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1、景观精细化管理分享景观精细化管理分享目录一、精品来自于过程二、示范区景观设计三、招标管理四、成本管理五、景观负责人的授权与管理六、物业交接后的景观养护一、精品来自于过程一、景观在地产行业的作用景观的投资在整个地产运营成本中占的比例小，和拿地建楼的投入相比就是一个小儿科，但它在地产行业中作用和影响力发挥巨大，它直接对营销形成有效支撑、提升楼盘品质、改善人们的居住条件，美化居住环境，陶冶居住者的情操，吸引客户购买，可以说景观是地产荷尔蒙，投入微小但作用巨大。二、景观误区一、景观设计的误区：1对苗木习性、市场行情缺乏了解。重视植物多样性问题，对苗木的植物学特性、地域性缺乏了解，造成一些苗木栽植后生长
2、不良甚至死亡；对苗木的规格不熟悉，使得苗木干径、冠幅和高度难以一致，给建设单位、施工单位以及监理单位检验苗木规格造成不便；对苗木的市场行情缺乏了解，在设计过程中盲目运用大规格的特型苗木，造成工程造价过高，施工进展缓慢。2园林景观设计公司忽视以人为本的原则。忽视人的需要，轻视乔、灌、花、草的合理搭配以及绿化景观、硬质景观与四周环境的协调，以致在设计作品中出现大面积的硬地铺装、草坪和地被植物，只有少量的乔灌木配植于道路两侧。3机械搬抄，缺乏个性。在植物配置、绿化植物与建筑物的协调、各项园林功能的发挥上出现问题。4注重景观效果图，忽略实际工程效果。进行景观设计方案汇报时，多采用立体效果图，这样能给评
3、委和建设方留下好印象，比容易中标。因此设计单位很少将精力投入到研究地形处理、植物品种搭配等实际工作上，而是花大量人力、物力制作效果图二、景观误区5园林景观设计与施工脱节，设计人员不深入工程现场。对施工现场的突发事件难以及时提供解决方案，使得一些细节处理不尽如人意建设单位的误区1主观意识干扰设计。开发商更多地是从商业炒作出发，而管理部门的行政干预使得设计出的作品在诸多环节上违背了设计师的设计意图。2工序安排缺乏科学性。绿化工程是一项集绿化、装饰、土方、建筑小品、管线等于一体的综合性工程，如果各分类工程安排不周会导致整个工程运作困难。然而现在较多的建设单位急功近利，为了使景观工程在较短时间内突显成
4、效，采取绿化植物先行种植，土建、管线等施工续后的模式，导致管线埋设、土建施工开挖使种植的绿化苗木不断被移植甚至遭受破坏，严重影响了绿化效果及增加建设成本。3忽视监理单位的重要性。目前，许多建设单位在绿化工程招标时，先确定施工单位，之后再明确监理单位。结果导致监理单位只在施工阶段实施监理工作，不能参与项目的决策过程，致使整个工程的管理达不到预期目标。二、景观误区三、工程施工单位的误区1投标过程不负责。在招标过程中，建设单位一般都就苗木品种、规格、数量等提供一次招标答疑的机会。而投标单位往往轻视招标答疑工作，在拿到具体的施工图纸和工程量清单后，没有根据工程苗木的规格、数量及工程现场情况进行认真分析
5、研究，仅仅通过与苗木供应商打几个电话进行简单咨询就制作标书，结果导致工程中标以后不是符合规格要求的苗木搞不到，就是数量上达不到工程要求，于是寻求工程变更，严重影响了工程进度和质量，以及对工程造价的控制。2施工准备工作不充分。首先，施工单位对景观绿化工程的设计思想缺乏深入了解，因此不能很好的表达设计者的创作意图。第二，施工单位未根据施工情况编制详实的栽植计划，并对人员、材料进行合理组织调配，没有制定相关的技术措施和质量标准。第三，忽视现场地形处理及定点测量放线的重要性。3重种植轻养护。一般施工单位在工程施工阶段比较认真，但往往忽视苗木管理工作，造成树形杂乱，杂草丛生，病虫害严重，苗木生长衰弱，甚
