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1、优秀小区前期物业管理服务采购内容及技术要求一、招标范围项目概况：天长市xx成丰世家小区，项目位于滁州市天长市学苑路南侧、郑集路西侧，总建筑面积183273.19m2，其中高层住宅面积约为128978m2，合院住宅面积约为8980m2，商业面积约为1760m2，社区服务中心面积约为600m2，物业用房面积约为555m2，地下停车位1242个，地面停车位170个。上述具体经济技术指标均以政府相关部门最终批文和小区建成后实际相关数据为准。上述报价中，住宅部分已经包含公共区域照明及其它设施、设备运行等公共能耗费。电梯和加压泵运行电费根据滁州市市本级住宅小区物业服务收费管理实施办法规定由业主分摊，据实结
2、算，按照0.5元/平方米/月预收。 合同一年一签，每年合同期满后，由招标人对其考核，考核合格，继续服务；考核不合格的（依据交易文件标准进行考核打分），终止服务，不再续签合同。因考核不合格终止服务，不再续签合同的，履约保证金作为违约金不再退还。二、服务要求物业服务标准应符合安徽省住宅区物业服务标准A级服务标准，具体如下：住宅区物业服务标准安徽省地方标准 DB34/ 5000-2013A级服务标准1、基本规定1.1、服务人员（1）物业服务人员应佩戴统一标识，宜统一着装。（2）物业服务工作场所应标识清楚、整洁有序，有专门接待区域。接待业主（物业使用人）时主动、热情，使用文明用语。（3）对业主（物业使
3、用人）报修、求助、咨询、投诉等应及时处理，并记录存档。（4）物业服务企业应向所管理服务的物业项目委派至少1名物业服务项目经理。（5）物业服务企业应根据物业服务等级、服务岗位、服务内容、建筑面积或业主（物业使用人）人数，以及物业服务企业的技术装备，配置相应数量的物业服务人员。物业服务人员配置宜符合下表的规定，并可根据住宅区实际状况，对各类人员配备进行调剂。物业服务人员配置标准：服务等级服务岗位房屋建筑面积10万房屋建筑面积10万以上A级服务客服2人1人400户500户保洁1人0.8万1万（房屋建筑面积）1人0.8万1万（房屋建筑面积）秩序维护34人/门岗数+1人0.8万1万（房屋建筑面积）34人
4、/门岗数+1人/1万1.2万（房屋建筑面积）绿化1人1人1万1.5万（绿化面积）维修1人2万2.5万（房屋建筑面积），但至少配置2人1人2万2.5万（房屋建筑面积）（6）物业服务企业应建立员工培训制度，组织人员定期参加技能培训。1.2、制度建设（1）物业服务企业应根据物业项目的具体情况，制定服务方案和服务流程。（2）物业服务企业应建立管理制度，并按照合同约定和服务标准进行质量管理。（3）物业服务企业应将岗位职责、操作流程在服务场所明示。1.3、服务质量和风险控制（1）物业服务企业应建立质量内控制度，定期对服务质量进行检查与评价。（2）物业服务企业宜通过第三方认证、行业内检查和评比等活动，获得社
5、会评价。（3）业主满意度宜委托第三方进行测评。（4）物业服务企业可将服务合同中的专项服务事项委托给专业服务企业，但不得将合同约定的全部事项委托给他人。（5）物业服务企业应建立风险控制机制，对物业服务过程中可能产生的各类风险进行识别、评估、管控。（6）物业服务企业宜购买公众责任险。1.4、应急预案（1）物业服务企业应对本物业管理区域内可能发生洪涝等自然灾害，以及火灾、治安、公共卫生、电梯故障、停水、停电等突发事件制定应急预案。（2）物业服务企业应定期组织相关人员对应急预案进行培训，每年组织不少于次应急预案演练。（3）突发事件发生时，物业服务企业应做好以下工作： 立即启动应急预案，同时报告委托单位
