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1、关于营销部市场经理述职(sh zh)报告范文?发企业和下属物业效劳(xio lo)企业“父与子”的托管、专业效劳企业的托付管理、大企业或国有企业的下属物业效劳企业自管如玛电物业公司和特变物业公司及业主自治管理。三物业管理新体制建立状况。我州于2004年建立“将物业管理纳入社区建立统一管理”的体制，突破了行业管理的局限(jxin)，将管理重心下沉到街道及社区，明确街道、社区负责物业管理的日常监管职责，由行业主管部门单枪匹马管理的体制转变为与基层组织齐抓共管的新体制，从而根本解决了物业管理与社区建立重复管理的问题。物业效劳与社区管理结合的平台建立调动了各部门踊跃性，通过整合相关资源，开展“卫生进小
2、区、文化进小区、物业管理进小区、城市居民进小区、规划进小区及法制进社区”的“六进”活动，提高了业主对加强小区物管工作的认同感和齐抓共管的踊跃性。二、存在(cnzi)的问题近年来，我州物业管理工作取得了较显著的成效，但目前还存在(cnzi)着诸多问题，须要谨慎探究解决。一物业管理相识不到位。物业管理是一个困难的社会系统工程，不是靠哪一个部门就能解决好的，须要政府相关职能部门、业主、物服企业等共同协作，相互协作。在物业管理开展过程中，相识不到位的现象仍旧存在。主要表现有：一是一些县市的有关街道社区对物业管理重心下移体制相识有偏差。一些县市的社区居委会对其参加物业管理的重要意义缺乏相识。关于进一步加
3、强*市物业管理工作实施看法昌市政办发76号中也明确规定：各街道办事处、社区要把物业管理纳入社区建立工作中，指导并监视业主委员会工作，依据须要，社区居委会负责人可受聘于业主大会并担当业主委员会职务，从而形成社区、行业主管部门、业主委员会及物业效劳企业“四位一体”的管理模式。物业管理新体制在*市的实践证明，实行“条块结合，以块为主，将物业管理纳入社区建立统一管理”的体制是科学的，是切实可行的。二是业主履行义务意识淡薄。由于业主自治自律实力与物业管理市场化要求不相适应，因不交物管费以及抵抗物管费调整的冲突屡屡发生。如*市光明苑小区因业主自行管理失败后，通过招投标选聘新的物管企业，物业效劳费中标价为0
4、.30元/平方米月，但少数人提出种种理由不愿交纳，导致物管企业撤出，搞得小区物管工作难以正常开展，只好暂由街道物业效劳中心代管。三是相当一局部物管企业效劳质量不高。有些物业效劳企业不能遵照物业效劳合同履行约定，缺乏内部质量检查机制，尤其在低收费率或低效劳标准状况下低质效劳，结果导致与业主之间的冲突频发。二业主不能很好的适应物管市场化的客观要求。2004年之前实行物业管理的老小区，多为自建自管，收费低、效劳低。2004年以后公开招投标的新建小区，物管效劳费虽然普遍高过老小区1倍以上，但受老小区低收费的影响，收费标准较低。劳动合同法实施后，按标准劳动用工，物管企业应当为职工交纳“五金”养老金、医疗
5、保险、失业保险、工伤保险、生育保险，物价指数持续高位增长，致使物管效劳本钱大幅度刚性上升，而业主仍要求物管费标准不变，物管企业无奈只有通过降低效劳质量来削减亏损，这种现象紧要阻碍了物管效劳市场化、专业化的开展，如不能刚好解除障碍，推动物管效劳市场化进程，物业效劳企业将无法生存，势必出现物管企业炒业主的现象，事实上这样的现象已经在发生。如不超前化解，将会带来紧要的社会问题。三业主自治实力不够强。物权法公布实施以来，业委会代表业主依法维权的意识越来越强，如*市昌建花园小区业委会代表业主要求对小区物管实行自治自管，但是在实行业主自治制度的过程中也暴露出许多冲突和问题。一是业主自治的制度还不够健全。物
