土地估价中的收益法 剩余法 5.2 收益复原法5.2.1 收益复原法的根本原理 收益复原法是将预料的待估土地将来正常年纯收益〔地租〕，以必须的土地复原利率将其统一复原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法土地将来地租的资本化是其根本原理收益复原法的根本公式如下： P=a/r[1-1/(1+r)m] 式中：P——有限年期土地收益价格； a——年土地纯收益； r——土地复原利率； m——土地运用年期 5.2.2 运用收益复原法评估宗地价格的程序 1．搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料； 2．估算年总收益； 3．估算年总费用； 4．计算年纯收益； 5．确定复原利率； 6．选用适当的计算公式求得试算收益价格； 7．确定待估宗地地价 5.2.3 总收益指客观总收益，即合理运用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入，包括租金收入、保证金和押金的利息收入等5.2.4 总费用5.2.4.1 土地租赁中的总费用 土地租赁中的总费用主要包括： 1. 土地运用税； 2. 土地管理费； 3. 土地维护费； 4. 其他费用。
5.2.4.2 房地出租中的总费用 房地出租中的总费用主要包括： 1. 经营修理费； 2. 经营管理费； 3. 房屋年保险费； 4. 房屋出租年应交税金； 5. 房屋年折旧费； 6. 建房资本的利息 7. 其他费用 5.2.4.3 经营性企业房地产中的总费用 经营性企业房地产中的总费用主要包括： 1. 销售本钱； 2. 销售费用； 3. 经营管理费； 4. 销售税金； 5. 财务费用； 6. 经营利润 5.2.4.4 生产性企业房地产中的总费用 生产性企业房地产中的总费用主要包括： 1. 生产本钱，包括原材料费、人工费、运输费等； 2. 产品销售费； 3. 产品销售税金及附加； 4. 财务费用； 5. 管理费用； 6. 企业利润 5.2.5 求取年纯收益 1. 土地租赁中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益=年租金收入―年总费用 2. 房地出租中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益 房地产年纯收益＝房地产出租年总收入－房地产出租年总费用 房屋年纯收益＝房屋现值×建筑物复原利率 3. 经营性企业房地产中的土地年纯收益求取： 房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用 土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益 4. 生产性企业房地产中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益=生产总收入―生产总本钱 5. 自用土地或待开发土地的年纯收益求取： 自用土地或待开发土地的年纯收益可采纳比拟法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相像土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比拟修正，求得其土地纯收益。
5.2.6 复原利率确实定5.2.6.1 综合复原利率、土地复原利率和建筑物复原利率的关系 复原利率分为综合复原利率、土地复原利率和建筑物复原利率，三者之间的关系应按 下面公式确定： r=(r1L+r2B)/(L+B) 式中：r——综合复原利率； r1——土地复原利率； r2——建筑物复原利率； L——土地价格； B——建筑物价格 5.2.6.2 复原利率确实定方法复原利率应按以下方法确定： 1. 不动产纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估不动产相像的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为复原利率 2. 平安利率加风险调整值法：即：复原利率=平安利率+风险调整值平安利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应依据估价对象所处地区的社会经济开展和不动产市场等状况对其影响程度而确定 3. 投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判定估价对象所对应的范围，确定其复原利率。
在确定土地复原利率时，还应留意土地全部权价格的复原利率和土地运用权价格的复原利率存在区分土地全部权的权利大于土地运用权，其风险也比土地运用权小因此，其二者的复原利率是有差异的5.2.7 计算收益价格5.2.7.1 计算收益价格时，应首先依据纯收益流量的改变规律，判定估价对象纯收益流量属于以下那种类型： 1. 纯收益流量每年固定不变； 2. 纯收益流量每年按某个固定的数额递增或递减； 3. 纯收益流量每年按某个固定的比率递增或递减； 4. 纯收益流量按其他有规那么的变动 5.2.7 收益复原法的适用范围收益复原法只适用于有收益的土地和建筑物，或房地产的估价不适用于没有收益的不动产估价 Ⅱ、收益复原法收益复原法是在估算待估土地在将来每年预期纯收益〔正常年纯收益〕的根底上，以必须的土地复原率，将评估对象在将来每年的纯收益折算为评估时日收益总和〔土地价格〕的一种方法1、确定房地产年总收益委估宗地上建有1栋2层钢筋混凝土构造的建筑物，建筑面积为15373.55平方米调查待估宗地所处区域与其特征一样或相像房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估宗地上的房地产出租的租金水平为101元/㎡，房屋出租率为95%，有效出租面积比率为101%。