6、和有关部门，并协助采取相应措施；迅速展开指挥协调、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障、协助保护现场和证据等工作，防止事态扩大，尽可能减少破坏和损失程度，并配合相关部门做好善后工作；撰写突发事件处理报告，内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改进建议等，并向委托单位和相关行政主管部门报告。1.5、物业档案资料（1）物业服务企业应建立档案管理制度。（2）物业服务企业应设立档案资料室，指定专人定期收集整理、归档保管档案资料，对业主资料保密。（3）物业服务档案应涵盖物业基础资料、业主（物业使用人）资料、物业服务企业日常运行管理资料和信用资料等。（4）物业服务企业应对物业建筑资料、业主
7、信息、维保资料等进行动态管理。（5）物业服务合同终止时，物业服务企业应向委托单位移交档案资料。（6）建设单位在办理物业承接验收手续时，应向物业服务企业移交物业资料；移交资料不全的，物业服务企业应及时与建设单位进行协调解决，必要时报告行政主管部门。1.6、标识管理（1）物业服务企业应制定标识管理制度。（2）物业服务企业应实行标识分类管理，建立台帐，定期维护，及时更新。（3）物业服务企业应对房屋指示标识、设施设备（区域）标识、消防安全标识、道路交通标识、安全警示标识、公益标识等定期进行巡检和维护，并做好记录。（4）物业服务企业应督促有关单位，在施工改造、维护保养现场以及危及人身安全的场所，设置警示
8、标识。2、承接检查2.1、物业服务企业在承接物业项目时，应按照法律法规规定及物业服务合同的约定，对建设单位移交的资料进行清点和核查；对物业共用部位及共用设施设备和相关场地进行现场检查与验收，形成书面检查记录,并由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。2.2、物业服务企业应在物业交接后30日内，将物业承接查验情况向房地产行政主管部门办理备案手续，并将备案情况书面告知业主。3、客户服务3.1一般规定3.1.1、物业服务企业应设置客服接待场所，保持场所整洁有序。3.1.2、物业服务企业应在接待场所公示服务电话，悬挂或张贴物业服务企业资质证书、项目经理照片、公示物业服务内容、收费标准等有关信息
9、。3.1.3、物业服务企业可接受建设单位委托为业主入住提供相关服务。3.1.4、物业服务企业应在住宅区显著位置设置宣传栏，做好公益性宣传。涉及业主（物业使用人）正常生活的重要服务事项，应在主要出入口信息栏公告。3.1.5、物业服务企业应制定钥匙管理制度，指定专人管理钥匙。钥匙发放和领用应进行登记和定期清查，并记录存档。3.1.6、物业服务企业应建立报修管理制度。3.1.7、物业服务企业对服务合同约定范围内的投诉，应限时处理并回访。3.1.8、物业服务企业每年应不少于次向业主委员会通报工作，听取意见和建议，可采取走访、召开恳谈会、开展问卷调查、信息交流等多种形式与业主（物业使用人）进行沟通。3.