6、至出现死亡现象。二、景观误区监理管理误区1忽视监理人员的整体素质和专业培训工作。在实际操作中对施工质量，工程投资，工程进度的控制、监督、检查处理不当，进而影响工程质量。2监理过程中缺乏主动性和责任心。景观工程是一项综合性工程，然而有些监理人员在监理过程中只是简单机械地把好苗木检查种植关，忽视协调建设单位与工程施工有关各方的工作关系。三、景观设计和施工的结合景观工作的内容非常丰富，涉及到各个部门，一个完善的流程是非常必要的。目前景观管理流程节点都是我们没有考虑到的，还有一些是我们不够重视的景观的设计和施工环节最缺少的是精细化管理的制度、流程。设计环节没有把控重点，施工环节没有停止检查点来加强质量
7、控制，我们完全靠景观工程师的责任心和个人能力。过程失去控制，结果难以预料。这方面我们和标杆企业有很大的差距。四、景观设计管理房地产景观设计和施工管理重视流程、制度建设。制度管人、流程管事、逐步形成公司的景观标准化和产品库，景观管理体系的严密以及绿城精细化文化价值观对于员、工的影响力，保证了产品的品质和水准。景观管理体系包含定位、设计、营造、竣工验收、总结评估五个阶段；景观审批权限将主流程细化，细化到一些可以执行的工作或过程，将这些节点设定审批的流程和权限，以此来保障过程的精细化避免问题遗漏和重点不突出；景观操作指引，操作指引将主流程细化至节点，对于每一个节点都有工作标准，用于指导每一步的工作。
8、例如景观方案评审，绿城将之细化为别墅、法排、法合、公寓等不同形式制定评审要点，有效的指导景观工作。1.景观定位阶段（对应项目定位及规划设计阶段）参与编写产品策划书编制项目基础信息表、项目景观设计计划表参与规划方案评审及样板展示区确定编制景观设计任务书景观设计任务书评审产品中心专业公司报备项目公司、景观公司报备参与建筑方案评审建筑资料备档项目公司、景观公司报备景观规划设计单位选择与委托（大型综合开发项目，跟进规划设计单位委托）项目基础资料收集及场地踏勘项目及周边景观资源分析报告备档景观规划启动会参与产品策划书及规划概念方案评审景观规划评估报告/建议书备档景观规划设计导则/纲领手册评审景观规划概念
9、方案初评参与产品策划书终稿评审景观规划方案评审检查表、照片备档集团审批项目公司、景观公司报备景观公司报备集团审批项目公司、景观公司报备参加规划方案评审2.景观设计前期准备1.1项目基础资料收集及场地踏勘，完成周界景观资源分析报告：在景观介入之初，景观管理人员进行项目地块基础资料（大型综合开发项目，基础资料还应包含项目所在城市、区域的地质地矿、自然资源、生态植被、人文资源、城市总体规划、控规、详规以及周边配套设施、交通资源等）和规划方案资料收集并建档立项，以上资料需由规划建筑公司或前期人员提供。景观管理人员及区域设计负责人应进行现场踏勘，了解及拍摄基地内部、四周、周界环境、城市道路、特殊地形、道
10、路、原有苗木的现场照片，对照地形图与现场吻合程度，梳理有利及不利条件，并加以分析评估。大型综合项目的分析报告还应进一步延伸至包括对周边城市、区域的绿地系统、地质分析、自然资源、生态植被、人文资源，包括对保护性资源（如城市保护性建筑、海滩、江滨、湖滨、林源、古木等）的退让关系。资料收集和评估报告完成后应报项目公司及景观咨询公司备档。项目及周界景观资源分析报告（公寓版） 基地位置（附项目区位） 项目简介：项目性质、建设规模 地块景观现状 地块周边、内部景观现状（附实景照片） 周边区域交通及道路（附现状照片） 周边区域环境及设施 周边主要楼盘（附照片）、周边公建设施 其它情况（描述项目特殊情况） 1
11、.2参与编写产品策划书编写及评审：景观管理人员参与项目公司组织的产品策划书景观部分内容的编写，景观咨询公司设计分管领导、区域设计负责人参与报批集团（宋董）前的审核会签。（大型综合开发项目）： 根据景观规划启动会的讨论内容及景观规划概念方案的成果，编写产品策划书景观部分的内容初稿。待景观规划方案及景观规划设计导则评审通过，再跟进产品策划书景观部分内容的修缮。2.景观设计阶段（对应项目定位及规划设计阶段）景观设计单位选择与委托景观设计启动会（含设计师现场踏勘）景观方案设计景观方案评审景观扩初设计景观扩初评审景观施工图设计景观施工图评审合同报备图纸深度调查集团审批项目公司、景观公司报备景观与建筑、室
