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1、目目 录录第一章 概 论 .41.1 项目背景.41.1.1 项目名称 .71.1.2 建设单位概况 .71.1.3 可行性研究报告编制原则和依据 .81.1.4 项目提出的理由和过程 .91.2 项目概况.91.2.1 拟建地点 .91.2.2 建设规模与目标 .91.3 可行性研究结论.101.4 主要经济评价指标.10第二章 需求分析和建设规模 .122.1 我国住宅楼发展分析.122.2 我国住宅楼发展趋势 .182.3 鄂尔多斯市XX住宅楼发展现状和趋势 .19第三章 建设条件和场址 .233.1 场址现状.233.1.1 地理位置 .233.1.2 场地现状 .233.2 建设条件
2、.233.2.1 自然条件 .233.2.2 社会环境 .263.2.3 基础设施条件 .273.2.4 城市规划及区域性规划要求 .29第四章 建筑设计方案 .304.1 建筑设计指导思想及原则 .30.1.1建设目标 .30.1.2 设计指导思想 .30.1.3 设计原则 .304.2 项目总体规划方案 .314.2.1 总平面布置和功能要求 .314.2.2 基础设施 .334.2.3 总平面图主要参数 .334.3XX小区建筑方案（总体方案）描述 .334.3.1 建筑设计依据 .344.3.2 配套设施（给排水、供电、燃气、采暖、通风、空调） .34第五章 节能节水措施 .415.1
3、 建筑节能.4125.2 节能措施综述.415.3 节水措施.42第六章 环境影响评价 .446.1 编制依据.446.2 环境现状.446.3 建设项目的环境影响.466.3.1 施工阶段环境影响分析 .476.3.2 运行阶段的环境影响分析 .486.4 环境治理与保护措施.486.4.1 项目实施阶段的环境保护措施 .496.4.2 项目运行阶段的治理与保护措施 .506.5 环境环境保护设施与绿化工程投资.50第七章 劳动安全卫生和消防 .537.1 劳动安全.537.1.1 概述 .537.1.2 主要安全措施 .537.2 消防.537.2.1 概述 .537.2.2 依据与原则
4、.547.2.3 消防措施 .547.2.4 消防设施 .55第八章 人员、机构配置和项目管理 .578.1 项目建设期管理 .578.2XX小区商住楼机构组成 .57第九章 项目实施进度 .58第十章 投资估算与资金筹措 .5910.1 投资估算依据.5910.2 投资估算.5910.3 资金筹措.59第十一章 财务分析 .6011.1 财务评价依据和基础数据.6011.1.1 基础数据 .6011.1.2 评价依据 .6011.2 销售收入、税金及附加估算.6011.2.1 房屋销售收入 .6011.2.2 销售税金及附加估算 .6011.3 盈利能力分析.6111.4 清偿能力分析.61
5、11.5 项目风险分析.6111.6 财务评价结论.613第十二章 社会评价 .6312.1 项目对社会的影响分析 .6312.2 新项目与所在地区互适性分析 .6312.3 社会风险分析 .6312.4 社会评价结论 .64附录附表一 建设投资估算表附表二 项目投资计划与资金筹措表附表三 销售税金及附加和增值税估算表附表四 总成本费用估算表附表五 利润和利润分配表附表六 借款还本付息计划表附表七 资金来源与运用表附表八 目投资现金流量表4第一章第一章 概概 论论1.11.1 项目背景项目背景xxx 位于内蒙古自治区鄂尔多斯市西北部，地跨鄂尔多斯高原与河套平原，黄河自西向东流经全旗 242 公
6、里，库布其沙漠横亘东西，将全旗自然划分为北部沿河区和南部梁外区。梁外区以草原和天然林保护区为主，草原辽阔，草质优良，并盛产多种野生绿色食品，是自治区重要的草原生态畜牧业基地；沿河区属于黄河冲积平原，水源充沛，土壤肥沃，是自治区高效农牧业基地。全旗辖 7 个苏木乡镇，总面积 1.89 万平方公里，总人口 13.2 万，其中蒙古族2.3 万人，是一个以蒙古族为主体、汉族占多数的少数民族地区。xxx 地域辽阔、资源富集、物华天宝，具有广阔的开发前景。水资源：地下水储量丰富，年可利用 2.9 亿立方米，开采潜力大。境内有黄河、摩林河两大水系，其中黄河年过境水量 310 亿立方米，沿黄河 242 公里灌
