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1、2021年1-9月长沙市房地产市场分析报告 注：1.本报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。 2.本报告中涉及的新建商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。 2021年第三季度以来，长沙商品房新增批准预售逐月增长，商品房销售同比增幅逐月下降，销售市场热度有所降低；二手房交易低位徘徊，并呈逐月下降趋势，当前全市月交易量已不足30万m2。1-9月全市（含郊县）完成房地产开发投资481亿元，同比增长33%，约占全市固定资产投资的21%。商品房施工面积61
2、45万m2，新开工面积1792万m2，竣工面积549万m2，与去年同期比分别增长16%、90%、-29%。1-9月我市（含郊县）累计批准预售1473万m2，同比增长56%；实现商品房销售备案面积1554万m2，销售金额653亿元，与去年同期相比分别增长27%、47%。 Part1新建商品房市场 一、新建商品房批准预售情况 1-9月全市新建商品房累计批准预售1472.50万m2，同比增长55.73%，其中住宅批准预售1308.89万m2，同比增长49.31%。分区划来看，内五区新建商品房累计批准预售1042.24万m2，同比增长65.68%，其中住宅批准预售961.21万m2，同比增长63.85
3、%。与去年同期对比来看，今年1-9月五区四县除开福区、浏阳市外，其他各区县新增批准预售均呈正增长，天心区、岳麓区、雨花区、宁乡县同比增幅超过80%，这表明当前长沙城市外拓明显提速，城市南部、西部是今年长沙房地产市场拓展的重点。 表12021年1-9月长沙市新建商品房、住宅供应情况 区域新建商品房其中：住宅 批准预售面积 （万m2）同比（%）批准预售面积 （万m2）同比（%） 二、新建商品房销售备案情况 1-9月全市新建商品房累计销售备案1553.97万m2，同比增长27.07%，其中住宅销售备案1444.11万m2，同比增长25.16%。分区划来看，内五区新建商品房累计销售备案1044.97万
4、m2，同比增长21.23%，其中住宅销售备案964.12万m2，同比增长19.57%。从当前各区情况来看，芙蓉区、天心区、宁乡县商品房备案量已出现负增长；全市同比增幅最大的是长沙县，同比增长达77%。今年下半年以来，全市商品房备案销售累计同比增幅已呈逐月下降态势。 表22021年1-9月长沙市新建商品房、住宅销售备案情况 区域新建商品房其中：住宅 销售面积（万m2）同比（%）销售面积（万m2）同比（%） 全市15 浏阳市66.6624 三、新建商品房成交备案金额、均价 1-9月长沙市新建商品房销售备案金额为652.94亿元，同比增长47.41%，其中住宅成交备案金额为571.48亿元，同比增长
5、44.22%。分区划来看，长沙内五区新建商品房销售备案金额为488.43亿元，同比增长41.31%，其中住宅成交备案金额为421.40亿元，同比增长37.89%。 表32021年1-9月长沙市新建商品房销售备案均价 区域新建商品房其中：住宅 均价（元/m2）同比（%）均价（元/m2）同比（%） 望城县340 1-9月长沙全市新建商品房（含单位集资房等）备案均价为4202元/m2，同比上涨16.01%，其中住宅3957元/m2，同比上涨15.23%；内五区新建商品房（含单位集资房等）备案均价为4674元/m2，同比上涨16.56%，其中住宅4371元/m2，同比上涨15.32%。从全市商品房均价
6、来看，2021年4月以前，均价呈现持续上扬，5月-9月均价出现小幅震荡，整体走势趋于平稳。本月均价环比下跌主要是因为维修基金新算法实施在即，低价楼盘集中进窗备案造成的。 四、新建商品住房供求结构分析（按套数计） 表42021年1-9月长沙内五区新建商品住宅户型供销关系分析表（单位：套） 户型供（套）比例（%）销（套）比例（%）供-销（套）供销比 60m21308814.631062512.3224631.23 60-90m22421227.062126324.6629491.14 90-120m22125423.751915622.2120981.11 120-144m21673118.701
7、834821.28-16170.91 144m21420215.871685019.54-26490.84 合计89486100.0086242100.0032441.04 （一）套型结构分析 1-9月长沙内五区累计住房供应套均面积为107.41m2，同比增大0.78%。从累计供应及销售备案情况来看，累计供销比继续增大，当前累计供应量已超过同期累计备案量，其中套面积60m2以下户型供销比已超过1.20；套面积144m2以上大户型由于滞销量较大，当前市场已减少新增供给，供销比相对较低，市场以消化存量为主；90m2以下户型供应占比为41.68%，比去年同期增大0.93个百分点。 表52021年1-
