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1、1南京宏观市场环境分析2政策环境分析：在“房价快速上涨、市场规模大幅攀升、供求结构日趋不合理、历次调控效果不佳”的背景下，自2010年以来，政府陆续出台了三轮重大的调控，新国八条的出台让严厉调控成为常态。政治信号明显，调控的已成政治任务，旨在为下一届中央政府领导下的中国经济再腾飞打下坚实的基础。政府调控的立场依旧坚决，市场发展所面临的外部环境中性偏紧、不容乐观。频繁调控的叠加效应使得市场影响在逐步放大。温总理说：“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平。”3南京住宅市场分析：受政策调控影响，南京近期住宅成交逐月下降，房价渐有下行态势 从整体供销走势来看，2010年供销整体呈上升趋势
2、，虽然2010年新政之后长达一个季度市场低迷，但是，至8月楼市回暖，“金九银十”显示出良好的供求态势。进入2011年新政后的一个季度供求仍然受到较大影响，供应虽逐月有少量增长，但成交量逐月下降。新政的影响逐渐显现并具体。4进入5月南京住宅周认购及成交量均有小幅回升，市场开始有所好转5江宁、江北等郊区住宅存量房依然最多，城北是南京主城可售房源最多的区域，竞争也最为激烈6城北住宅自2010年5月来基本保持供大于求的市场态势，进入2011年成交量明显萎缩，房价也在持续波动7近期热销楼盘盘点：两个主要因素：一是品牌品质楼盘的塑造吸引高端人群关注，另外是单价、总价的合理控制吸引刚性置业客户项目名称成交情
3、况高端楼盘保利紫晶山4月23日推48套花园洋房，13套别墅，花园洋房户型包括130-160平方米三房，170-206平方米四房，联排别墅319-515平方米。花园洋房均价17500元/平方米，别墅总价600万到1000万，全款99折。开盘当天，别墅认购8套，花园洋房认购10多套保利香槟国际5月26日上午10点突击开盘，推出07栋34套，户型面积为186、195平方米，均价20600元/平方米，开盘优惠3个点，当天成交20套左右。中海凤凰熙岸5月29日推出了8号楼、9号楼共348套房源，户型为100左右的两房，130、145左右的三房，现场显示最低总价238万，最高总价716万。折后均价2600
4、0元/平方米。当天共售出220套。 五矿御江金城5月27日晚7点推出13号楼，共24套房源，141平方米平层和255平方米跃层，平层成交均价30000元/平方米，跃层成交均价24000元/平方米，当天共售出17套特色楼盘朗诗钟山绿郡4月30日推出144套新房源，主力户型为135-140平方米，部分85平方米的小户型，精装修标准为4000元/平方米，毛坯房源价格大约在15000-18000元/平方米之间，开盘当天成交70%左右朗诗绿色街区二期5月15日开盘，均价11000-13000元/平方米，推出19、24、29号三栋楼共188套房源，面积89-143平方米不等。开盘当天销售160余套。满足刚
5、性需求、低价的楼盘大华锦绣华城4月23日推出四期香邑美颂05、08栋211套房源（含地下室4套），户型为80的两房和115的三房。折后均价7700-7800元/。开盘当天，05栋去化69套，去化率为62.7%；08栋去化45套，去化率为44.5%。金地自在城4月3日开盘推出384套房源，面积为83-143平方米左右，主力户型面积为88、110、130平方米，折后均价9800元/平方米左右，开盘当天成交150套左右。远郊楼盘碧桂园凤凰城5月15日开盘，推出2176套房源，80-140平方米的毛坯房均价约5000元/平方米，50-140平方米精装修房源均价约6280元/平方米，开盘当天认购2000