7、区经国家黄委批准的用水量为 4.1 亿立方米，通过实施节水工程年可置换工业用水 1.38 亿立方米。土地资源：现有耕地 88 万亩，宜农宜林待开发土地 500 万亩，有可利用草牧场 1600 万亩。煤炭资源：塔然高勒煤田总面积约 2200 平方公里，其中已取得探矿权 681 平方公里，探明储量 50 亿吨，目前地质普查已全部完成，265 平方公里完成详查，见煤深度平均在 400 米左右，煤层平均厚5度在 5 米左右，详查区储量 17.04 亿吨，已经国土资源部核准备案，神华集团将在年内开工建设 1000 万吨煤田矿井。该区域煤质优良，为低灰、低硫、低磷、高发热量的“三低一高”不粘结煤，非常适宜
8、于发展煤电、煤化工项目。 天然气资源：境内天然气区块面积 9800 平方公里，已探明的天然气储量 500 亿立方米，是鄂尔多斯大气田的主要组成部分，中石化华北局大牛地至 xxx 天然气管输工程末站建在锡尼工业园区，年可向 xxx 供气 35 亿立方米。 矿产资源：已探明石膏储量 6500 多万吨；食盐储量 505 万吨，天然碱储量 700 多万吨，芒硝储量 5000 万吨，成为精细化工、医药化工的主要原料；是陶土储量极其丰富，其中“xx2#土”性能独特，已探明储量 3.4 亿吨，远景地质储量 10 亿吨。 植物资源：野生植物 374 种，其中饲用植物 309 种，有霸王、沙冬青、四合木、蒙古扁
9、桃等珍稀植物，现有柠条保存面积 230 万亩。药材资源：境内有甘草、麻黄、枸杞等 139 种药用植物，以甘草、枸杞、苦参储量最大，其中现有野生甘草保存面积 239 万亩，人工甘草 65 万亩，总储量 1.95 亿公斤，是驰誉中外的甘草之乡，特别是梁外甘草,以其皮色红、粉性足、酸质多被誉为“中药之王” 。苦豆子保存面积 30 多万亩，荒储量近 7000 万公斤。蒙古黄芪人工试种面积 1000 多亩，正在向规模化方向发展。 农畜产品资源：年产粮食稳定在 6000 万公斤左右；油葵种植面6积 32 万亩，年产量 5500 万公斤；饲草种植面积达 10 万亩；牲畜头数 175 万头只，以 xx 白绒山
10、羊和鄂尔多斯肉羊为主，均属优良品种，年产优质羊绒 20.6 万公斤，羊毛 150 万公斤，羊肉 1500 万公斤，皮张 70 万张。 xxx 基础设施完善，区位优势明显，投资环境优越。交通条件：xxx 地处包头至银川中心地段，距包头机场 200 公里，距鄂尔多斯机场 100 公里，包兰铁路途经 xxx，并设 xxx 站。109 国道、110 国道、丹拉高速公路纵贯东西，旗级六大干线公路全部完成黑色化改造，总里程达 727 公里。境内有浮桥两座，初步形成了以锡尼镇为中心纵贯南北、连接东西、水旱相通的交通网络。电力条件：全旗有 220 千伏变电站 1 个，110 千伏变电站 2 个，35 千伏变电
11、站 8 个，县级调度实现自动化，88%的嘎查村通电，全旗供电能力已达到 54万千瓦。另外，北方联合电力公司建设的 660 万千瓦火力发电厂正在可研编制阶段，年内开工建设；天然气发电、热电联产等电力基础设施项目正在实施。通讯条件：城乡电话普及率达到 92%，移动通讯覆盖全旗。小城镇建设：全旗拥有 1 个中心城镇、7 个建制镇、2 个重点工矿区、3 个工业园区，城镇总人口达 4 万人，全旗城镇人均绿地面积达到 5 平方米，基本形成了以中心城镇为核心、工业园区为骨干的功能互补的城镇网络群。其中中心城镇锡尼镇镇区面积 12 平方公里，公共绿地 7.6 万平方米，道路 46 万平方米，社会服务和居住服务
