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1、详 细 情 况一、单选题 :1、报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A投资率是投资回收与投入资本的比率B风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率A B C D 你的答案：标准答案： d 本题分数：3.85 分，你答题的情况为错误 所以你的得分为0 分解析：2、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为1500 ，层高为4 1m 。土地剩余使用期限为30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为36
2、m ，建筑物重建价格为2000 元/ 。假定层高每增加01m ，建造费用每平方米相应增加10 元由于层高过大，该办公楼每年要多耗费25 万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10% ）A，1180 B1607 C2357 D3107 A B C D 你的答案：标准答案： d 本题分数：3.85 分，你答题的情况为错误 所以你的得分为0 分解析： 功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建价格，折旧额包含两部分：无效成本和超额持有成本，其中，无效成本 51500107 5（万元），超额持有成本(2 5/10%)/ 11/(1 10%)30 23
3、57（万元），则折旧额 3107 万元。（收益年限取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中的较小值）3、某公司 2 年前租赁某写字楼中的500 用于办公，约定租赁期限为20 年，净租金为每天3 元/ ，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5 年前建成，土地剩余使用年限为30 年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天35 元/ ，报酬率为 6% ，则现在的承租人权益价值为（）万元。A9880 B59281 C69161 D66722 A B C D 你的答案：标准答案： a 本题分数：3.85 分，你答题的情况为错误 所以你的得分为0 分解析： 根据公式V=A/Y1 1/ （1Y）n V=(3.5-
4、 3)365500/6%11/ （16% ）18=98 80( 万元 )4、某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40 年，至今都已使用5 年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100 万元，运营费用为20 万元，无风险报酬率为5% ，风险补偿率为安全利率的60% ，该房地产的收益价格为（）万元。A137273 B130994 C95397 D93237 A B C D 你的答案：标准答案： d 本题分数：3.85 分，你答题的情况为错误 所以你的得分为0 分解析： 该房地产的收益价格为：A1002080 万元， Y5% 5% 60% 8% ， n40535 年， V80/8% 11/ （
5、1 8% ）35 93237 万元二、多选题 :5、收益法中确定报酬率的基本方法有（）。A市场提取法B累加法C指数调整法D投资报酬率排序插入法E收益乘数法A B C D E 你的答案：标准答案： a, b, d 本题分数：7.69 分，你答题的情况为错误 所以你的得分为0 分解析： 收益乘数是求取收益法中求取估价对象价值的方法。6、在 Va/r 11/ （1r ）n的情况下，采用市场提取法求取资本化率r 要用到（）。A试错法D移动平均法C曲线拟合法D线性内插法E指数修匀法A B C D E 你的答案：标准答案： a, d 本题分数：7.69 分，你答题的情况为错误 所以你的得分为0 分解析：
6、移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。7、收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。A潜在毛收入乘数B利润乘数C净收益乘数D销售收入乘数E总收益乘数A B C D E 你的答案：标准答案： a, c 本题分数：7.69 分，你答题的情况为错误 所以你的得分为0 分解析： 收益乘数里没有利润乘数和销售收入乘数。8、下列关于有效毛收入乘数法的说法中，正确的是（）。A估价对象资料不充分或精度要求不高的估价B适用于做粗略的估价C能提供更可靠的价值测算D考虑房地产的空置和租金损失情况E忽略了不同房地产空置率和运营费用A B C D E 你的答案：标准答案： b, d 本题分数：
7、7.69 分，你答题的情况为错误 所以你的得分为0 分解析：三、判断题 :9、两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。（）对错你的答案：错误标准答案：错误本题分数：3.85 分，你答题的情况为错误 所以你的得分为0 分解析： 两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。由此，风险大的房地产价值低，风险小的房地产价值高。10、报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。（）对错你的答案：错误标准答案：
8、正确本题分数：3.85 分，你答题的情况为错误 所以你的得分为0 分解析：11、由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利润去代替无风险的报酬率。（）对错你的答案：错误标准答案：错误本题分数：3.85 分，你答题的情况为错误 所以你的得分为0 分解析： 应为存款利率。12、不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型、由于投资的风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。（）对错你的答案：错误标准答案：正确本题分数：3.85 分
9、，你答题的情况为错误 所以你的得分为0 分解析：13、报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的（）对错你的答案：错误标准答案：正确本题分数：3.85 分，你答题的情况为错误 所以你的得分为0 分解析：14、潜在毛收入乘数法一般用于适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。（）对错你的答案：错误标准答案：正确本题分数：3.85 分，你答题的情况为错误 所以你的得分为0 分解析：15、报酬率、资本化率与净收益本身的变化以及与净收益期限的长短等无直接关系。（）对错你的答案：错误标准答案：错误本题分数：3.85 分，你答题的情况为错误 所以你的
10、得分为0 分解析：报酬率与净收益本身的变化以及与净收益期限的长短等无直接关系；而资本化率与净收益本身的变化以及收益期限的长短等有直接关系。四、计算题 :16、某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同。租用其中1000 的面积，约定租赁期限为20 年。第一年租金为24 万，以后每年租金在上一年的基础上增加1 万元，从第8 年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为 30 元/ ，假设折现率为10% 。请计算目前该承租人权益价值。你的答案：标准答案：本题分数：19.23 分，你答题的情况为错误所以你的得分为分解析：17、某商店的建筑面积为1000 ，土地使用年限为40 年，从
11、2000 年 10 月 1 日起计。 2002 年 10 月 1 日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期20 年，月租金为150 元/ ，租金支付方式为每2 年一次性支付，支付时间为第2 年末，市场上类似商店目前正常的月租金为200 元/ ，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增 5% ，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30% 。试求该公司2006 年 10 月 1 日承租人的权益价值。（房地产的报酬率取8% ）你的答案：标准答案：本题分数：19.23 分，你答题的情况为错误所以你的得分为分解析：18、某出租的写字楼，使用面积为3000 ，收益年限为45 年，空
12、置率为20% ，未来 3 年每平方米使用面积的租金( 含物业服务费用 ) 分别为 360 元、 400 元、 330 元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36 元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用) 的 25% 。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为 9% 。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。你的答案：标准答案：本题分数：19.23 分，你答题的情况为错误所以你的得分为分解析：19、46 年前甲公司提供一宗40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15 年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80 元，出租率为85% ，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35% ，报酬率为10% 。（ 2002 年试题）你的答案：标准答案：本题分数：19.23 分，你答题的情况为错误所以你的得分为分解析：
