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1、房地产调查报告格式(g shi)范文前期现状调查就显得(xin de)尤为重要。靖江市人民法院在结合执行工作实际，总牢固践的根底上，对此绽开了调研。一、涉房地产案件的总体(zngt)状况1、数据(shj)现状201x年1月至2022x年12月，靖江市人民法院受理的执行案件中，需对房地产进展处置的案件分别为96、108、121件，增幅达10%左右，呈逐年上升的趋势。其中(qzhng)，经拍卖程序由买受人竞买的分别为93、103、115件，交申请执行人以物抵债的分别为2、3、5件。2、案件特点(1)执行中房屋腾空迁出难度大。法院依法对被执行人名下房产进展腾空迁出房内居住人时，遭受阻力的状况屡见不鲜
2、，以违法行为或过激行为来阻挠执行，成为阻挠腾空迁出的常态。据我院相关统计数据，近年来我院腾空房屋迁出居住人的案件，其中遭受各种阻挠的占到70%。被执行人和占有人躲避执行手法多，且违法行为隐藏，客观上造成了腾空迁出工作的困难。一些不明真相的旁观者也简单将强制迁出混为一谈，被执行人借机煽动，抗拒执行。同时，不动产的性质客观上造成了腾空迁出难。局部案件，法院虽刚好完成了强制迁出的法律手续，但被执行人重新非法占有、限制的状况时有发生。(2)弃房断供逐年增长。近年来，我院受理的金融借款合同纠纷、商品房买卖合同纠纷案件同比增长快速。目前经济下行压力大，涉案房产大多为高房价时买入，如今变成了负资产，债务人无
3、力还款而弃房断供。对于购房者抵押房产的首付款、月供、契税、修理基金、物业管理费等付诸东流，房产被强制拍卖，且拍卖的价格低于房产的市场价格。同时，随着我国推行诚信体系的建立，对信用缺失的弃房断供债务人的惩戒力度必将加大，不良纪录将记入债务人的诚信档案。(3)适用房地产执行的法律法规之间冲突多。到底哪些房地产可以作为强制执行对象?我国法律、行政法规、司法说明、标准性文件之间冲突甚多，经常给执行工作带来困惑。对农村集体土地上建的房产、无证房产、违章建筑的执行，唯一一套房产的认定等问题，现行法律法规之间对上述问题的规定冲突不断，操作性不强，司法实践中认定与否的随意性大、执行的标准不相同，简单引发不稳定
4、因素。(4)房地产处置后衍生纠纷增多。当前我国正处于经济转型期和冲突突发期，房屋已并非仅具备传统意义的居住功能，而是被给予了其他附加功能，如求学片区、签落户籍以房屋的坐落位置来认定。因此，在司法实践中，因上述附属权利未随全部权转移，在房地产处置后又发生了新的纠纷。另外，因在评估拍卖程序中未充分调查房地产的规划和用途，致买受人竞买后不满而引起纠纷也正在增多。二、执行程序中建立房地产处置前现状调查制度的意义房地产现状调查制度，是指人民法院在处置房地产前依职权对房地产的状况信息进展全面客观调查，并将所调查的状况信息在处置过程中向相关权利人、利害关系人公示公开的制度。房地产处置前的现状调查作为一项制度
5、来建立有以下五方面的意义：1、维护司法拍卖的公信力。在房地产处置前，法院必需依职权对房地产的信息全面客观地进展调查，并将所调查的信息在处置过程中予以公开，解决处置过程中信息不对称的问题。幸免个别了解房地产现状的竞买人占有优势，也幸免不了解现状的竞买人的竞买风险，营造司法拍卖的公允、公正的环境，维护了司法拍卖的公信力。2、爱护执行当事人及相关权利人的合法权益。通过公开房地产处置前信息，有利于参加竞买人全面了解拍卖标的现状、削减顾虑，处置价格也就自然而然地表达市场价格，幸免了评估价格和成效价格的过度悬殊。3、减缩受托拍卖机构暗箱操作、操纵拍卖的空间。法院全面调查拟处置的房地产现状，并要求拍卖机构在
