《关于提高物业管理服务水平的调研报告(共9页)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于提高物业管理服务水平的调研报告(共9页)（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、关于(guny)提高物业管理服务水平的调研报告管理行为(xngwi)不标准等问题已经紧要制约我区物业管理效劳工作的正常开展，物业管理效劳水平亟待提高。一、物业管理效劳(xio lo)现状。调研期间，调研组谨慎走访了xx区物业管理效劳中心，恒德物业、新地物业、新世纪物业等多家物业效劳企业，并深化业主家中了解详细状况。3月25日召开了由区住建局局长主持，市区局部人大代表、政协委员、市住建系统相关部门负责人、各街道办事处、社区居委会负责人、物业效劳企业代表、业主代表共同参与的座谈会。座谈会上各方就物业管理效劳方面的现状(xinzhung)、存在的问题、解决的措施、进展了探讨。(一)物业管理机构现状。
2、xx区2022年4月17日成立xx市xx区物业管理效劳中心，核定副科级领导职数1名。物业管理中心的主要职责是：执行物业管理的政策、法规和有关规定;负责开展全区物业管理的达标考核和工程(gngchng)创优活动;负责指导组建业主大会、业主委员会并进展备案;负责住房专项修理基金的归集和运用监管工作;负责物业管理从业人员的培训工作;负责协调和处理物业管理冲突纠纷。实际工作中住房专项修理基金的归集和运用监管工作、物业管理从业人员的培训工作由市房产管理局相关职能部门负责开展。同时因为各种缘由物业管理效劳中心仍直管区属47栋住宅楼的水电暖等费用的收缴工作、二级管网的修理维护工作。(二)物业效劳企业现状。x
3、x区城区现有物业效劳企业46家，其中：取得物业企业资质证书二级资质的1家;三级资质的34家;暂定三级的8家，申请资质3家。共开展物业效劳工程123个，效劳面积800.80万平方米，其中托管住宅小区69个，效劳面积680.42万平方米;托管办公区物业44.56万平方米;托管商业区物业效劳32.63万平方米;托管其他物业效劳工程43.19万平方米。实行物业管理的小区成立业主委员会的有10个，占住宅小区比例的14.49%。现有物业效劳从业人员1500人。其中：企业管理人员284人，企业管理人员中持证上岗人员214人，取得全国物业管理师职业资格证书20人。(三)物业管理市场现状。xx区物业管理市场经过
4、近年来的不断标准和完善，现已逐步走向成熟阶段。物业管理市场规模不断扩大，各种高精技术人才逐步走向物业管理市场。局部物业企业起先探究多元化开展的渠道。旧有的一些管理模式还有待于进一步的提升。1、前期物业管理所占比重较大，占据了物业管理效劳市场的90%以上。多数前期物业管理效劳企业由建立单位原职工或亲属担当负责人，在实际管理运行中主要运营经费靠建立单位补贴运营。2、物业效劳企业经营状况不容乐观。所调研的企业中，处于正常经营运行的只有5家，其余皆为亏损企业。3、“专”、“精”、“强”物业企业在市场的比重中所占较小，“杂”、“乱”、“差”物业企业占据了市场的主导地位，物业效劳市场总体呈现出散乱的状态。
5、物业效劳市场中专业的、精干的、强大的企业只有不到全部的20% ，更多的物业企业只是被动的代收取水电暖等费用，对真正属于物业公司的效劳工程如环境卫生、小区绿化、公共设施的维护等反而呈现出“杂”、“乱”、“差”的现象。二、存在的问题。(一)管理体制不健全，机制不顺。主要表现为职权不清、机构不全、运转不畅。职权不清。xx市房地产管理局物业管理工作下放xx区房产管理局，但局部职责与权限没有做到同步下放。xx区房产管理局没有xx区行政区划内的房屋产权登记、交易、办理权限，没有住房专项修理基金的收缴，管理和审批权限，没有物业企业资质的审批权限。机构不全。物业管理效劳中涉及的面广、问题多，管理机构存在上下脱
6、节的现象紧要。依据国务院物业管理条例等法律法规的规定，街道办事处、社区居委会应当在物业管理效劳中担当相应的责任，但实际中没有成立相应效劳工作机构，没有配备专职工作人员，不能对物业企业的效劳行为做到有效的监管。运转不畅。区物业管理效劳中心成立时间短，人员年龄构造偏大，专业文化素养相对较低，对全区的物业管理效劳工作指导实力不强。在管理上没有形成上下联动机制，缺乏必要的嘉奖和制约机制。(二)市政设施配套欠账较多。xx因矿设企，因企设市，在上世纪七八十年头，由于城市总体规划建立滞后，旧城区大局部房屋没有归集住宅专项修理资金，没有物业效劳企业，根底设施紧要受损，没有刚好维护修缮，房屋无人管理，形成诸多“
7、失管”小区。(三)物业管理效劳政策落实执行不到位。依据2003年6月8日中华人民共和国国务院第379号令，物业管理条例第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业效劳企业承受托付代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”，第五十二条“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法担当物业管理区域内相关管线和设施设备修理、养护的责任”，甘肃省物业管理方法 物业管理条例第三十六条“供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的修理、养护和更新：(一)业主终端计
