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1、 第二章资产评估方法本章历年考题分值分布单项选择题多项选择题合计2010年4（4）分0分4分2011年8（6）分0分8分2012年5（4）分2分7分本章内容第一部分 重要考点一、收益法的运用二、市场法的运用三、成本法的运用四、评估方法的之间的关系及选择第一部分 重要考点一、收益法的运用1.要求资金时间价值的公式灵活运用，尤其是教材48-51页的公式。2.出题模式：计算性单选题和综合题（1）单选题【例题1单选题】某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10%，其评估价值最接近于（）。A.178B.180C.188 D.200答疑编号6151020101正确答案C
2、 答案解析本题使用教材48页公式2-15,这事实上是一个普通年金问题PA*（P/A,i,n）20*（P/A, 10%,30） 20*9.4269188.54万元 【例题2单选题】【2005年考题】某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减10万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于（）万元。A.710 B.386 C.517D.446 答疑编号6151020102正确答案D 答案解析本题应该使用收益法下，纯收益按等差级数递减，收益年期应该是10年（特别注意这种题目，收益年限需要自己计算，即使题目告诉了你收益年限，也要自己计算，检查题目给出的收
3、益年限是否超过了真正的收益年限，比如本题中收益年限最大只能够是10年，如果题目告诉收益年限是8年，则计算应该使用8年，如果题目告诉收益年限超过10年，则计算应该使用10年。） 使用的计算公式： 本题中A应该是评估基准日后的第一期收益100万元，B应该是等差级数递增额10万元，r5%，n10 所以P（100/0.05-100/0.052）1-（1+5%）-10+ 10/0.0510/（1+5%）10 （2000-4000）*0.3851+1227.82455.65（万元） 【例题3单选题】某被估房地产自评估基准日起剩余使用年限为30年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，
4、其后各年的收益将以2%的比例递增，设定的折现率为10%，该房地产的评估值最接近于（）万元。A.555B.560 C.625 D.650 答疑编号6151020103正确答案B 答案解析本题的公式，请看教材P50的2-24。 【例题4单选题】被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，若折现率为10%，该非专利技术的评估值最接近于（）万元。A.189B.251 C.377D.404 答疑编号6151020104正确答案B 答案解析本题使用教材50页公式2-26注意：公式中的A是评估基准日以后的第一
5、期的收益。 【例题5单选题】被评估对象为某企业的无形资产,预计该无形资产在评估基准日后未来5年每年的收益维持在120万元的水平,并在第五年末出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的预期出售价格约为200万元，假设折现率为10%，该无形资产的评估价值最接近于（）万元。A.455B.580 C.655D.1324 答疑编号6151020105正确答案B 答案解析本题的公式，请看教材P51的2-27。评估值120（P/A,i,n）+200（P/F,i,n） 【例题6单选题】某评估机构以2004年1月1日为基准日对A企业进行整体评估，已知该企业2003年实现纯利润100万元，经调查分析，
6、预计该企业自评估基准日起第一二三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加4%，自第四年起将稳定在第三年的水平上，若折现率为10%，无限期经营，则该企业评估价值最接近于（）万元。A.1103B.1114C.1147D.1310 答疑编号6151020106正确答案B 答案解析本题要将未来的收益额分成两段折现第一段：1-3年，其收益现值之和应该使用教材50页公式2-24注意：公式中的A是评估基准日以后的第一期的收益或者使用复利现值的方法：P1100（1+4%）/（1+10%）+100（1+4%）2/（1+10%）2+100（1+4%）3/（1+10%）3104/（1+10%）+108.16/（1+1
7、0%）2+112.4864/（1+10%）3104*（P/F,10%,1）+108.16*（P/F,10%,2）+112.4864*（P/F,10%,3） 104*0.9091+108.16*0.8264+112.4864*0.7513268.44 第二段：第4年及以后的收益额现值之和 P2100（1+4%）3/10%/（1+10%）3100（1+4%）3/10%*（1+10%）-3100（1+4%）3/10%*（P/F,10%,3） 1124.864*0.7513845.110则该企业的评估价值 P1+P2268.44+845.1101113.55万元 二、市场法的运用 1.要求 掌握各个因
8、素修正系数的计算。 2.出题模式：单选题、多选题和综合题 （1）单选题 【例题1单选题】市场法所遵循的基本原则是（）。A.贡献性原则B.合法原则C.独立性原则D.替代原则答疑编号6151020201正确答案D 答案解析见教材30页，市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法。 【例题2单选题】（2004年考题）被评估设备年生产能力为100万件，运用市场法对其进行评估，所选参照物的生产能力120万件，其他条件与评估对象相同，已知参照物价格为40万人民币，三年中该类设备的价格指数分别比前一年上升20%，假设该类设备的价格与生产能力之间成线形关系，则被评估设备重置成本接近于（）万元A.40B
9、.53C.58D.77 答疑编号6151020202正确答案C 【例题3单选题】评估轿车甲时，评估师从市场上获得的参照轿车乙在型号、购置年限、发动机、底盘及各主要系统等方面的状况与轿车甲基本相同，区别在于：轿车甲加装了倒车雷达，原价2 000元，市场现价1 000元，已经使用了2年，尚可使用3年；轿车乙右后灯破损需要更换，更换费用300元；轿车乙加装了CD音响一套，原价5 000元，市场现价3 500元，已经使用3年，尚可使用3年。轿车乙的市场现价为125 500元，根据参照轿车乙估算的轿车甲的评估值为（）。A.123 300元B.124 050元C.124 650元D.126 350元答疑编
10、号6151020203正确答案C 答案解析125 500+300+1 000*3/（2+3）-3 500*3/（3+3） 124 650 （元） 【例题4单选题】（2012年考题）运用市场法评估资产价值时，要求参照物的交易时间应尽可能接近评估基准日的目的是（）。A.为了明确评估对象的范围B.为了明确评估结果的价值类型C.为了减少功能因素调整对资产评估价值的影响D.为了减少时间因素调整对资产评估价值的影响答疑编号6151020204正确答案D （2）综合题【例题1综合题】（2004年考题改编）有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下： 成交价交易时间交
11、易情况区域因素容积率剩余年限个别因素宗地 2004.8.1 1.130 A6902001.8.10+2%1.038-1%B7002000.8.1+7%01.130-2%C7302002.8.10-3%1.438-1%D7302003.8.1-5%+3%1.035+8%上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：时间199920002001200220032004指数100107110108113115另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地
12、价比容积率为1时的地价增加3%。该类土地的折现率为8%。表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，回答下列问题: （1）为什么要进行交易情况修正？（2）在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？（3）根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值
13、）答疑编号6151020205正确答案（1）房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。特殊的交易方式。如拍卖、招标等。分析了交易情况的特殊性
