《房地产营销策划设计》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产营销策划设计（26页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1项目基本情况2投资环境分析一.市场调研1.项目基本情况 土地地址：成都市温江区公平街道太极社区（东至：清水北街，南至：千禧河畔，西至：光华之心，北至： 花都大道） 土地信息项目用地：86亩土地用途：纯住宅使用年限：70年四至、周边配套 北至：成温邛高速（距高速路口3.5公里）南至：成都四号地铁线（距涌泉路地铁口2.2公里）。 项目紧靠城市主干道花都大道。 A.教育配套：附近有幼儿园20所，小学2所，中学5所（包括成都七中实验学校，且距成都市实验外国语语校温江校区不足50米），既能提供大量的消费客群，又能丰富业态。B.商业配套：珠江广场，华堂商场融信广场等商业街，商业配套齐全，满足周边居民基本
2、购物需求 C.景点、公园：有碧落湖，博爱纪念碑等景区，具有较高的可塑价值。 D.交通情况：毗邻高速路出口和地铁四号线涌泉站，附近有多路公交车路线，交通便利，在带动人气的同时，必定会提升项目的知名度。 E.金融配套完善，医院配套完善，周边有诸多成熟小区。2.投资环境分析-成都市经济分析 2017年，全成都房地产市场商业产品总销售面积为87.37万，为2010年以来销量最大的一年，总体供销失衡的态势在这一年也很大程度上缓解，2012年以来供远大于求的情况在2017年也已经得到了扭转。同时，成都经济受宏观形势影响持续缓慢走低，产业结构持续调整。成都市调控政策 2017年4月限购核心 ：A.认房又认贷
3、 B.限售 C.限制预售 2017年11月摇号政策 成品住宅政策：至2020年底，全市新开工商品住宅（三层及以下低层住宅除外）和保障性住房：中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%；郊区市县成品住宅面积比例逐步达到80% 总结：1.从全国调控手法来看，主要通过限购、限贷、限售、限价几个方面，抑制投机需求，稳定房价；调控范围从一二线城市向三四线城市蔓延，政策出台密集。 2.成都政策紧跟一线城市步伐，通过限购、限价、加大供地量、推出人才公寓等手段稳定市场，相比其他城市，成都限价严格，但限购政策相对宽松，且通过落户政策，提供了较多有资格的购房人群，为房地产后续发展储备了客户基础。成都市土地供销可以明
4、显地看出，在三年的土地供应结构中，三环外至绕城的土地供应呈现逐年下降趋势，而非环线区域的成交比例一直都在75%以上，在2016年突破80%之后在2017年之后下落至79.41%。由土地供销热图，可以看出，绕城内交易土地基本小于200亩。 且本年度大成都土地供应成交用地性质以住兼商为主，占比达到5成左右。成都市住宅分析年份2013年2014年2015年2016年2017年主城区成交均价（/元）9460元10097元9912元11559元14114元近郊成交均价（/元）6075元6109元5897元6484元7863元远郊成交均价（/元）4700元4761元4589元4784元5128元商品住宅供
5、销存价年度成交均价：1.供：与2016年相比，2017年商品住宅供应有一定程度下降；2.销：2017年住宅市场销售情况火爆，供不应求；3.价：2017年成交均价继续上涨，其中大成都均价为8576元/ ，主城14114元/ ，近郊7863元/ ，远郊5128元/ ；调查问卷1.由此我们可以看出，大多数消费者对房屋面积的要求为100-120。2.由调查统计可知，中式风格特点最符合人们购房要求。二.区域定位分析1竞品分析2SWOT分析3产品定位分析1.竞品分析通过对蓝润光华春天，千禧河畔，佳年华新生活的面积、户型优势、产品形象进行分析得出：竞争借鉴：A.区域内对改善性产品需求日益增大，且支付能力较强
6、；B.户型优势借鉴C.项目输出高端改善形象，补齐区域内产品空白；2.SWOT分析劣势（W）优势（S）机会（O)威胁（T) A.地理位置优越B.自然环境好C.周边配套完善位于三环外，消费，购买力低于市区。A.房产市场较好B.整体态势较好C.成交走势平稳周围成熟住宅楼盘较多，竞争压力较大。楼盘面积较小，竞争无太大优势。3.产品定位分析 经过市场调研分析，目标消费群定位于改善住房的二次购房消费群或多次置业者刚需型的首次置业消费群，他们的消费需求不高，但对房型、小区的生态、文化环境的有一定的要求。 产品面积配比与格局配比根据市场调查及政府发布的统计数据分析，全区户型以首改户型为主。针对项目提出的中档社
