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1、第九章 抵押与证券化市场l重点难点：l一、掌握抵押贷款的种类、每期还款额及应付利息的计算；l二、掌握抵押证券化市场概念及其运作方式；l三、掌握资产证券化的概念、作用与常用的资产担保证券；l四、了解美、英、法和香港的住宅抵押证券化市场。 第一节 初级抵押市场l一、基本概念l1初级抵押市场l初级抵押市场是产生和形成抵押贷款关系的市场。在抵押贷款关系中，享有抵押权的债权人称为抵押权人；提供担保财产的债务人或第三人，称为抵押人；抵押人提供的担保财产，称为抵押物或抵押财产。在初级抵押市场中，借款人向抵押贷款机构申请抵押贷款，抵押贷款机构经过审查借款人信用，即向其提供贷款，形成抵押贷款债权债务关系。初级抵
2、押市场是二级抵押市场的基础，它与二级抵押市场一起组成抵押市场。l2抵押贷款(mortgages) l是指以借款人或第二人的财产作为抵押物发放的贷款。当债务人不履行还款责任时，贷款人有权按照法律规定处理抵押物，以所得价款优先受偿。l抵押的最初贷款人称为抵押发起人。抵押贷款的发起人可以是储蓄机构、商业银行和抵押银行，也可以是人寿保险公司、养老基金等。抵押贷款的客户向抵押发起人提出申请，抵押发起人根据客户的就业状况、信贷记录和银行存款等信息，来确定客户是否符合贷款的标准，以此决定是否提供贷款。二、固定利率抵押贷款l1、固定还本的抵押贷款（Constant Amortization Mortgage
3、Loan, CAM）例.1 假设某人欲购一套住房，以CAM的方式贷款120,000元。贷款年限是10年，年利率为12%，每月复利一次。试求：l(1)每月应还本金l(2)每月月初贷款余额(Loan Balance)l(3)每月应付利息l(4)每月支付贷款表1 固定还本法图1 固定还本法贷款余额变化图图2 固定还本法付款内容的变化图l2、固定付款的抵押贷款(Constant Payment Mortgage, CPM)l每期还款额固定。 例.2 假设某人欲购一套住房，需CPM贷款120,000元。贷款年限是10年，年利率为12%，每月复利一次，试求：l(1)每月支付贷款本息总额l(2)每月还本额表
4、2 固定金额付款贷款l3、累进付款的抵押贷款(Graduated Payment Mortgage, GPM)l又称为“渐进加付法”。l累进付款法的发明主要是用来减低通货膨胀对借方付款能力的冲击。l贷款利率的上升不但帶來每期贷款支付的增加，更会改变借方的贷款负担结构。我們试以下例來解释预期通货膨胀对贷款支出及借方负担的冲击。例.3 假设原预期通货膨胀率为0。贷款年利率是12%。某人借了120,000元的10年贷款。假设预期通货膨胀率上升到6%，问每期本息在通货膨胀率增加的前后各是多少？解答(1)原年利率为12%，月利率为1%。贷款年限是120月。故应付每期本息共计120,000MC(1%,12
5、0)= 1,721.64元MC，贷款常数，现在的一笔金额，在未来的一定时期內，每期必 须摊还多少钱。(2)若预期通货膨胀率是6%，贷款人为保护其所贷款的购买力，必将年利率提高到18%。月利率为18%/12=1.5%。故每期应付贷款本息为120,000MC(1.5%,120) =2,162.28l真正影响借方财务压力的是所支付贷款的购买力。l我們将例.3中的每月应支付贷款，2,162.28元用物价平减后，可以得到贷款支付的真实负担。因为借方在贷款初期通常经济状况不好。累进付款法（Gradual Payment Mortgage, GPM）就是提出来解决这个缺限的，渐进加付法主要特征在于减轻期初的