6、余套8金地项目竞争市场环境分析项目竞争板块界定核心竞争区域分析分流竞争区域分析小结9本案在区域上属于大城北板块中的尧化门板块10从区域属性及南京本地生活特征看，项目未来主要辐射仙林、新港、栖霞、迈皋桥区域居民及企业员工 由于南京本地习惯于上下班时间在一小时内，因此通过地铁和快速公交的介入，未来尧化门区域可引导最远新街口工作及迈皋桥板块和仙林及新港区域原住民对本项目的需求。 板块块板块块距离板块块价格板块块常驻驻人口仙林金鹰5公里12000-150009.5万迈皋桥9公里15000-175003.9万新港4公里/栖霞6.5公里/6.8万11项目竞争板块构成及各板块基本特征板块特征尧化门交通不便、
7、周边工厂较多、生活配套齐全仙林大学城、景观资源、发展中、低密度板块迈皋桥老城区、人口密度大、配套齐全、交通方便新港开发区国际级开发区、厂区栖霞（摄山）（龙潭）郊区、自建房12金地项目竞争市场环境分析项目竞争板块界定核心竞争区域分析分流竞争区域分析小结13尧化门区域住宅整体供销结构较佳，房价处于持续稳定上涨阶段14区域客户流变趋势随着新尧新城区域价格持续增长和破万，客户构成也发生变化本地居民本地企业新南京人周边居民周边产业园工作生活在新街口以北地区栖霞镇一带居民迈皋桥一带居民新港开发区、仙林-科技产业园（夏普液晶谷、江苏生命科技创新园）以产业工人及其子女、原住民、企事业单位中高层为主15南京新港
8、开发区2002年3月15日经国务院批准为国家级经济技术开发区。2003年3月10日，国务院批准在开发区内设立国家级出口加工区。南京重要的石化、汽车、电子、建材工业区和企业、资金、人才、技术密集区。内含400多个大型企业及外资公司。如LG、飞利浦等。新港开发区，为国家级出口加工区16新港开发区佳和日化烷基苯厂金地项目中国石化集团第二建设公司中建八局第三建筑公司栖霞区医院尧化门国土资源局新港开发发区企业业投资资方式国别别/地区艾欧史密斯（中国）热热水器有限公司独资资美国南京金桐石油化工有限公司合资资维维尔京群岛岛南京飞飞金磁性材料有限公司合资资荷兰兰南京夏普电电子有限公司合资资日本南京LG同创创彩
9、色显显示系统统有限公司合资资韩韩国南京NS南西电电子有限公司独资资韩韩国东东洋电电子（南京）有限公司独资资韩韩国采埃孚转转向泵泵金城（南京）有限公司合资资德国马马丁诺诺高精密元件（南京）有限公司独资资德国江苏苏金桐化学工业业有限公司合资资台湾乐乐金飞飞利浦液晶显显示（南京）有限公司独资资韩韩国幸星(南京)数码码有限公司独资资韩韩国汉汉成电电子(南京)有限公司独资资韩韩国喜星(南京)电电子有限公司独资资韩韩国仕达利恩(南京)光电电有限公司独资资韩韩国南京瀚斯宝丽丽科技有限公司独资资台湾乐乐金电电子（南京）等离子显显示有限公司独资资韩韩国协协益电电子（南京）有限公司独资资台湾LG化学（南京）信息电
10、电子科技有限公司独资资韩韩国南京港华华燃气有限公司合资资香港南京贝贝奇尔机械有限公司独资资美国先灵（南京）药业药业 有限公司合资资德国项目周边大型企业分布17尧化门区域住宅项目分布图赞成佳邻美居艺郡临枫银河湾卓苑07.10.18成交4.2万华泰项目07.12.26成交9094平方米盈嘉香榴湾新城邻里尧林仙居新城佳园上城风景二期上城风景一期旭日雅筑金地项目新城金郡SK柳塘地块苏通玉珑湾18目前区域内在售住宅项目较少，普通住宅毛坯均价基本在9000-10000元/平方米不等占地面积容积率建筑面积产品类型入网时间目前销售价格供应套数销售套数银河湾卓苑3.551.093.85联排别墅、花园洋房2011
11、.5.13联排面积160-210平方米，均价20000元/平方米。项目预计后期还有花园洋房推出，面积从80-170平方米不等，预计均价12000-13000元/平方米。37/新城金郡4.752.210.44高层2010.10.1511500（精装1500）666360香榴湾51.910小高层、高层2010.01.159150947860上城风景北苑5.81.238.7小高层2008.12.19000（40年产权酒店公寓）914894旭日雅筑1.551.32多层2010.8.29950022220419区域后续住宅存量约48万平方米左右，供应量远超过2007-2010年尧化门区域住宅供应的总和，