6、处置过程中全面公开，向社会公众全面展示拍卖标的现状，暗箱操作、操纵拍卖的空间将大大缩减。4、防止执行人员徇私枉法。房地产现状调查作为一项制度建立，执行人员就必需对房地产的现状作全面客观的调查，能够有效幸免执行人员隐瞒房地产的真实价值和瑕疵，而进展权钱交易的状况。5、幸免处置后的衍生纠纷。通常状况下，房地产的处置按现状拍卖，免除了执行人员大局部的现状调查责任，但拍卖后给买受人带来的纠纷不断，给执行工作留下了后遗症。如房产分割过户纠纷，户口迁出纠纷，查封抵押登记未解除的问题，以及相邻的纠纷。通过全面展示房地产的现状，能够使竞买人充分了解标的物，同时有效化解司法拍卖后的衍生问题。三、房地产现状调查的
7、原那么执行程序中房地产现状调查要遵循以下原那么：1、主动、全面调查原那么。在执行房地产过程中，应依职权主动调查房地产的现状，防止因责任心不强、怠于履行调查义务而出现意外状况。充分相识到现状调查不主动就被动。房地产现状调查的全面性，主要表达在调查工作的广度和深度上，广度，就是对调查进展全面考虑，采纳各种调查形式统筹调查。深度，就是要对某一职能部门或单位、个人的调查，预设更多的可能性，尽可能一次性全面调查，加强调查的质量和效率。2、刚好性原那么。只有刚好调查房地产的现状，才能尽快将所调查到的现状状况供应给评估公司，才能让相关权利人刚好完整地参加财产的评估、拍卖过程，幸免评估、拍卖过程中的程序性瑕疵
8、。刚好调查并固定原状，能有效防止被执行人与他人恶意串通，虚设伪造房地产的权利负担。3、中立性原那么。执行法官在执行程序中应保持中立身份，有责任全面彻底地调查现状状况，并依法爱护包括被执行人在内的各方权利人的合法权益，对权利人的权利同等地审查爱护。4、依靠行政职能部门帮助调查的原那么。房地产管理部门是房地产的主管业务部门，驾驭着房地产较为详尽的信息，该职能部门对解决房地产的问题更为专业，了解的房地产的法律、法规及政策也更全面。通过征询房地产管理部门的看法，可减轻或幸免执行程序处置的风险。5、现场调查的原那么。要深化全面了解房地产的现状，就必需坚持现场调查的原那么。否那么就无从知晓房地产是否存在、
9、何人占有、运用瑕疵、权利负担和利害关系人状况。四、房地产处置前现状调查的主要内容1、调查房地产是否实际存在房地产的存在现状是调查其他现状及进展评估、拍卖、变卖、抵债、交付的前提和根底。存在现状是指房地产是否客观存在，是否与登记信息存在区分和差异。执行人员应前往现场调查房地产是否与登记事项有出入，是否存在毁损撤除和征收征用等状况。(1)调查核实实际现状与登记的面积、规划、构造、地址等事项相吻合。(2)如房地产已被毁损、撤除、征收、征用，还应留意物上代位的调查，如有无替代的房地产以及赔偿款、补偿款。如有应当刚好查封、冻结、扣划。(3)如因历史遗留因素或房地产登记部门缘由，登记房地产自始不存在的，应
10、由相关部门出具证明材料。(4)执行人员还须谨慎核对产权薄未予登记的财产，如电梯、通风管道、消防设备等。上述财产是不行分割的附属财产，处置前应在查封清单中列明，在评估报告中反映，幸免因核实状况不明确而被撤除转移，或因未释明买受人竞买后投诉。2、调查房地产规划的现状对房产的规划现状主要调查有无办理建立工程规划许可证(俗称报建手续)，以及是否按建立工程规划许可证的内容进展建立。对土地运用权的规划现状主要调查用途规划(功能)和详细的规划设计要点。(1)建筑物有无办理建立工程规划许可证或是否符合报建内容，是区分合法建筑与违法建筑的重要依据。在对房地产处置前，还应从房地产档案中调取报建材料特殊是平面图、立
11、面图、侧面图等图纸，与建筑物现场进展比对，确定是否存有添附违章建筑的状况。在处置乡镇、街道单家独院的房地产时要特殊留意违章建筑的问题。一般来说，这些地方的房产，即使有报建，也经常存在违章加层加建以及违章建围墙等状况。对于违章建筑，要与合法建筑一并处置，否那么简单引起拍卖后的纠纷，被执行人也可能利用其对违章建筑的实际占有、运用权，给买受人设置障碍。(2)违章建筑是否撤除应视状况而定。局部违章建筑可以采纳改正措施消退规划影响，故应征询规划部门的看法，确定违章建筑是否属于必需撤除的情形，并采纳不同的处置方式。对于不用撤除的违章建筑，应刚好托付测绘、评估，处置过程中告知买受人可补办相关手续;对于须要撤