7、区，要充分考虑业主身份象征意义，房间面积简约大方，不要面积的浪费。 区域四大客群中，刚需型客群和改善居住客群两大客群将是本案直接面向的主力客群。四.项目产品策划1规划布局2项目价格确定3项目工程进度1.规划布局 A.总体布局： 建筑栋数13栋，临边修建，有东南西北四门，北门修建售楼部，紧邻主道。小区中央修建“太行广场”以及绿化建设和休闲场所。项目建筑密度较小，绿化和景观占地面积大。栋数13栋楼层分布两梯四户层数地上23层，地下一层停车场户型A1 3室1厅1厨1卫面积82户型A2 3室2厅1厨2卫面积96户型B1 4室2厅1厨2卫面积108户型B2 4室3厅1厨2卫面积124户数1196户车位1
8、554项目价格确定项项目蓝润蓝润 光华华春天佳年华华 新生活千禧河畔交易单价（元/平方米）152201700016037区位状况修正1/3100/102100/94100/95实物状况修正1/3100/82100/86100/101权益状况修正1/3100/88100/84100/85比准价格（元/平方米）169261936317209权重1/31/31/3取算术平均数（元/平方米）17833进度计划和经济测算五.营销计划1销售路线2推广路线3案场布置4费用预算1.1.营销路线营销路线营销准备营销准备蓄客蓄客 + + 强销强销强销强销清盘清盘2019201920192019年年年年 8 8 8
9、 8月月月月 9 9 9 9月月月月 11 11 11 11月月月月 2020 2020 2020 2020年年年年 2 2 2 2月月月月 4 4 4 4月月月月 7 7 7 7月月月月 正式亮相面向市场第一阶段销售营销线依据节点有序完成销售筹备第二阶段销售借助旺季势头，拉动热销尾盘实现快速销售，完美收官宣传推广语：【太行巷子】/温江首席城市运营商 / 【太行巷子】/世界涌入成都 太行领先一步/ 【太行巷子】/太行巷子 温江新生活缔造者/ 【太行巷子】/太行巷子 城市精英住宅供应商/营销准备第一次蓄客 请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入
10、您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。请在此输入您的文本。内容2019年8月1日9月10日阶段目的1、品牌宣传2、同时，项目亮相，引发全城关注，实现 市场预热 。蓄客手段线上形象硬广投放 + 线下巡展、拓客物料设计 制作项目LOGO户型单页户外画面（大牌、公交站牌、公
11、交车身、网络、微信等）推广主题拟定：户外、微信、网络、软文等媒体建议动作：VR体验售楼中心公关活动：公益活动营销两次开盘销售内容第一次开盘：2019年9月10日11月1日阶段目的1.线上价值广告轰炸，蓄积意向客户；2.售楼处开放，启动全城认筹，展现恒大品质实 力；3.开盘热销 全城。蓄客手段线上形象硬广投放 + 线下巡展、拓客物料设计 制作DM海报、项目折页、户型单页认筹优惠单户外画面（大牌、微信等）9.11-25样板区开放10.6-20公关活动：大型灯光节10月23日产品推介酒会10.25-11.1首次开盘内容第二次开盘：2020年4月6月阶段目的传达概念从业主等角度剖析恒大城项目产品价值，
12、以及热销 全城的奥秘，引起置业的心理共鸣。物料设计 制作DM海报、户外画面2.2.推广路线推广路线线上推广：立足温江，辐射成都， 渠道拓展，深挖潜在客群。立足坐销模式，并结合渠道拓展，有效吸引目标客群。A.微信公众号、微信朋友圈B.社区广告C.房产网络线下蓄客派单/巡展3.案场布置 采用复古风格，使用坡屋顶，与项目整体中式风格映衬。后改为会所。4.营销推广费用事项细项费用（万元）售楼部装修1700元/，共4000680媒体推广网络、媒体、广告位485现场 包装围墙 、出入口、通道187销售物料礼品、楼书、模型、海报、广告135活动、用户体验1521员工工资销售收入的0.5%1250不可预见费包含广告/活动/包装等事项171营销费用合计4429致谢： 本设计在老师的悉心指导和严格要求下完成，从课题选取、方案论证到具体设计和调试，无不凝聚着指导老师的心血和汗水，在四年的本科学习和生活期间，也始终感受着指导老师的精心指导和无私的关怀，我受益匪浅。在此向卢立宇老师表示深深的感谢和崇高的敬意。 不积跬步何以至千里，本设计能够顺利的完成，也归功于各位任课老师的认真负责，使我能够很好的掌握和运用专业知识，并在设计中得以体现。正是有了你们的悉心帮助和支持，才使我的毕业论文工作顺利完成，在此向全体老师表示由衷的谢意。感谢你们四年来的辛勤栽培。感谢您的观看