12、内交接部位专项评审配合成本预算图纸深度调查构筑物专项审批项目公司、景观公司报备图纸深度调查项目公司、景观公司报备专项设计图纸深度审查景观专项设计单位选择与委托参与其他专项设计单位选择与委托景观专项设计照明雕塑水景景观专项评审桥梁涵洞结构标识综合管线材料小样初设软景方案照明方案构筑物专项评审景观专项参与其他专项设计与评审综合管线专项评审专项设计图纸深度审查苗木雕塑家具小品铺装方案、材料照明灯具选型2.1方案阶段景观设计审查重点：重点项目、酒店、商业、综合体项目或新研发产品类型方案;主入口、中轴线、泳池区等重点区域以及重点构筑物、围墙效果图及模型方案设计要审查设计图纸与意向图片意境的吻合度。方案设
13、计必须有出处，有图片和照片为证。 专项设计：2.2扩初阶段审图重点：应对小区主入口、中轴线、泳池区等重点区域，建筑、景观、室内等交接部位以及重点构筑物、围墙等进行专项审查。扩初阶段应将综合管线、消防通道、竖向设计、设备设施等设计内容整合到景观的基础图纸进行“综合景观图”审查。景观施工图合图。在施工图之前，结合建筑图纸，形成景观的总图，含总平面图、竖向设计图、综合管网图。这步工作有助于明确景观、建筑、室内、综合管网的详细关系，提前解决矛盾冲突。 2.3施工图阶段专项审查：材料小样、雕塑、灯具、家具小品、软景配置、标识系统、设备设施3.施工准备阶段入围单位确定招投标工作签定合同图纸会审、技术交底施
14、工组织方案审核合同评审/报批合同签订分发提交履约保证金苗木考察样板确认施工前准备专项课题研究申报编制招标文件招标文件审批发售招标文件 组织现场踏勘、编制答疑文件开标、评标、询标决 标 报 告发放中标通知书、决标通知书3.1技术交底除了对项目图纸及集团景观营造工艺工法进行必要的技术交底以外，还应带领施工单位项目经理及主要的施工班组长，对集团营造的优秀景观项目进行实地考察，并以此作为本项目实施的标杆，以实物营造作为样板来确定部分节点施工标准。过程中，双方可以再对样板项目考查一次，解决现场出现的实际问题。通过样板项目的办法统一了双方对于景观效果的理解，解决了合同中景观效果难以约定的困难。加上绿城景观
15、施工单位多为长期合作，双方对于景观效果有较多的共识，控制景观效果更加容易。对于景观效果的约定，招标采用反交底：在施工单位考察的过程中，给施工单位施工图，让其做方案复原，准备照片和讲解。如果施工单位能够理解原方案的设计理念，再进行报价和评标。这样交底的过程，也成为统一思想的途径，可以有效地控制景观的效果。3.2样板确认所有的铺装式样在大规模铺贴之前必须都要有样板铺设，小样完成后进行项目公司内部评审，评审通过后由集团层面（景观公司分管领导和区域负责人、规划公司分管领导和区域负责人、建筑设计公司总建筑师）进行评审，填写铺装、苗木样板评审记录表（GT/L/WK-32）。具体参考样板材料评审制度（GT/
16、L/SU-06）。样板面积根据铺装板材规格，一般300mm300mm以下样板铺设1-2平方米，300mm300mm以上样板铺设3-4平方米。铺装样板材料必须和后期大面积铺装的材料一致，以免铺装样板确认后大面达不到样板的品质。灌木种植样板根据设计图纸的密度和高度进行搭配种植。小样完成后进行项目公司内部评审，评审通过后由集团层面（景观公司分管领导和区域负责人、规划公司分管领导和区域负责人、建筑设计公司总建筑师）进行评审，填写铺装、苗木样板评审记录表（GT/L/WK-32）样板先行制度 所谓磨刀不误砍柴工，为做好事前控制，以便大面积施工时有章可循，我们应坚持样板先行的原则。 园区所有大面积出现的铺装类型，全部制作铺装样板。根据样板制作效果来要求大面积铺装时的施工工艺，并尽可能久的保留制作的铺装样板，以便所有进场的施工班组都能第一时间了解工艺要求。 通过样板试铺可以确定各种材质是否协调统一，可以明确具体的施工工艺，如各材质间缝宽大小、凹缝深浅，勾缝剂颜色、效果等的具体要求。如需做石材防护，则需要合理安排工期，适度考虑成本。样板制作工作是控制效果与质量的有效手段，在景观营造过程中可以进行一系列打