6、本息支付，然后逐渐增加支付，待一段时间后才改成同额支付。例.4 某人向银行贷款120,000元买房。年利率为12%，贷款期限为10年。还本法采用渐进加付法。第一年中每月付一个固定金额，从第二年起到第六年每月支付的贷款本息，每年加6%。从第六年开始，改为每年固定贷款本息。试求每个月的贷款支付额。解答l假设第一年中，每月支付X元，则第二年中每月支付(1+0.06)X，第三、四、五年中月付(1+0.06)2X、(1+0.06)3X、(1+0.06)4X，从第六年至第十年，每月支付(1+0.06)5X元。也就是：4、CAM和CPM的比較l初借钱时，CAM的负担比CPM重。这对一般经济尚未稳定，而初借钱
7、买房的人不利。l从贷方的角度来看，CAM的还本速度较快（見图5），风险比CPM小。图5 CAM与CPM带款余额的比较三、可调利率抵押贷款l可调利率抵押贷款 （adjustable-rate mortgage，ARM）：l可能是人们创造的风险最大也是最复杂的房屋贷款产品了。它有着极具诱惑力的低首付，吸引了一大批购房者进入房产市场，从而将房地产的繁荣延长了。突然，几乎每个人都能支付得起一套住宅了，或者说他们是这样认为的。但可调利率抵押贷款的低支付只是暂时的。一个购房者现在选择付得越少，就有越大的未付余额。现在，是该付账的时候了。很多2004和2005年开始的可调利率抵押贷款的还款计划正在重新安排，
8、这让那些本以为低付款额至少在5年之内不会变化的人们非常震惊。 l1、可调利率抵押贷款的提出（P359）l2、可调利率抵押贷款可分为：l随价调整法（PLAM）l变动利率抵押贷款（ARM）l（1）随价调整法（ price level adjusted mortgage, PLAM）l其主要特色是把贷款余额盯住物价的波动。l通货膨胀率的选择则由借贷双方決定。比如消費者物价指数（consumer price index, CPI）就是一個常用的通货膨胀率指标。例.5l设某人以随价调整法借得10年期贷款100,000元买房，年利率是12%，月利率是1%。问第一年中，每月贷款本息共多少？如果第一年年底政府
9、公布消费者物价指数涨了6%。问第二年的每月贷款本息有多少？解答1.第一年的每月贷款本息为1434.71元（见例.3），在付了一年后，贷款余额为：1434.71PVA(1%,108)=1434.71(65.857790)=94486.832. 因为第一年的通货膨胀率是6%,所以一年后的贷款余额应为：94486.83(1+6%)=100156.043. 这些余额以剩余的9年摊还，则第二年的每月贷款本息为：100156.04MC(1%,108)=100156.04(0.015184)=1520.77 随价调整法的缺点通货膨胀率无法事先预估到而必须由政府公布。但政府公布的物价上涨率反应过去的物价上漲幅
10、度却不见得是未来一年物价上涨的好指标。因为借方贷款负债的增加超过房价的增加，而使总贷款余额可能超越抵押品的价值，造成贷方的债务失去抵押品的保障。贷款余额调得快，会造成借方过度的财务压力。图6 随价调整法的贷款余额与房屋价值可能关系图（2）变动利率抵押贷款（Adjustable Rate Mortgages，ARM）l变动利率法通常盯住一个短期利率指数，而该利率指数本身就反应了市场对物价上涨率和真实利率的预估。放款者只须估计其对风险贴水的要求。例.6假设甲乙丙丁四人各买一套住房。并且各自申请一10年期的100,000元贷款。四人的贷款条件不同，其条件列于下表： 假设在第二、三、四年的利率指标分别
11、为12%、15%和10%，试求在第二、三、四年后的贷款余额及每月所支付贷款本息。解答1. 固定利率对贷方的风险最大。因此，起始利率最高。2. 在一年浮动的贷款中，乙的贷款沒有任何调整上限的保护，所以贷方完全无利率风险（但是贷方有违约风险）。3. 丙的贷款有2%的调整上限，该调整上限可以降低借方风险，所以贷方会要求较高的利率。4. 丁的贷款不但有2%的贷款上限，并且规定在贷款利率超过上限时，其多出的部份不计。这对借方的风险最小，故所需付出的起始利率也最高。甲、乙、丙、丁的贷款余额和每月支付本息 For乙：贷款并无调整上下限，所以每年的实际贷款利率是利率指标加上附加利率。在第一年，起始利率为7.5
