月价格区间间3900- 4680元m2销销售均价4400元/ m2面 积积92m2114m2123m2130m2137m2140m2合计计户户 型2-2-12-2-13-2-13-2-23-2-23-2-2总总价范围围40万50万54万57万60万62万40-62万销销售状况截止到 2007 年01月 23 日该该案第 五 期共 976 户户、售出 510户户、剩余 466 户户、销销售率为为 52%工程进进度现现房调研时间： 2007 年01 月23日巴比伦花园总图说明蓝色为二期：9栋 剩下为一期：8栋二期9栋巴比伦花园城北个案位 置长江北路与新浦路交汇
5、处产产 品小高层、高层开 发发 商和融集团代 理 商新聚仁机构占地面积积6.7万m2建筑面积积12万m2容 积积 率1.8绿绿 化 率41%总总 栋栋 数共17栋总总 户户 数912户在售栋栋数二期9栋在售户户数二期482户开盘时间盘时间二期06年5月27日交房时间时间二期2007年12月物业业公司上海采玲物业物业费业费 用小高层：1.5元/m2.月价格区间间二期4000- 5500元m2销销售均价二期4600元/ m2面 积积87m2110m2124m2132m2146m2155m2166m2176m2合计计户户 型2-2-13-2-13-2-23-2-23-2-23-2-23+1-2-23
6、+1-2-2总总价范围围40万51万57万61万67万71万76万81万40-81万销销售状况截止到 2007 年 01 月 23 日该该案第 二 期共 482 户户、售出 170 户户、剩余 312 户户、销销售率为为 35 %工程进进度封顶顶调研时间： 2007 年01 月23日城市之光总图说明小高层10栋多层城市之光城北个案位 置北门路希望之城北面产产 品多层、小高层开 发发 商昆山锦荣房产代 理 商金达利占地面积积5万建筑面积积8万容 积积 率1.6绿绿 化 率40%总总 栋栋 数17栋总总 户户 数737户在售栋栋数17栋在售户户数多层153户 小高层584户开盘时间盘时间2006年
7、10月28日交房时间时间2007年6月30日物业业公司天合物业物业费业费 用多层0.8元/.月 小高层1.3元/.月 价格区间间多层3750-4050元/ 小高层3800-4300元/ 销销售均价多层3850元/ 小高层4050元/面 积积多层层小高层层合计计93m2113m297m2126m2133m2户户 型2-2-12-2-22-2-13-2-23-2-2总总价范围围36万44万39万51万54万多层层36-44万小高层层39-54万销销售状况截止到 2007 年 01 月 23 日该该案共 737 户户、售出 194 户户、剩余 543 户户、销销售率为为 26 %工程进进度准现现房调
8、研时间： 2007 年01 月23日康城总图说明三期高层未推三期高层3栋二期高层3栋一期多层19栋康城城北个案位 置萧林路与市后街交汇产产 品多层、高层开 发发 商金侨房产代 理 商金达利占地面积积6.5万建筑面积积12万容 积积 率1.8绿绿 化 率42%总总 栋栋 数26栋总总 户户 数1013户在售栋栋数6栋在售户户数二期高层216户 三期高层352户开盘时间盘时间二期06年5月 三期06年10月交房时间时间二期2007年5月30日三期2008年5月 物业业公司金侨物业物业费业费 用多层0.8元/.月 高层1.2元/.月 价格区间间二期3850-5000元/ 三期3880-4900元/
9、销销售均价二期4400元/ 三期4350元/面 积积二期高层层三期高层层合计计116m2143m2100m2123m2户户 型2-2-13-2-22-2-13-2-1总总价范围围51.0万62.9万43.5万53.5万二期51-63万小高层层44-54万销销售状况截止到 2007 年 01 月 23 该该案二期、三期共568户户售出 140 户户，销销售率25%工程进进度二期准现现房，三期施工至6F调研时间： 2007 年01 月23日梧桐广场总图说明多层小高层多层 小高层梧桐广场基本资料位 置萧林路与柏庐路交汇处产产 品多层、小高层、商业开 发发 商昆山市星火房产开发公司代 理 商昆山道名房
10、产占地面积积6万建筑面积积12万容 积积 率2绿绿 化 率40%总总 栋栋 数一期6栋（多层4栋、小高层2栋）总总 户户 数一期226户（其中多层73户，小高层90户，商铺63户）在售栋栋数一期6栋在售户户数226户开盘时间盘时间一期：2006年6月28日交房时间时间一期：2007年05月物业业公司物业费业费 用多层预计 0.5元/.月价格区间间多层3598-3850元/ 小高层3800-4100元/销销售均价多层：3700元/ 小高层：4000元/ 建筑类类型多层层小高层层合计计面 积积109 124、127 109119123 140户户 型2-1-22-2-22-2-12-2-23-2-
