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1、天津市东丽区国家税务局Tianjin Dongli District Office.SAT*1建筑业、房地产业营改增政策讲解天津市东丽区国家税务局Tianjin Dongli District Office.SAT2*一、建筑业营改增背景二、建筑业营改增税收政策三、房地产营改增背景四、房地产营改增税收政策内容概要目 录天津市东丽区国家税务局Tianjin Dongli District Office.SAT3*3一、建筑业营改增意义建筑行业营改增意义建安行业房地产开发企业上游企业下游企业钢材企业建筑材料企业第二产业第三产业打通抵扣链条，为不动产纳入抵扣提供条件天津市东丽区国家税务局Tianji
2、n Dongli District Office.SAT4*4征税范围一、税率及征收率 纳税人提供建筑服务的增值税税率为11%；增值税征收率为3%；财政部和国家税务总局另有规定的除外。二、建筑业征税范围 建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物二、建筑业营改增税收政策天津市东丽区国家税务局Tianjin Dongli Distric
3、t Office.SAT5*5建筑服务税目注释二、建筑业营改增税收政策1.工程服务。工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。（房屋、厂房、水坝等各项建筑物构筑物的建造）2.安装服务。安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。（例如锅炉的安装、塔吊的安装） 固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等
4、经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。天津市东丽区国家税务局Tianjin Dongli District Office.SAT6*6建筑服务税目注释二、建筑业营改增税收政策3.修缮服务。修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。（房屋外沿受损后的修补）4.装饰服务。装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。 （各种装修，为居民提供的装修，不开票，易产生偷漏税和虚开发票危险）5.其他建筑服务。其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服
5、务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚物流辅助服务-港口码头服务）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。 天津市东丽区国家税务局Tianjin Dongli District Office.SAT7*7应纳税额的计算二、建筑业营改增税收政策 一、增值税两种计税办法增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。（一）一般计税方法1. 一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，
6、其不足部分可以结转下期继续抵扣。2. 销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算的增值税额。销项税额=销售额税率3. 进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。准予从销项税额中抵扣的进项税额为：增值税扣税凭证（增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、税收缴款凭证和农产品收购发票、农产品销售发票）上注明或计算的增值税额。按照规定不得抵扣的进项税额应当转出或扣减。 天津市东丽区国家税务局Tianjin Dongli District Office.SAT8*8应纳税额的计算二、建筑业营改增税收政策 （二）简易计税方法简易计税
7、方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额=销售额征收率一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。纳税人发生应税行为适用免税、减税规定的，可以放弃免税、减税，依照本办法的规定缴纳增值税。放弃免税、减税后，36个月内不得再申请免税、减税。天津市东丽区国家税务局Tianjin Dongli District Office.SAT9*9不得抵扣税额规定二、建筑业营改增税收政策二、不得抵扣税额规定（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修
8、配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（二）适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额天津市东丽区国家税务局Tianjin Dongli District Office.SAT10*10不得抵扣税额规定二、建筑业营改增税收政策主管税务机关可以按照上述公式
9、依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。（三）贷款服务利息及费用不得抵扣进项税额1.纳税人购进贷款服务（支付利息）的进项税额不得从销项税额中抵扣。2.纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 天津市东丽区国家税务局Tianjin Dongli District Office.SAT11*11可以选择适用简易计税办法征收项目二、建筑业营改增税收政策（一）一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务。（二）一般纳税人为甲供工程提供的建筑服。（三）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务 以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不
10、采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。（房屋的装修装饰） 甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。 建筑工程老项目，是指： （1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目； （2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。天津市东丽区国家税务局Tianjin Dongli District Office.SAT12*12二、建筑业营改增税收政策简易征收政策天津市东丽区国家税务局Tianjin Dongli District Of
11、fice.SAT13*13简易征收政策二、建筑业营改增税收政策天津市东丽区国家税务局Tianjin Dongli District Office.SAT14*14简易征收政策二、建筑业营改增税收政策天津市东丽区国家税务局Tianjin Dongli District Office.SAT15*15纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法二、建筑业营改增税收政策第五条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款：（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) (1+11%)2%（二）适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价
12、外费用-支付的分包款) (1+3%)3%纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。天津市东丽区国家税务局Tianjin Dongli District Office.SAT16*16纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法二、建筑业营改增税收政策案例1：某A省建筑公司在B省分别提供了两项建筑服务（适用一般计税方法），2016年5月，项目1当月取得建筑服务收入555万元，支付分包款1555万元（取得了增值税专用发票），项目2当月取得建筑服务收入1665万元，支付分包款555万元（取
13、得了增值税专用发票），该项目公司该如何预缴税款？该建筑公司应当在B省就两项建筑服务分别计算并预缴税款：（1）项目1由于当月收入555万元扣除当月分包款支出1555万元后为负数（-1000万元），因此，项目1当月计算的预缴税款为0，且剩余的1000万元可结转下次预缴税款时继续扣除。（2）项目2当月收入1665万元扣除分包款支出555万元后剩余1110万元，因此，应以1110万元为计算依据计算预缴税款。应预缴税款=（1665-555）（1+11%）2%= 20万元天津市东丽区国家税务局Tianjin Dongli District Office.SAT17*17纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值
14、税征收管理暂行办法二、建筑业营改增税收政策案例2：某A省建筑公司在B省分别提供了两项建筑服务（适用简易计税方法），2016年5月，项目1当月取得建筑服务收入555万元，支付分包款1555万元（取得了增值税专用发票），项目2当月取得建筑服务收入1665万元，支付分包款555万元（取得了增值税专用发票），该项目公司该如何预缴税款？该建筑公司应当在B省就两项建筑服务分别计算并预缴税款：（1）项目1由于当月收入555万元扣除当月分包款支出1555万元后为负数（-1000万元），因此，项目1当月计算的预缴税款为0，且剩余的1000万元可结转下次预缴税款时继续扣除。（2）项目2当月收入1665万元扣除分包
15、款支出555万元后剩余1110万元，因此，应以1110万元为计算依据计算预缴税款。应预缴税款=（1665-555）（1+3%）3%= 32.33万元。天津市东丽区国家税务局Tianjin Dongli District Office.SAT18*18纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法二、建筑业营改增税收政策第七条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料： （一）增值税预缴税款表；（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；（四）从分包方取得的发票原件及复印件。天津市东丽区国家税务局T
16、ianjin Dongli District Office.SAT19*19纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法二、建筑业营改增税收政策第八条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。第九条 小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。天津市东丽区国家税务局Tianjin Dongli District Office.SAT20*20纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法二、建筑业营改增税收政策第十条 对跨县（市、区）提供的建筑服务，纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。第十二条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照本办法应向建筑服务发生地主管国税