12、区域后续住宅竞争压力较大项目名称建筑面积（万平方米）在售项目存量银河湾卓苑3.85新城金郡6.94香榴湾3.78上城风景北苑0.47旭日雅筑0.2地块存量华泰地块0.91sk柳塘地块2.56金地地块19.9苏通玉珑湾10合计48.61以48万的量，8万的销售量来计算，目前的尧化门板块上市量将销售达6年时间。20典型个案：新城金郡 项目概况：总建筑面积128140平方米。其中地上建筑面积104400平方米，地上建筑包括高层住宅（18层11幢）101914平方米，商业2486平方米（含综合服务100平方米）； 项目建筑特色：n新古典建筑风格n融坡地景观、中央组团美景、楼宇间围合式的景观设计 n户型
13、经济实用，精装修交付 目前销售价格：在售二期11号楼，精装修房源，装修标准1500元/平方米，户型面积面积75、93平方米，均价11000-12000元/平方米 21 供销特征：项目2011年1月21日推出4、5号楼共288套，累计销售79套，销售状况一般，这其中93平方米小三房产品销售相对较佳。面积供应套数销售套数销售率3/2/213068913.24%1/2/1751362417.65%3/2/193684667.65%底跃215400.00%114800.00%136400.00% 75平方米 93平方米22项目住宅月度成交走势月份成交面积积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额额(
14、元)2011年4月2,0222211,77223,808,1902011年3月5,0495211,34157,257,0602011年2月1,5251511,24317,139,5702011年1月9,9919610,944109,339,6002010年12月6,9997010,72275,036,6402010年11月4,0934210,56143,226,64023典型个案：香榴湾 项目概况：占地约5万平米，总建面积近10万平米，规划为10余栋小高层、高层住宅，以及一栋多层单身公寓。 项目建筑特色：n西班牙建筑风格n户型经济紧凑，主力户型80-90三房 目前销售价格：在售10号楼，户型以
15、75平方米的两房和87平方米的三房为主，均价9150元/平方米 24 供销特征：项目2011年4月23日推出10号楼共192套，累计销售111套，销售较佳。面积供应套数销售套数销售率3/2/1871285542.97%2/2/175645687.50%合计19211157.81%25项目住宅月度成交走势月份成交面积积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额额(元)2011年4月32368,8542,856,4262011年3月769128,9236,862,2022011年2月15449,4791,457,0572011年1月1,091148,6069,387,3122010年12月3,65
16、5418,66931,684,3802010年11月5,541618,56947,480,1902010年10月12,5431598,398105,333,6002010年9月10,1731158,29484,368,2202010年8月7,519938,00660,197,4402010年7月3918,748336,7892010年6月38110,585407,1032010年5月19748,1351,599,2022010年4月1,944518,38716,308,4202010年3月2,034518,02516,327,5402010年2月1,098187,6378,382,2622010年1月8,7711357,62666,887,33026后续竞争个案：苏通玉珑湾 项目概况：项目总建面积约10万平米，规划9栋新古典主义高层住宅，配建风情商业街，1500平米多功能会所等。主力户型为70-140平方米两房、三房 。 项目定位：项目倾力打造南京住宅新标杆，旨在筑建尧化门乃至整个仙北区域最高端的国际化品质社区。 项目规划产品亮点：n新古典风格，外立面主要采用石材n经济紧凑房源设计，以