10、1.9、物业服务企业宜根据业主需求提供便民服务。3.2服务等级规定3.2.1、物业服务客服接待场所工作时间应有专人负责接待，其他时间应设值班人员。专人接待时间应不低于：工作日12小时，节假日小时。3.2.2、物业服务企业进行维修与回访，应符合下列要求：（1）紧急维修： 20分钟内到达现场。组织或协助有关单位进行抢修，如不能及时抢修完成的，应采取应急措施，并告知业主（物业使用人）；（2）一般维修：2日内修复。（3）入户维修：按约定时限到达现场并组织维修或采取必要的处理措施；（4）业主报修的，物业服务回访率达100%；维修满意率达90%以上。3.2.3、物业服务企业对业主（物业使用人）的建议、意见
11、和投诉，应在个工作日内进行答复。3.2.4、物业服务企业每年应至少向业主（物业使用人）进行次物业服务意见征询，统计满意率，汇总分析意见和建议。业主（物业使用人）满意率应符合80%以上。4、房屋共用部位管理4.1一般规定4.1.1、物业服务企业应制定房屋共用部位维修养护管理制度，建立台账，保持检查和维修养护记录完整。4.1.2、物业服务企业应根据房屋实际使用年限、使用现状，定期组织开展房屋共用部位的使用状况检查。4.1.3、物业服务企业应根据检查情况，制定房屋大、中修和更新改造计划，向业主大会（或业主委员会）进行书面报告。4.1.4、物业服务企业应于年末制定下年度房屋共用部位日常维修养护计划和方
12、案。4.1.5、物业服务企业发现物业管理区域内私搭乱建和擅自改变房屋用途以及其它违反规划或管理规约的，应及时进行劝阻，并报告相关主管部门。4.1.6、物业服务企业应与业主（物业使用人）及装饰装修企业三方共同签定住宅室内装饰装修管理服务协议和消防安全责任书，告知业主（物业使用人）及装修人员有关装饰装修的禁止行为、注意事项及垃圾堆放和清运要求。4.1.7、物业服务企业应巡查装修现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的违规装修行为，应进行制止，并及时报告相关主管部门。4.1.8、室外墙面、共用门窗、走道、楼梯扶手应保持完好。地坪、地砖应保持基本平整。4.1.9、发生下列
13、紧急情况时，物业服务企业应按照规定，立即采取措施，并制定维修方案，同时向业主委员会、相关主管部门报告：（1）电梯运行系统中涉及的设施设备损坏无法使用的，或存在安全隐患并由电梯检验检测机构出具书面意见的；（2）消防、供电、供气、给排水设施设备发生故障无法使用应由业主负责维修的，或存在消防安全隐患并由消防部门出具整改通知书的；（3）屋面和外墙损坏、渗漏严重并由市、县政府确定的房屋管理部门出具证明的；（4）房屋外墙饰面脱落等危及人身安全并由房屋质量检测单位出具证明的；（5）其他经主管部门认定危及房屋安全的。4.1.10、台风、暴雨等预警信号发布后，物业服务企业应及时进行巡查。4.2服务等级规定4.2
14、.1、物业服务企业应检查外墙面、屋檐等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。检查频次应不低于每月检查次。4.2.2、物业服务企业应检查房屋共用部位的门、窗、玻璃构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。检查频次应不低于每周巡查次。4.2.3、物业服务企业应检查房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚，室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。检查频次应不低于每月次。4.2.4、物业服务企业巡查装修现场频次应不低于每日次（装修现场动用明火应每小时巡查次）。4.2.5、物业服务企业应保持住宅区各组团、栋号、单元门、户等标志、标识、宣传牌字迹清晰，无安全隐患；发现损坏，应及时修复。标志、标识
15、、宣传牌完好率应不低于90%以上。4.2.6、物业服务企业应定期巡查空置房并记录。巡查频次应不低于每周次。5、共用设施设备管理5.1一般规定5.1.1、物业服务企业应制定共用设施设备管理规定、维护保养和巡查规程。5.1.2、物业服务企业应妥善保管共用设施设备图纸档案资料并建立台账。按照有关规定，对有关设施设备进行维护保养和巡查，并保存记录，按时归档。5.1.3、物业服务企业应根据共用设施设备实际使用年限、使用现状，开展设施设备日常检查。根据检查情况制定大、中修及更新改造计划，向业主大会（业主委员会）进行书面报告。5.1.4、物业服务企业应根据年度综合检查结果，编制下年度日常维护保养工作计划和方案。5.1.5、物业服务企业应按规定对动力设备、电气设备、压力容器、消防设施、高低压劳动保护用品及专用工具进行定期检测，取得合格证，并做好记录。5.1.6、设备机房管理应符合下列要求：（1）在显著位置张贴或悬挂相关制度和从业人员资格证书；（2）设施设备标识、标牌齐全；（3）机房须常闭落锁。非工作