12、功能完善，辐射带动能力较强。 近年来，勤劳勇敢的 xx 干部群众不断解放思想，开拓进取，团7结拼搏，艰苦创业，经济和社会事业全面进步。到 2006 年底，全旗国内生产总值为 28.9 亿元，财政收入为 2.06 亿元，城镇居民人均可支配收入增加到 9554 元，农牧民人均可支配收入增加到 4997 元。经过几年的结构调整，工业已成为全旗的主导产业，初步形成了化工、建材、农畜产品加工、医药加工为主的产业格局，经济总量以年均 20%的速度提升。重视建筑业和房地产业的发展。要逐步建立起比较完善的建筑和房地产市场体系和管理体系。积极培育房地产二、三级市场，扩大住房消费，以普通商品房为重点，建立多层次的
13、住房体系。要加大政府的监管力度，建立政府主导，公众参与，社会监督的房屋拆迁和房地产市场管理机制，科学、合理、公平地确定拆迁补贴和房地产价格，依法拆迁，合理补偿，保证房地产业健康发展。建立购房收入认定机构和办法，对低收入居民进行直接的货币补贴，取消对开发商的政策优惠及税费减免，2006 年起，各地普通商品房和经济适用房建设规模要占总量的 50%，廉租住房要达到 10%，要坚决杜绝分散零星建房，在落实住房补贴的同时，不允许机关单位集资建设住宅。在住宅小区快速发展的同时，要加快传统住宅管理向现代物业管理体制的转变，使物业管理由企业主导转为居民自主选择。 因此随着经济的发展和人民生活水平的提高,人们对
14、居住条件和环境的改变提出新的发展要求。1.1.11.1.1 项目名称项目名称：鄂尔多斯市 xxxxx 家园住宅小区。81.1.21.1.2 建设单位概况建设单位概况 鄂尔多斯市 xxxxx 房地产有限责任公司成立于二零零七年三月。注册资金 1000 万元。 。 。 。 。 。 。 。1.1.31.1.3 可行性研究报告编制原则和依据可行性研究报告编制原则和依据一、编制原则 1.本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件、经济和工程技术方案的可行性。2.建筑物建设既要经济实用，又要美观、新颖，充分体现人与自然环境的和谐统一。3.规划布局考虑到远期与近期结合、充分发挥土地及建筑设施的综合效益。4.
15、场区内规划明确功能分区，以规范管理。5.场区内公用建筑具有一定的开放性，实现资源共享。二、编制依据1.内蒙古自治区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 2.鄂尔多斯市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要3.中华人民共和国城市规划法4.中华人民共和国建筑法5.中华人民共和国环境保护法6.中华人民共和国节约能源法7.国家颁发的各种相关技术标准和规范98.国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)9.国家计委 2002 年 1 月颁布的投资项目可行性研究指南(试用版)10.建设单位提供的其他基础资料三、可研报告研究范围按照国家对编制可行性研究报告的有关要求，结合本项目的特点，可行
16、性研究范围确定为项目建设背景、市场分析与预测、项目工程建设方案、环境保护、消防和节能、项目实施进度、项目管理、投资估算、资金筹措及经济评价等内容。1.1.41.1.4 项目提出的理由和过程项目提出的理由和过程随着鄂尔多斯 xxx 的工业、农业、畜牧业经济的发展，人民生活水平的不断提高，以及人口的不断增长，人们对新的居住环境和居住舒适提出新的要求，为了满足人们日益增长的居住新的要求，因此新建 xx 家园住宅小区。1.21.2 项目概况项目概况1.2.11.2.1 拟建地点拟建地点 鄂尔多斯市 xxxx 家园住宅小区拟建场址位于鄂尔多斯市 xxx 原皮革厂厂址，与周边的自然环境以及建筑物浑然融为一体。充分体现“以人为本”的建筑生态理念。1.2.21.2.2 建设规模与目标建设规模与目标鄂尔多斯市 xxxxx 家园小区住宅楼拟规划建设总建筑面积1036000平方米，其中临街的商住楼和住宅楼等建筑群。其中商住楼建筑面积 7000 平方米,住宅楼建筑面积 29000 平方米。 项目本着高起点、高标准的设计原则，采用现代建筑设计理念，先进建筑施工技术，完善的配套设施，营造和谐的人文居住建筑环境；将