8、9月长沙内五区新建商品住宅户型销售价位分析表（单位：套） 价位段销比例（%） 3000元/m21645319.08 3000-3500元/m258486.78 3500-4000元/m282829.60 4000-4500元/m21310215.19 4500-5000元/m21582118.34 5000-5500元/m21134513.15 5500元/m21539117.85 合计86242100.00 （二）价位结构分析 从1-9月住宅销售的价位结构来看，由于维修基金计算方式变更在即，9月有一定量的定向开发等低价楼盘集中进窗备案，3000元/m2以下楼盘累计备案比例出现一定上浮；而55
9、00元/m2以上价位段销量比例相较上月仍呈现继续上升，这表明市场上高档楼盘销售情况相对良好，受新政影响相对较小。 五、内五区新建商品房待销情况 2021年以来，截止今年9月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为686.80万m2，较上月底增加68.37万m2。其中住宅545.96万m2,占79.49%；非住宅140.84万m2，占20.51%。分行政区划来看，雨花区待售量居第一位，为161.79万m2，占比29.63%，其次是岳麓区，待售量为155.92万m2，占比28.56%；分面积段来看，144m2以上商品住宅的待售量最大，为201.64万m2，占比36.93%。 Part2土地招拍
10、挂市场 六、土地招拍挂情况(数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统) 表62021年9月长沙市土地供应和交易情况 区域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区全市 出让情况宗数1086318 成交情况宗数000011 金额（万元）000031633163 综合地价水平值（元/m2）000062496249 表72021年9月长沙市各用途土地成交情况 用途全市其中 商业（综合）住宅工业 成交宗数1010 成交金额（万元）3163031630 综合地价水平值(元/m2)6249062490 1-9月，全市招拍挂出让土地挂牌108宗，土地面积455.48万m2。其中，商业（综合）用地挂牌57宗，土地面积
11、247.15万m2；住宅用地挂牌25宗，土地面积108.40万m2；工业用地挂牌26宗，土地面积99.95万m2。全市土地实际成交42宗，成交面积181.17万m2，成交总金额619603万元，综合地价水平值3420元/m2，其中，商业（综合）用地成交面积89.91万m2，成交金额447733万元；住宅用地成交面积43.45万m2，成交金额144281万元；工业用地成交面积47.84万m2，成交金额27589万元。 9月份，全市招拍挂出让土地挂牌18宗，土地面积50.94万m2。其中，商业（综合）用地挂牌12宗，土地面积39.02万m2；住宅用地挂牌2宗，土地面积5.57万m2；工业用地挂牌4
12、宗，土地面积6.35万m2。全市土地实际成交1宗，成交面积0.51万m2，成交总金额3163万元，综合地价水平值6249元/m2，其中，住宅用地成交面积0.51万m2，成交金额3163万元，本月没有商业用地、工业用地成交。 Part3二手房市场 七、二手房销售面积 1-9月，全市二手房成交面积317.09万m2，成交套数为24469套，同比分别增长3.38%、-6.62%；其中住宅成交209.22万m2，成交套数为21607套，同比分别减少3.13%、4.42%。分区划来看，内五区二手房成交面积192.92万m2，成交套数为18159套，同比分别减少3.22%、8.44%；其中住宅成交152.
13、43万m2，成交套数为16717套，同比分别减少3.43%、7.31%。 表82021年1-9月长沙市二手房、住宅销售情况 区域二手房其中：住宅 销售面积（万m2）同比（%）销售面积（万m2）同比（%） 望城县8.4036.686.1237.85 八、房产一、二级市场交易量对比分析 房产一、二级市场对比来看，1-9月全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.90：1。其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为5.42：1，比2021全年比值增大1.31。从各区县情况来看，全市五区四县中，有6个行政区一二级市场交易量之比超过5，二手房市场由于政策影响（契税优惠2年改五年等），交易量出现较大下降，使得房产一、二级市场累计交易量之比有所扩大。 表92021年1-9月长沙市房产一、二级市场交易量对比 区域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区长沙县望城县浏阳市宁乡县全市
