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1、中海地产深圳龙岗大山地项目2008年营销策略总纲2008谨呈：中海地产中海大山地2008年营销策略总纲世联地产2008年1月18日.cg35最有价值房产策划2000案写在前面大山地项目面临怎样的目标和挑战.cg35最有价值房产策划2000案目标全年实现总销售额8到10个亿长期目标树立项目强势品牌和良好市标目场口碑，形成大盘生命力，持续旺销.cg35最有价值房产策划2000案北项目背景区10944套高层项目总指标墅复式160套，余20套；总用地面积：别拼多层140套，余3套；21747998.4m墅双公寓72套别套总建筑面积：0建排1在联237938.27m2套9容积率：1.2别墅余159套31
2、总户数：1762区北停车位：1214楼现墅别套北区指标791区南用地：万建面：14万容积率：1.55总户数：1193停车位：728.cg35最有价值房产策划2000案销售现状叠加：复式：剩20套售21套，剩51套多层：山地联排：平地联排：剩3套西区联排：售12套,剩12套售5套,剩49套43套,未推.cg35最有价值房产策划2000案销售现状前期销售中300-400万的叠加单位、600万的山体联排消化较快，平地联排相对滞销。后续主力销售产品为总价在300-500万的叠加别墅,以及600-1000万联排别墅。单套总价均价可售类型面积总套数(万元)(万元)套数叠加别墅150.36-159.4132
3、4-486261797250平地联排中间户159.14-237614-10284083349441期平地联排端户232-2401064-13035723344山体联排别墅192.04-195.81580-705314862411双拼/水屋244.441512-226369557552期联排别墅180.74-202.94468-528260004343合计35000197159联排别墅232-282750-900320001391393期双拼别墅3502000600001010期高层70-9084-108850010441044合计11931193.cg35最有价值房产策划2000案目标分解现状
4、：南区别墅已推东区154套，销售42套，还余112套；西区43套尚未推出；北区别墅149套预计月可以达到预售条件，高层预计10月可以达到预售条件2008年，是大山地的别墅年可售套数存量面积单价存量金额销售率销售套数预计销售金额叠加5079432100016680300090%45150122700平地联排4995472900027686300075%37 207647250山地联排112138260005558800090%10 50029200西区别墅4378632500019657500080%34 157260000北区别墅1393364730000100941000018%25 181
5、693800北区高层104486683850073680550035%365 257881925合计133614782116520.3 244204450039%516 1004634875注：尚未发售单位按预估价格计算从2008年3月2008年12月，共计10个月时间，需要消化151套别墅，主力产品为总价在300-500万的叠加别墅,以及600-1000万联排别墅。平均每个月销售15套，每周销售4套，大大超过07年年末各别墅项目的销售速度。.cg35最有价值房产策划2000案第一部分:大势研判.cg35最有价值房产策划2000案2007年房地产市场深圳市场反应深圳2007年一手房成交趋势16
6、00600%成交套数变动率z两个极端：“9.28政策”1400500%9月28日，第二套1200400%前后交易量呈现冰火两住房首付40%政策1000300%重天，9月28日之前，800200%深圳周平均成交量为600100%4000%971套，9月28日之后，200-100%周平均成交量为3990-200%套，较之前成交量下降59%。z三个阶段:2007年，62007年深圳一手商品房成交面积走势月、9月均是成交量的单位：平方米两个标志性高点，在随800000之而来的政策打压下交7月直接针对外资的“限易量出现下滑，同时将6000009月28日第二外令”出台套房贷款首交易量走势划分为三个付四成政
7、策400000自然区间,成交量分三个出台阶段跌到谷底，下降幅200000度分别为28.0%、42.6%。01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月.cg35最有价值房产策划2000案06.25-07.0107.02-07.0807.09-07.1507.16-07.2207.23-07.2907.30-08.0508.06-08.1208.13-08.1908.20-08.2608.27-09.0209.03-09.0909.10-09.1609.17-09.2309.24-09.3010.01-10.0710.08-10.1410.15-10.2110.22-10.2810.2
8、9-11.411.5-11.1111.12-11.1811.19-11.2511.26-12.212.3-12.912.10-12.162007年房地产市场深圳市场反应投资客户比例在新政前普遍在40以上，有些项目甚至高达70。投资客活跃导致市场成交活跃。而新政后投资客被挤压，比例下降到30以下。新政前入市楼盘投资客比例变化新政后入市楼盘投资客比例变化城开盘销售投资客户城开盘时开盘销深圳投资客户比楼盘名称开盘时间楼盘名称市率比例市间售率例佳兆业可园10-18%不到10%中海西岸华府2007-8-2593%70%中海半山溪谷09-3030%10%-20%公园大地2期2007-8-2647%15%-
