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1、 房产估价师经营与管理命题涉及考点：房地产投资的特性位置固定性或不行移动性，是房地产资产最重要的一个特性。对于股票、债券、黄金、古玩以及其他有形或无形的财产来说，假如持有人所在地没有交易市场，那么他可以很简单地将其拿到其他有此类交易市场的地方去进展交易。然而，房地产就截然不同了，它不仅受地区经济的束缚，还受到其四周环境的影响。所谓“房地产的价值就在于其位置”，房地产不能脱离四周的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。房地产资产的不行移动性，要求房地产所处的区位必需对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。也就是说能使开发商通过开发投资猎取适当的开发利润，使置业投资者能猎取合理、稳定
2、的常常性收益，使租客能便利地开展其经营活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的力量。当投资者预备进展一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观区位的讨论。很明显，租客确定不情愿长期租用环境日益恶化、城市功能日渐衰退的地区内的物业。此外，房地产投资价值的凹凸，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力亲密相关。由于房地产资产的不行移动性，投资者在进展投资决策时，对将来的地区环境的可能变化和某宗详细物业的考虑是并重的。通过对城市规划的了解和分析，就可以做到正确并有预见性地选择投资地点。1.2.2寿命周期长土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期
3、限还可以依据法律规定延长;地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资是一种长期投资。房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营本钱，即净收益大于零的持续时间;自然寿命则是指房地产从地上建筑物建成投入使用开头，直至建筑物由于主要构造构件和设备的自然老化或损坏，不能连续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说，当房地产的维护费用高到没有租客问津时，干脆就让它空置在那里。但实际状况是，假如房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中猎取几个经济寿命，由于假如
4、对建筑物进展一些更新改造、转变建筑物的使用性质或目标租客的类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，连续猎取可观的收益。国外的讨论说明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、一般住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。应当指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是依据国家的税收政策来确定的，并不肯定和房地产的经济寿命或自然寿命一样。1.2.3适应性适应性，是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的便利程度。房
5、地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个缘由，置业投资者准时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满意这种需求;公寓内的租客盼望获得洗衣效劳，那就可以通过增加自助洗衣房、供应出租洗衣设备来解决这一问题。根据租客的意愿准时调整房地产的使用功能非常重要，这可以极大地增加对租客的吸引力。对置业投资者来说，假如其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。例如对于功能单一、设计独特的餐馆物业，其适应性就很差，由于几乎不行能不花太多的费用来转变其用途或调
6、整其使用功能，在这种状况下，万一租客破产，投资者必需花费很大的投资才能使其适应新租客的要求。所以，投资者一般很重视房地产的适应性这一特点。1.2.4各异性各异性，是指房地产市场上不行能有两宗完全一样的房地产。由于受区位和四周环境的影响，土地不行能完全一样;两栋建筑物也不行能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建立的两栋采纳一样设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街状况、物业治理状况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。此外，业主和租客也不盼望他所拥有或承租的物业与四周的另一物业雷同。由于建筑物所具有的特色甚至保持某一城市标志性建筑的称号，不仅对建
7、筑师有里程碑或纪念碑的作用，对扩大业主和租客的知名度、增加其在公众中的形象和信誉，都有重要作用。从这种意义上来说，每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不行能与其他物业完全全都。1.2.5政策影响性政策影响性，是指房地产投资简单受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，常常会有新的政策措施出台，以调整房地产开发建立、交易和使用过程中的法律关系和经济利益关系。而房地产不行移动等特性的存在，使房地产很难避开这些政策调整所带来的影响。政府的土地供应、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。1.2.6专业治理依靠性
8、专业治理依靠性，是指房地产投资离不开专业化的投资治理活动。在房地产开发投资过程中，需要投资者在猎取土地使用权、规划设计、工程治理、市场营销、工程融资等方面具有治理阅历和力量。房地产置业投资，也需要投资者考虑租客、租约、维护修理、安全保障等问题，即便置业投资者托付了专业物业资产治理公司，也要有力量审查批准物业治理公司的治理打算，与物业治理公司一起制定有关的经营治理策略和指导原则。此外，房地产投资还需要估价师、会计师、律师等供应专业效劳，以确保置业投资总体收益的化。1.2.7相互影响性相互影响性，是指房地产价值受其周边物业、城市根底设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显着地提高四周房地产的价值。例如城市快速轨道交通线的建立，使沿线房地产大幅升值，大型城市改造工程的实施，也会使周边房地产价值大大提高。从过去的阅历来看，能精确猜测到政府大型公共设施的投资建立并在四周预先投资的房地产商或投机者，都获得了巨大的胜利。