那么：房地年总收益〔房地年租金〕为：房地年总收益＝月租金×12×房屋收益总面积×出租率×有效出租面积比率，那么： 房地年总收益=101×12×15373.55×95%×101% =17525847.0元2、房地出租年总费用〔1〕管理费：指对出租房屋进展的必要管理所需的费用按年租金的3%计，那么：管理费=房地年总收益×3%=17525847.0×3.0%=525775.41元〔2〕修理费：指为保障房屋正常运用每年需支付的修缮费参考企业的实际修理费，按建筑物重置价格的2%计算宗地上建有1栋2层钢筋混凝土构造的建筑物,钢筋混凝土构造类似建筑物的重置价格为1800元/㎡； 那么：房屋重置价格= 1800×15373.55=27673390元修理费＝房屋重置价格×2%＝27673390×2%＝553447.8 元〔3〕房屋年折旧费，指房屋在运用过程中因损耗而在租金中补偿的那局部价值宗地上建有1栋2层钢筋混凝土构造的建筑物，钢筋混凝土构造耐用年限为60年，残值率为0%那么：年折旧费=房屋重置价格×〔1－残值率〕÷耐用年限，那么 年折旧费=27673390×〔1－0%〕÷60=461206.50元〔4〕保险费：指房产全部人为使自己的房产幸免意外损失而向保险公司支付的费用。
按房屋现值乘以保险费率0.002计算待估宗地上建筑物建于1975年，至估价基准日，已运用年限为35年，那么： 房屋现值＝房屋重置价格－年折旧费×已运用年限 房屋现值= 27673390-461206.50×35= 11530162.50元 保险费＝房屋现值×0.002＝11530162.50×0.002=23060.33元 〔5〕税金：指房产全部人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等房产税: 房产税取房地年租金的12%；营业税税金取房地年总收益的5%；城市维护建立税取营业税税额的7%；教育费附加取营业税税额的3%；地方教育附加费为营业税的3% ，那么税金合计为年租金收益的17.65% 税金= 17525847.0×17.65%＝3093312.0元 小计：房地出租年总费用 ＝管理费＋修理费＋房屋年折旧费＋保险费＋税金 =525775.41+553447.8 +461206.50+23060.33+3093312.0 =4656802.04元 3、房地年纯收益 房地年纯收益=房地年总收益－房地出租年总费用 =17525847.0－4656802.04 =12869044.96元 4、房屋年纯收益土地复原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期〔含一年〕存款利率，再加上必须的风险因素调整值，按7.0％计，通常状况下房屋复原率比土地复原率要高1～2%，考虑到估价对象的实际状况，此次评估房屋复原率确定为8.0%，那么房屋年纯收益=房屋现值×房屋复原利率=11530162.50×8.0%=922413.0元5、土地年纯收益土地年纯收益=房地年纯收益－房屋年纯收益=12869044.96－922413.0=11946631.96元6、计算待估宗地单位面积地价 单位面积地价＝土地年纯收益÷土地复原率×[1－1/〔1＋土地复原率〕÷土地面积 其中: r—土地复原率0.07[土地复原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期〔含一年〕存款利率2.5%，再加上必须的风险因素调整值，按0.07计] n—待估宗地土地收益年限为32.61年 ＝11946631.96÷0.07×[1－1/〔1＋0.07〕＝9113元/㎡〔取整〕 5.5 剩余法5.5.1 剩余法的根本原理剩余法以称假设开发法,是在预料开发完成后不动产正常交易价格的根底上,扣除预料的正常开发本钱及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
根本公式：V＝A－(B＋C〕32.61剩余运用年限]] ÷16665.595.3 本钱靠近法 5.3.1根本公式 本钱靠近法的根本公式如下： V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3 =VE+R3 (19) 式中： V：土地价格 Ea：土地取得费 Ed：土地开发费 T：税费 R1：利息 R2：利润 R3：土地增值 VE：土地本钱价格 R3：土地增值 5.3.2 程序 〔1〕判定待估土地是否适用本钱靠近法； 〔2〕收集与估价有关的本钱费用、利息、利润及增值收益等资料； 〔3〕通过干脆或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润； 〔4〕确定土地开发后较开发前的价值增加额； 〔5〕按地价公式求取待估土地的土地价格； 〔6〕对地价进展修正，确定待估土地的最终价格。
5.3.3 确定土地取得费土地取得费按用地单位为取得土地运用权而支付的各项客观费用计算征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算拆迁安置费主要包括撤除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费城镇拆迁安置费应依据当地政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定从市场购入土地时，土。