12、%，以十年（120月）摊还，则每月贷款支付1,187元。一年后，贷款余额为往后九年的贷款支付总现值：在第二年，本金已減为93,017.67元，而利率则调升为14%，因为沒有调整上下限，故实际贷款利率为14%。以此利率分九年摊还93,017.67，则每月贷款支付为For 丙：丙的合约中有2%的调整上限，丙在第一年利率为9%，每月贷款支付与一年后贷款余额分别计算如下：在第二年，贷款余额降为93,539.73，利率上升到14%，故丙在第二年中每月应支付因有2%的调整上限，第二年支付利率只有11%(=9%+2%)，故每月实付贷款为： 1527.88 元与1368.11元之差为每個月159.77元，称之
13、为“负偿款”。第二年年底的贷款余额如下：从第二年年底开始至第十年共96个月，每月若支付1527.88元，则其年金现值为 1,527.88PVA（0.011667,96）= 87,953.25第二年全年因为利率上限，故每月少付了159.77元。十二个月后共少付了负贷款： 159.77 FVA（0.011667,12）= 2,045.18故第二年年底的贷款余额为87,953.25+2,045.18=89,998.43。第二节 资产证券化市场l一、资产证券化(Asset Securitization)的涵义l首先，根据资产的定义可以为其所有者带来未来收益的有形财产或无形权利，资产证券化可广义地理解为
14、将资产收益权制作成证券或以资产收益权为担保发行证券并流通的过程。资产在其表现形式上可分为有形资产和无形资产，后者又可进一步细分为股权资产、债权资产、货币资产和其它的财产权利如工业产权、特许权等。因此，从上述资产分类的角度来理解，可以说，股票就是股权资产证券化的结果，债券就是债权资产证券化的结果。 l其次，从其交易过程来看，资产证券化是指融资人依据“破产隔离（Bankruptcy Remote）”的原理将某些流动性较差但具有确定的存续期限，且在存续期内能够产生稳定的或可预见的收入的资产“剥离”出来转移给特设信托机构 （Special Purpose Vehicle，简称“SPV”），由SPV将该
15、等资产汇集成具有一定规模的资产池（assets pool），通过应用一些特有技术对资产池内各项资产的组成因素（期限、流动性、风险、收益，等等）进行分割与重组，并辅以必要的信用担保措施，以确保资产池未来产生可控制的收入现金流，进而以该收入现金流为担保发行债券、票据等债权凭证或直接将该等收入现金流以信托受益凭证、优先股股票等所有者凭证为载体在金融市场上出售，募得资金作为资产转移对价支付给融资人实现其融资目的的过程。 l由于融资人为了融资而发起证券化交易，故也被称为证券化交易“发起人”；组成资产池的各项资产被称为支持资产；作为融资工具的债权凭证和所有者凭证被通称为资产支持证券（asset backe
16、d securities，简称“ABS”）。l资产支持证券既可以是单一类型的，也可以是划分为不同档级的。单一类型证券代表对支持资产未来收入的按份所有权或优先请求权；分级证券则分别对应着支持资产各组成因素分割重组后的不同组合，并代表着对该组合未来利益的按份所有权或优先请求权，也即对支持资产未来收入所应享有的相应次序及相应比例的所有权或优先请求权。 l证券化融资与证券融资的区别l同样以证券作为融资工具和手段，人们也可在金融市场直接发行债券、票据、股票等证券进行筹资，但这种普通的证券融资方式所体现的经济意义与资产证券化显然是不同的：l普通证券融资方式中，融资人凭籍自身资信发行证券，而在资产证券化融资中，资产支持证券的发行以支持资产的未来收入为根据。为更好地反映这两种证券融资方式各自的特征及其所代表的融资技术的发展层次，人们也把普通证券融资称为“初级证券化”，而将资产证券化称为“次级证券化”。初级证券化贯穿于证券市场的发展始终；而资产证券化则是证券市场发展到较高级的阶段才出现的创新。 l资产证券化是收入导向型融资方式。发起人系依靠支持资产“未来的”现金流而进行“现在的”融资，资产证券化产品也即