6、权法、物管条例对业主自治的有关规定较为笼统，造成此时此刻业主自治中许多问题的处理无法可依。二是业主自治运作特别脆弱，小区业主一方面要求自治，另一方面对小区出现的问题又迁怒于业委会。由于局部业主对现行业委会工作不满，未经法定程序而另行组建所谓的业委会，结果导致小区业主自治难以施行，损害了绝大多数业主利益。三是业主自治缺乏资金支持。无论是自治选举，还是业委会日常运作都须要资金，但现实状况是没有固定经费来源，业委会主任大多靠无偿效劳，热心奉献，这样长期下去势必使业主自治制度难以坚持。四物管有关部门之间合作不协调。物业管理涉及业主与业主委员会、开发企业、物管企业、街道办、公共事业单位等多方关系，而房屋
7、质量、拆改墙体、治安秩序、绿化管理、二次供水、环境爱护、违章搭建、占道经营、便民效劳中心等详细问题，又涉及到房管、建立、规划、城管、物价、公安、环保、林业、民政等行政主管部门。由于物业管理公司是效劳单位，没有执法权，遇到小区业主违规装修、违章搭建时向相关部门反映，往往得不到刚好解决，致使冲突转嫁到物管企业身上，从而紧要影响到业主与物业企业的和谐。五房屋修理资金归集管理有待加强。近年来，仅*市房管部门为标准修理资金管理，将物业管理中心事企分别，特地负责修理资金管理，实行“核算到幢、记账到户套”，建立查询系统、运用公示制度、审计制度等，其他各县市还未分别。在调研中我们也发觉，一方面房屋修理资金归集
8、的历史遗留问题较多：一是目前很多住宅小区的共用部位,公用设施、设备急需修理养护和大修、改造；消遣休闲设施也急需改善、增加，而这些小区没有专项修理基金,根本无力进展旧小区改造,很多问题无法解决，造成物业管理难度增大,业办法见较大。这些问题紧要影响了居民的正常生活, 但解决这些问题，须要投入大量资金，单靠物业公司明显是勉为其难。二是房屋公共部位须要修理，资金如不能刚好落实，极易引发冲突，造成业主上访。三是房屋修理资金用完后，如何续筹尚没有详细方法。另一方面，也还存在着修理资金运用报批手续繁琐、资金到位时间长、实际支取运用难等问题，应当引起足够重视，并切实加以解决。六物业公司与开发商的职责界定不明确
9、。由于开发商与物业管理企业的职责界定欠明确，往往会造成某些责任的盲点。在绝大多数小区中，业主大会制度还没有得到真正实现，局部物业企业与开发商间呈现出的是“父与子”关系而非合同关系，与业主之间也没有什么协议。在这种体制下，建管不分、责任不清的状况较为突出。近年来的物业投诉案例，几乎80以上都是开发商遗留下来的问题，如房屋质量问题、小区规划问题等等，真正该由物业公司负责的只是很少的一局部。物业管理企业干脆面对业主，是第一线投诉对象，往往成为开发商的“替罪羊”。七物业前期介入不够。与其说物业前期介入不够还不如说是开发商在工程规划设计时没有对售后效劳做充分的考虑。商品房作为特别的商品，它的售后效劳干脆
10、影响到开发企业的品牌树立和企业形象。意识到这一点的开发商我们会说他是在做品牌、树形象，但事实上企业追求的始终是利益最*，为优质售后效劳提前规划设计、提高配套标准带来的就是经济利益。三、几点建议物业管理涉及业主切身利益，干脆影响到城市管理和社会稳定。面对目前存在的问题，我们建议：一要不断完善物业管理有关政策。随着形势的开展改变，涉及物管的很多政策法规存在着过时、偏离实际、甚至处于真空状态等问题，有必要刚好加以清理完善。建议尽快制定昌*物业管理实施细那么，以加强我州物业管理工作的指导性；尽快出台我州住宅小区业主大会规程，指导业主委员会依法依规履行职责，使业主自治做到有法可依，有章可循；制定物业管理
11、工程考评方法，加强对物管企业的监管，催促物管企业改良效劳看法，提高物管水平。近年来，物业管理效劳刚性本钱的增加给物管企业造成经营压力，迫于经营压力，局部物管企业要求从一些小区撤出，影响到社会的稳定。要尽快成立物业管理行业协会，发挥行业自律作用。此时此刻一些小区物管退出后，仍旧有一些物管公司去低价托盘，从而造成恶性循环。解决此类问题要发挥行业协会的作用，通过制定行业自律和惩戒规那么对此类行为加以约束。此外，要标准物管退出机制。此时此刻的物管市场不怕业主炒物管，就怕物管炒业主。物管企业在物业效劳合同到期后，因物业效劳费得不到调整而选择撤出，业主一旦不能刚好选聘物管公司，撤出后势必留下管理的真空，并
12、将难题留给政府，进而影响社会稳定。二要建立健全行政协调机制。物管工作涉及到政府诸多职能部门，有关部门能否做到各司其职、齐抓共管，干脆关系到物管工作的好坏。依据物业管理条例有关规定，在行业监视管理方面的问题应由房管部门处理；依据国务院建立工程质量管理条例、城市供水条例、城市燃气管理方法等有关规定，工程质量、供水、燃气、拆改承重墙等方面的问题应由建立部门处理；依据住宅室内装饰装修管理方法规定，未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自变更住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的问题应由规划部门处理；依据城市绿化管理条例有关规定，绿化方面的问题应由园林部门处理；
13、依据城市市容和环境卫生管理条例有关规定占道经营、违章搭建、乱拉乱挂方面的问题应由城管部门处理；依据中华人民共和国治安管理惩罚条例及中华人民共和国道路交通管理条例有关规定，小区治安平安、车辆管理等方面的问题应由公安部门处理；依据中华人民共和国环境爱护法有关规定，小区内废水、废气、噪音、振动、油烟等环境方面的问题应由环保部门处理。建议政府能够尽快出台文件明确各部门有关物业管理的职能，建立统一协调机构，并将涉及物业管理方面的各部门职责纳入城市长效综合管理考核，做到有奖有罚，奖惩兑现。三要坚决不移的推动物业管理重心下移。建议将物业管理重心下移的机制纳入城市长效综合管理考核，实行月点评制度，踊跃推动物业
14、管理重心下移工作的落实。尽管在物管重心下移后，街道、社区已进入物业管理的角色，但物管重心下移工作的诸多方面还需进一步改良、提高。如充溢物管队伍，定期召开社区居委会、物管企业、业委会联席会议，组织物业效劳质量监视考评等。财政要接着赐予旧有小区经费补贴。各县市财政应将此经费列入政府正常的财政预算，同时州财政部门要对各县市财政部门专项经费补贴状况进展专项检查，确保经费刚好到位，专款专用。四要踊跃稳妥地加快物管市场化步伐。要真正提高物管水平，可以说，加快物管市场化进程已成为毋庸置疑的最正确选择。当前，物业效劳质价不符、效劳费价格标准明显低于市场价格，这是物业管理市场化开展进程中遇到的最大冲突。全州物管
15、有关行政部门要加强物业管理行业监管，催促物业效劳企业遵照合同约定的标准供应效劳，真正实现物业管理按市场化规律运作。为此建议：由各县市房管、物价、劳动部门对物管费用进展价格测算，适时调整物管指导价标准，实行菜单式收费效劳；要踊跃发挥物管行业协会职能，标准行业自律，幸免低价、低质恶性竞争，对老旧小区低于最低标准效劳价格的，通过行规限制物业企业托管；要标准物业招标行为，通过市场杠杆作用，到达优质优价及优胜劣汰；要标准物业效劳企业用工，刚性推动新建物业效劳价格的市场化，变更低收费、低工资、低效劳的窘境。以标准用工推动市场化，以市场化带动专业化，从而有效提升物业效劳水平。五要切实加强房屋修理资金的归集和
16、运用管理工作。修理资金是房屋的“养老金”，是业主自己的钱，减免、缓缴都干脆关系到群众的切身利益。一方面要谨慎做好房屋修理资金的收缴归集工作。有关部门要加大协调力度，对一些欠缴的修理资金要抓紧催缴到位；对一些按市有关规定减免的修理资金能够在年度财政预算中落实；对应从企业改制资产中剥离出来的修理资金应按规定缴入专户。另一方面要切实加强对房屋修理资金的运用管理。尽量简化修理资金的报批运用手续，实行一站式效劳，以便利群众，使修理资金的运用管理真正做到透亮、便捷，标准化、制度化。六理顺物业效劳企业与开发商的关系。要明确建立与管理的责权利，逐步推动房地产开发、销售和物业管理分业经营，变更物业效劳由开发商派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业效劳企业真正成为自主经营、自负盈亏、