9、20%深深圳圳城市峰尚9-2532%15%-20%卡罗社区2007-8-2528%85%水岸新都三期10-125%15%-20%万科第五园3期2007-9-831%10%景湖春晓10-150%不到10%中央公园1号2007年8月底100%80%景湖湾畔10-150%不到10%东东万科运河东1号9-2340%20%70%-莞景湖春晓2007年8月20%-30%莞80%丰泰城9-3050%不到10%万科运河东1号2007年7月63%60%东骏豪苑10-130%不到10%鹏基万林湖2007-9-1100%80%领墅10-132%33%惠奥林匹克花园奥林匹克花园2007-8-2753%70%-80%1
10、0-120%30%-35%惠州州合生国际新城10-116%30%-35%95%-合生国际新城2007-8-1370%98%美岸栖庭10-1450%60%-70%.cg35最有价值房产策划2000案2007年房地产市场深圳市场反应区域项目名称发售时间物业类型均价开盘成交龙岗可园（七期）2007-10-1高层120008%深圳楼市高价龙岗水岸新都3期2007-10-2高层850023%高速的黄金时龙岗颐景花园2007-10-14高层住宅1600037%代一去不返。龙岗鑫园广场2007-10-20小高层住宅700014%龙岗万科金御东郡2007-10-20高层住宅750099%部分品牌开发龙岗坑梓金
11、田风华苑2007-12-22商务公寓，5170平米580028%商为确保年底龙岗中海大山地2007-10-27高层，小高层850093%目标的实现及龙岗招商依山郡花园2007-11-10高层，小高层888555%空中别墅（复式）复式13000快速回笼资龙岗中海大山地2007-11-1780%空中院墅（多层）多层9500金，纷纷采用龙岗九号院馆2007-12-1纯四房1000039%低价策略拉动龙岗金众蓝钻2007-12-10高层/一房、两房7800含600精装19%2007-10-1高层950021%成交走量。宝安中海西岸华府2007-12-22高层1房2房6500含500装修78%宝安熙龙湾
12、2007-12-22高层2100049%宝安慢城2007-11-24普通住宅1170023%宝安世纪春城2007-12-17高层1170011%盐田花样年花港家园2007-11-25高层130001.6%南山侨香诺园2007-11-10高层3600010%南山中信红树湾花城2007-10-19高层住宅4000011%福田时代星居2007-10-14小高层住宅2400047%.cg35最有价值房福产田策划2000半案山御景华庭2007-10-20小高层住宅2150032%福田葵花公寓2007-10-28高层住宅3500017%2008年房地产市场预测.cg35最有价值房产策划2000案2008年
13、房地产市场预测1本项目后续将经历08、09年销售期，主要将经历市场的整固期到恢复期.cg35最有价值房产策划2000案2008年房地产市场预测市场验证2008年首推别墅招华曦城，以3.7万的价格2008年1月12日丹堤开盘，推高层平面单入市，推出97套，开盘仅销售22套，销售位，到场客户达到350批，最终成交96套，率227%。销售率27.4%.cg35最有价值房产策划2000案第一部分：大势研判小结2008年深圳市场进入整固期，整体看淡:特点：市场观望，投资客退场，价格和速度难以兼得整固期的取胜关键：策略：1、挖掘刚性需求，追求价值与速度平衡点2、适当的控制整固期的开发节奏，多产品线组合.c
14、g35最有价值房产策划2000案第二部分:项目梳理竞争分析1客户分析2.cg35最有价值房产策划2000案Part 1竞争分析?4市场扫描?4竞争对手分析.cg35最有价值房产策划2000案关内传统别墅区几开发殆尽，关外别墅呈个盘散市场扫描点供应，别墅稀缺性体现大疆无界公园大地、散深业项目、点龙岗个嘉旺项目、盘万科清林径供应大山地万科城龙园意境曦城第五园盐田17英里罗湖南山福田（集中莲塘尾）南移：华侨城、蛇口彰显稀资源：依托东部滨海资源发北扩：香蜜湖传统豪宅区土缺，后海湾升级为新兴豪宅东进：城区发展成熟，向东展度假旅游物业为主，以大地开发殆尽，被迫郊区化。片区。兰溪谷、月亮湾、东部优越自然资源
15、靠拢。淘金梅沙为核心区域。东部华侨香蜜湖1号，星河丹堤、蝴堤园、中信红树湾、联泰红山、东方尊峪、鸿景翠峰、城、天琴湾、万科东海岸、蝶谷、城市假日、云顶香格树湾、御景东方、东方花凤凰谷。联泰梅沙湾、半山溪谷、桐里拉、莲塘尾3项目.cg35最有价值房产策划2000案园、纯水岸、侨香诺园、林半山。2007年别墅供应总量不大，但受到政策影响，消市场扫描化速度放缓2007年全年深圳市供应别墅629套，销售308套，剩余321套（其中大山地项目剩余117 套，占到总存量的近40%）。深圳市目前在售别墅类项目：行政区项目总套数产品类型推出时间已售实现均价剩余销售率罗湖凤凰谷83联排4月524.7万3163%南山纯水岸四期14独栋别墅7月1日1212万286%联排7万宝安观澜湖上堤64联排叠加7月8日56888%叠加3万第五园三期120叠加别墅11月24日502万7042%叠院别墅万科城四期龙岗156联排9月9