11、23-2-2总总价范围围43万48万44万49万50万57万43-57万销销售状况截止到 2007 年 01 月 23 日，该该案第 一 期共 226 户户、多层层售出 30 户户、小高层层售出 5 户户、商业业售出31户户，总销总销 售率： 27 %工程进进度准现现房调研时间： 2007 年01 月23日青城之恋总图说明后续待开发二期小高层部分一期部分青城之恋城北个案位 置紫竹路与萧林路交汇处 向北200米产产 品多层+小高层+商业开 发发 商昆山盛荣房产开发有限公司代 理 商金达利机构占地面积积21.2万建筑面积积36.3万容 积积 率1.7绿绿 化 率47%总总 栋栋 数总规 未定总总
12、户户 数预计 3000户在售栋栋数二期8栋小高层 在售户户数二期286户开盘时间盘时间二期2005年7月交房时间时间二期：2006年6月、12月物业业公司昆山天合物业物业费业费 用多层0.8元/.月 小高层1.2元/.月价格区间间二期3600-4500元/销销售均价二期4000元/面 积积114123128132134145合计计户户 型3-2-13-2-23-2-23-2-23-2-23-2-2总总价范围围46万49万51万53万54万58万46-58万销销售状况截止到 2007 01 月 23 日该该案二期共 286 户户、售出 266 户户、剩余 20 户户、销销售率为为 93 %工程进
13、进度现现房调研时间： 2007 年01 月23日自由都市总图说明11月27日首推2栋07年1月7日推1栋自由都市城北个案位 置新浦路与横泾路交汇产产 品小高层、高层开 发发 商苏州建屋发展代 理 商上海新联康占地面积积9.3万建筑面积积20万容 积积 率2.15绿绿 化 率45.2 % 总总 栋栋 数17栋(15栋高层)总总 户户 数总规 1900户在售栋栋数一期首推2栋(6、7#楼)在售户户数LOFT 100户 高层 106户开盘时间盘时间一期2006年12月3日交房时时间间2008年3月物业业公司建屋物业物业费业费用1.4元/.月价格区间间LOFT4290-4900元/高层3217-378
14、5元/销销售均价高层3600元/产产 品小高（LOFT）高层层合计计面 积积55m275m288-89m290-92m2113m2168m2房 型1-1-11-1-12-2-12-2-13-2-14-2-2总总价范围围24-2733-3732324160高层层32-60万销销售状况截止到2007年 01 月 23日该该案一期共700户户，已推3栋栋住宅共 312户户、共售出215户户、剩余97户户，销销售率为为69%工程进进度施工至十层层，部分施工至七层层调研时间： 2007 年01 月23日万方水岸总图说明万方水岸城北个案位 置市后街与萧林路交汇处产产 品多层+小高层开 发发 商昆山万方置业
15、代 理 商上海新吉阳占地面积积12万建筑面积积20万容 积积 率1.6绿绿 化 率40.8%总总 栋栋 数43栋（多层38栋，小高层5栋）总总 户户 数1500户在售栋栋数三期小高层5栋在售户户数三期小高层320户开盘时间盘时间三期：2005年5月交房时间时间三期：2007年2月物业业公司苏州新康物业物业费业费 用多层0.75元/月小高层1.25元/月价格区间间三期小高层：3200-4000元/销销售均价三期小高层：3600元/面 积积100 110 125 129 132 合计计户户 型2-2-12-2-13-2-13-2-13-2-2总总价范围围36万40万45万46万48万36-48万销
16、销售状况截止到 2007 年 01 月 23 日该该案第 三 期小高层层共 320 户户、售出 144 户户、剩余 176 户户、销销售率为为 45%工程进进度现现房调研时间： 2007 年01 月23日君临天下总图说明一期4栋君临天下城北个案位 置长江北路与金浦路交汇处产产 品小高层（10、12、15层）开 发发 商昆山君临天下房产开发有限公司代 理 商华基占地面积积4万建筑面积积10万容 积积 率2.5绿绿 化 率40%总总 栋栋 数共7栋总总 户户 数700多户在售栋栋数一期4栋在售户户数一期400户开盘时盘时间间一期：2005年5月底交房时间时间一期：2006年12月物业业公司君临天下物业物业费业费 用1.45元/.月价格区间间一期：3550-4300元/销销售均价一期：3700元/ 面 积积101 104110112 148 167 189 合计计户户 型2-2-12-2-12-2-12-2-13-2-23-2-24-2-2总总价范围围37.4万38.5万40.7万414万54.8万61.8万69.9万37.4-69.9万销销售状况截止到2007年01月23日一期共400余户