12、除的违章建筑，可评估、处置违章建筑撤除后的材料残值。(3)有利于评估公司作出与规划现状相符的评估结论。执行实践中，土地运用权不同的功能规划价格相距甚大。如工业用地与商住用地的评估价相距很大;再比方，同样是一宗地，原来是工业用地，此时此刻或将来的规划为商住用地，也会干脆影响评估价格。司法实务中，简单无视调查宗地的规划设计要点。所谓规划设计要点，就是对宗地上将来的地上建筑物规划建立的要求。宗地的规划设计要点对评估价及至以后的市场价影响也是很大的。比方，规划设计要点中的容积率，也就是单位面积的土地能建多少建筑，假如单位土地面积里允很多建，评估价及相应的市场价也会高，反之，就会降低。假如处置裸地，应先
13、征求规划部门对该宗地的规划设计要点，以利于评估公司作出与规划现状相符的评估结论。(4)建立工程规划许可证(报建手续)是确定无证建筑产权人的重要依据。因为办理建立工程规划许可证的前提是享有用地的产权，所以，假如没有相反的证据，一般都可以凭建立工程规划许可证(报建手续)确定无证建筑的产权人。(5)在分割共有房产、土地时，实物分割必需符合规划设计。在执行过程中经常涉及到共有房地产分割处置问题，分割也就意味着变更原来的规划设计，所以，能否分割应征询规划部门的看法，以规划部门的回复作为分割依据。3、调查房地产权属状况依据相关法律规定，法院只能对被执行人有权属的房地产进展处置。这里所指权属是广义的权属。不
14、仅包括全部权，亦包括享有其他有交换价值的权利。在财产处置前应当对拍卖财产的权属进展必要的调查。(1)虽登记在被执行人名下，但经人民法院的判决、裁定或仲裁机构的仲裁已裁决给他人，以及政府已作征用确定，但并未变更登记的状况(2)房地产登记的历史遗留问题。如历史上有的土地开发了房地产(主要是商品房)，这些开发的房地产都已出售，因当时未强调房产过户先要进展土地过户，所以，房产在土地未进展分割过户的状况下就干脆登记在不同的权利人名下，但土地仍登记在开发商名下。(3)登记在被执行人名下的房地产，在执行个人债务或刑事罚金、没收个人财产等案件时，应当核实有无法定的共同全部权人。4、调查房地是否相同的现状(1)
15、有关房地产管理的法律及制度要求房、地产权相同，有房随地走，地随房走的规定。物权法第一百零一四十六条、第一百零一四十七条，土地管理法其次十三条、其次十四条，城市房地产管理法第四十一条规定，建筑物、构筑物、附属设施转让的，其所占用的土地运用权一并转让;土地运用权转让的，土地运用权上的地上建筑物、构筑物、附属设施一并转让。也就是俗称的房随地走，地随房走的房地产管理原那么。该原那么要求房地的产权必需相同。(2)实践中存在房、地产权不相同的状况。在执行实践中，房、地登记分属不同产权人存在两种状况：一是房、地分别是登记在不同的产权人名下(这种状况又存在两种状况：一种状况是在打算经济时代，同一主管单位的企业，经主管单位调剂，或企业合并、分拆，一企业在另一企业登记的地块上建房，房产、土地分别登记;再一种状况是租赁土地，承租人在地上建筑并办理了产权登记);二是房产有登记，其所占用的土地未作有效确权登记(对于房产所占用的土地状况，有一种状况是办理房产证明附有土地的政府批文;另一状况是办理房产证时，有土管部门向房管部门出具的正在办理土地运用权证的证明;还有一种状况是，没有任何占用土地的权属状况)。(3)调查房、地登记的产权人是否相同的作用。以利于案件执行，便利不同的情形制定不同的处置方案。比方，对于房、地产权分别登记在不同的产权人名下的状况，假如有一产权人不是被执行
