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1、单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式*1社区商业招商管理目录o自我介绍o社区商业(区域)的定义 特征 功能表现o经济增长与城市化作用下的社区商业o操盘项目简介oo项目中商业开发的经验和存在问题项目中商业开发的经验和存在问题o社区商业的建议o社区商业的未来影响力o结束语2商业和地产的结合o1999.32000.11 天津国美电器 总经理o2000.112002.1 上海国美电器 总经理o2002.12003.10 国美电器北京总部 管理中心总经理o 营销中心 总监o2003.102004.1 上海国美电器 总经理o2004.12004.6 美电器 开业副总指挥o2004.7今 明天
2、(鹏润)地产业务发展中心(营销,土地储备) 总监o 明天第一城项目总经理o 昌平项目一级开发总经理o 国美第一城项目总经理o 明天信华投资公司 副总经理o现在 中国房地产经理人联盟 秘书长o现在 华业地产股份有限公司 副总经理 o 主管营销 前期 土地储备 融资3*瑰（深圳）街区社区商业4北京玫瑰郡 底商性社区商业5龙岗玫瑰郡 综合社区商业6北京华业东方玫瑰 综合大型商业街7会所 配套型社区商业8o.社区：一定区域内的具有共同归属感的居民所居住的相对独立的住宅区(50000人)。o.社区商业：主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务。o.一般情况下,社区商业为
3、配套,具有规划伸缩性o.一般开发商没有经验,社区商业操作难度低于购物中心社区商业的定义9o.政策将会更加支持社区商业的发展与繁荣o.在居民消费支出占比逐步提高到40以上o.在居民生活中将扮演日常消费中心的角色o.在城市商业的地位不断提高并成为掠夺者o.社区商业将逐渐成为商业开发投资的热点o.部分社区商业逐步演化成为区域商业中心社区商业未来影响力10n顾客属地性n消费日常性n功能配套性n成本低廉性n赢利稳定性n阶段进化性社区商业功能主要以满足社区或区域居民日常生活必需的就近商品、服务及餐饮性需求为主，同时根据社区规模、人群特点等进行休闲、娱乐等功能的设置。一般具体设施配置有：购物、餐饮、维修、美
4、容美发、文化体育、图书音像、数码彩扩、洗衣裁剪、家庭服务和再生资源回收等。社区商业六大特征11n中小型社区:超市或便利店、生活类专业专卖店、日常性餐饮及洗衣裁剪、药店、美容美发、维修、家庭服务等，菜市场或便民菜店依社区需要定；n大中型社区:家庭百货、大型综合超市、文化娱乐设施和文体专业店，可设立银行、电信、邮政、医疗、酒吧、康体健身、电影院、汽车服务等设施；n老年服务及婴幼服务设施依社区具体情况配置社区商业的功能表现12o规模性：不能盲目高o集中性：本身集中、共同集中o开放性：内外部客流o便利性：进、出、停o独立性：相对非绝对o氛围性：整体商业、o招示性：门脸、招牌、广告位o尺度性：面宽、进深
5、、层高、柱距等o灵活性：不同商家、未来升级o经济性：不求最昂贵，但求最适用社区商业开发十大建议13邻里中心(餐饮,房产中介菜市场,书吧、画廊、音像店、美容/美发/美体饰品店、精品店、化妆品、蛋糕、影像服务,洗衣,超市)餐饮街(餐饮、咖啡厅、酒吧、茶馆)商务酒店（洗浴中心健身房|羽毛球馆网球馆自助餐饮演艺等；）商业广场（物美超市、银行、肯得基、百货、市场、和其它专业店）国美第一商街业态分布142、蓝黛热力不夜城。 休闲娱乐(B-02 B-06)1 1、综合美食街。、综合美食街。特色商业、美食,中介,洗衣,SPA（121920A788A）3、立水桥市场。水产品,生活商品 (b-06)4、商务酒店,
6、市场,休闲、健身(C-01)5、蓝调风情街。酒吧、茶座、咖啡厅、特色餐饮 (171818A)明天第一城商业规划15o商业面积过大,超出社区商业范畴o规划分布过于分散,影响商业氛围o产品结构形式大部分为底商,地上三层地下一层难于运作o底商没有采用转换层,造成商业大部分为剪力墙结构o层高,荷载,进深,面宽全部按照香港百货业态设计,影响了超市等业态进入o中央空调的使用加大了运营成本o外立面全部铝扣板封死,采光遭到业主投诉国美第一商街的教训(一)16国美第一商街的商业教训(二)o物业管理没有和住宅分开,造成没有商业运营的局面o由于资金压力,重销售轻招商,造成销售死结o后期运营没有VI系统o社区商业向区
7、域性商业转化困难o商业运作组织建立晚,滞后于整体项目o整体策略不明,导致后期被动17o营销前置作为主导,从项目定位-产品定位-设计-施工-销售-招商-交房-物业,贯穿项目开发o商业产品提早规划，定位准确,实行定制化o商业部的招聘、培训提前位,佣金优势,末位淘汰o租售并举,带租约销售,做到市场与企业资金回笼相结合o商业产品切分合理,连廊具体应用取得效果o物业管理费用和中央空调费用低，有投资价值o代理公司非常重要明天第一城成功与失误（一）18o没有成立商业管理公司，而是简单委托给物业公司，为后期运营埋下祸根o大客户麦德龙谈破裂o招商和销售成功，大部分来自中介机构，先前对此有意识未充分重视o交房中，
8、在加钢梯上产生重大投诉o在带租约销售上操作有误o在产品切分时，光看结构，未重视暖通空调明天第一城成功与失误（二）19o明确架构,慎选物业,签订合同,明确内容和费用o注重商业规划,招商,运营，协调开发o商业运营为核心:经营为主导,物业管理配合o组建经营管理团队,理顺开发商,管理者,投资者,经营者,消费者之间关系,目标是招商旺,销售旺,经营旺o物业经营:开业筹备,整体形象包装,推广宣传o物业管理:保安,保洁,设备设施,广告,车位管理商业运营20结束语:o 开发商要统筹规划社区型房地产项目,-处理好商业的规划- 设计 -营销前置- 商业队伍 -定制策略等问题,处理好机遇与风险,这是综合项目的难点和重点！oo谢谢谢谢! !21
