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1、出租方无过错，承租方是否有权提前解除合同出租方无过错，承租方是否有权提前解除合同导语：租房对于在外务工人员来说是一件比较普遍的事情，租房过程中可能出现各种各样的问题，今日我们就一起来看看一个可能出现的问题：出租方无过错，承租方是否有权提前解除合同!出租方无过错，承租方是否有权提前解除合同案情2022年5月1日，被告黎某(甲方)与原先谭某(乙方)签订了房屋租赁协议书。该协议约定被告黎某将其名下的位于荣昌区广顺街道高瓷村某社房屋出租给原先谭某居住运用，租赁期限为2022年5月1日至2022年5月1日。该协议还约定租金为：由乙方负责对该房屋进行修理管理，装修支付的费用冲抵第一年的房屋租金;其次年(2
2、022年5月1日至2022年4月30日)租金为4000元;第三年(2022年5月1日至2022年4月30日)租金为5000元……2022年12月1日付2022年5月1日至2022年4月30日的租金9000元。2022年12月1日付2022年5月1日至2022年5月1日的租金10000元。协议签订当天被告就将房屋交付原告居住运用。2022年1月1日，原告向被告支付了2022年5月1日至2022年4月30日期间的房屋租金9000元。原告租赁该房屋后，因与周边居民发生冲突而不愿在该房屋内接着居住，于2022年9月18日与案外人签订了房屋租赁合同，另外租赁了房屋用于日常居住
3、，租赁期限为2022年10月1日至2022年10月1日。2022年11月7日，原告起诉至法院，恳求判决：1、准予原告解除与被告签订的房屋租赁协议书;2、被告退还原告租金7000元。审判重庆市荣昌区法院经审理认为：依据合同法第一百一十条规定：;当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合合同约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……(二)债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高……。本案中被告虽无违约行为，但在原告坚持不情愿接着履行合同的情形下明显无法强制原告接着居住在涉案房屋内，加之原告已经另行租赁房屋居住。假如本案合同
4、接着履行，则原告履行合同所支付的对价将远超合同履行所能获得利益，而且因合同约定无法转租，接着履行合同必将导致标的房屋空置，造成资源的闲置与奢侈，因此法院判决解除原、被告签订的房屋租赁协议书。但该协议因原告违约解除后，原告作为违约方应向被告担当违约责任并赔偿相应损失，因此在被告应退还给原告的租金中抵扣原告应支付给被告的违约金后，法院判决被告退还原告房屋租金4723.97元。该判决现已生效，原、被告双方均未上诉。分歧本案的争议焦点是，出租方无过错，承租方是否有权提前解除合同?第一种看法认为，作为出租方的被告并无违约行为存在，在此状况下，原告并不具有合同法第九十三条和第九十四条规定的解除合同的约定事
5、由和法定事由，因此原告无权提前解除合同。其次种看法认为，依据合同法第一百一十条的规定，因原告的.违约导致该合同符合不适用于强制履行或者履行费用过高的情形时，该合同已不具有接着履行的条件，原告有权解除合同，但应向被告担当违约责任并赔偿相关损失。评析笔者同意其次种看法，理由如下：一、强制履行的弊端(一)违反民法的自愿原则自愿原则，是指民事主体在民事活动中以自己的意志充分表达自己的意愿，根据自己的意思和利益确立、变更、终止民事法律关系。自愿原则的核心是合同自由，假如在合同无法接着履行或强制履行成本过高的情形下，强制违约方接着履行合同则违反了民法的自愿原则，不利于发挥违约方进行民事活动的主动性和主动性
6、，不但对其中一方甚至双方有害无益，还简单激发合同双方当事人之间的冲突，造成社会不稳定因素。(二)简单造成社会资源的奢侈及形成诉累承租方主见提前解除合同的恳求得不到法院支持后，会出现以下两种状况：第一种状况是在有第三人情愿承租该房屋的状况下，承租方会将该房屋转租给第三人以减轻自身损失，假如出租方不同意承租方转租，则会起诉至法院要求解除与承租方的租房合同，形成诉累。其次种状况是假如在没有第三人情愿承租该房屋的状况下，承租方极有可能被迫将房屋空置，造成社会资源的闲置与奢侈，不利于取得最佳的经济效益。并且假如存在分期支付房屋租金的状况下，承租方在到期应交纳下一期租金时，往往会采纳拒绝或延期支付租金的方
7、式来消极对抗出租方。届时，出租方又会起诉至法院要求承租方接着履行合同或者解除与承租方签订的租房合同，形成诉累。二、对守约方出租人的法律救济依据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，依据履行状况和合同性质，当事人可以要求复原原状、实行其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此作为合同的守约方，出租人可以要求违约方承租人担当违约责任并赔偿相关损失，以保证其利益不因合同解除而削减。(一)在约定违约金的状况下假如双方当事人在租房合同中约定了违约金，一般状况下法院根据租房合同的约定计算违约金，不主动调整，只是在一审程序中经法院释明后，当事人恳求调整的除外。当事人恳求调整违约金的，法院依据合同法第一百一十四条之规定予以裁判。(二)在未约定违约金的状况下假如双方当事人在租房合同中未约定违约金，那么合同解除后，给出租方造成的损失为出租方的合理寻租期。在司法实践中，法院一般结合房屋位置、面积等实际状况酌情确定36个月的寻租期，承租方应当支付这期间的租金以赔偿出租方的损失。本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第6页 共6页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页