8、量水表及以外的供水设施设备;(二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的，为用户户外的供电设施设备);(三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;(四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备;(五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备，xx市物业管理暂行方法第五十一条“物业管理效劳区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用，以该用户计量器具显示的量值为收费依据。终端用户是指承受供水、供电、供气、供热以及通信、有线电视等效劳的具有最终合法分户产权的运用业主。水、电、暖、气等在业主专有局部以外的管线、网上的损耗由供给单位担当，不能向业主分摊。上述
9、有关行业，未收费到终端用户产生的损耗由供给单位担当，供给单位不得借垄断行业的优势，将不合理收费强加于物业效劳企业。上述单位向业主或者其它运用人收取效劳费用的，可以托付相关物业效劳企业代收，双方签订有偿效劳合同。任何单位不得向业主收取手续费等额外费用。”第五十八条“供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位，担当物业管理效劳区域内共用管线和设施设备修理、养护责任。托付物业效劳企业代为修理、养护的，应当与物业效劳企业签订托付合同，并支付修理、养护费用。前款规定的单位因修理、养护等须要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和物业效劳企业，并刚好复原原状。造成损失的，应当予以赔偿”。实
10、际工作中，相关企业单位并没有遵照以上条款执行。(四)物业管理效劳工作传播不到位。首先，表此时此刻业主的参加程度不高，业主对于物业管理效劳采纳市场化运作的意识不强。市场化运作管理效劳的小区只占60%的比例。市区企事业单位自建自管和街道社区代管效劳的小区仍有许多，局部小区甚至是完全失去管理，而这些小区居住的业主，依靠性较大，总想依靠政府或者企业解决物业问题，对于物业效劳市场化运作有较强的抵抗心理。其次，表此时此刻业主对于物业效劳企业的要求过高，业主和物业效劳企业的责权不清，效劳内容不明，效劳收费依据未公开公示。第三，表此时此刻业主对于物业效劳收费实行政府指导价和市场调整价的原那么不理解，收缴的物业
11、费没有遵照要求进展开支公示，在业主心中形成了“收费不办事”的印象。物业管理效劳工作的传播不到位干脆导致业主与物业效劳企业对立心情较大，冲突集中。如安民小区南区双利物业公司由于传播不到位，导致业主与物业企业冲突加深，业主拒交物业费，物业企业运转困难，效劳质量不能保证，导致恶性循环。(五)物业管理工作人员依法行政的实力不强。物业管理效劳中心现有工作人员7名，全部为工人编制，平均年龄50岁左右，年龄构造偏大，文化层次较低，对于物业管理相关法律法规不甚明白，不擅长运用行政和法律的手段化解物业管理中产生的问题，依法行政实力不强，依法行政的意识不高。各街道办事处、社区居委会的物业管理效劳相关工作人员不具备
12、相应的专业学问，且人员变动性较大，也存在依法行政的实力不强的现象。(六)物业效劳企业效劳行为不标准。局部物业效劳企业管理松散无序。很少遵照企业资质等级标准去实施物业管理效劳，绝大多数物业效劳企业虽然制定了相关的一系列物业效劳规章制度，但是真正能够落实到位的却寥寥无几。物业效劳企业普遍面临的逆境是：(1)现行市价发102号物业管理效劳收费基准指导价标准偏低。(2)物价、人工工资本钱不断上升，与物业的收费标准不对称，物业行业员工工资无法提高，使物业管理企业留不住人，员工队伍相对不稳定，员工流淌性大，特殊是保安人员的流淌性更大;(3)老旧小区推行物业管理难度大，物业收费率低;(4)供水、供电、供热企
13、业职能界定不清，行使不力，效劳不到位，造成物业效劳企业在此方面的亏损较大。(七)修理资金保障问题有待解决。1、旧老住宅小区由于历史诸多缘由，使得住宅专项修理基金难以归集。从而无法确保旧老住宅小区住房共用部位、共用设施设备保修期满后的修理和更新、改造的有效处理和实施，干脆导致旧老住宅小区整体环境形象面貌渐渐衰退，运用功能日渐退化，而作为物业企业，又没有经济实力去很好的进展旧老住宅小区软硬件设施维护，只能是愈发举步维艰，最终退出效劳。2、新建住宅小区住宅专项修理基金虽然能够全部归集到位，但是不能按时申请运用，没有完全发挥出应有的作用。久而久之，新建住宅小区只能步旧老住宅小区的后程，造成恶性循环。三
14、、改良管理的措施。(一)、整章建制，修改完善xx市物业管理暂行方法，制定符合xx中心城区实际的xx城区物业管理效劳实施细那么。依据国务院物业管理条例、甘肃省物业管理方法、等规定，修改完善xx市物业管理暂行方法、xx市住宅专项修理资金管理方法，明确xx区房产局物业企业资质审核权限、住宅专项修理资金交存、运用等职责。结合xx城区实际，制定切实可行的xx城区物业管理效劳实施细那么。进一步明确市区物业管理部门职责，进一步明确业主及业主大会与物业管理效劳企业的权利义务，进一步明确前期物业管理、物业管理效劳与收费、物业的运用和维护、资金保障和管理运用等方面的内容。本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系
15、(linx)作者删除，谢谢！内容总结（1）关于提高物业管理服务水平的调研报告管理行为不标准等问题已经紧要制约我区物业管理效劳工作的正常开展，物业管理效劳水平亟待提高（2）所调研的企业中，处于正常经营运行的只有5家，其余皆为亏损企业（3）市区企事业单位自建自管和街道社区代管效劳的小区仍有许多，局部小区甚至是完全失去管理，而这些小区居住的业主，依靠性较大，总想依靠政府或者企业解决物业问题，对于物业效劳市场化运作有较强的抵抗心理第9页 共9页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页
