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1、金牛区司法局201x年1月至3月物业纠纷大调解工作汇报点击查看更多：司法局2020年工作情况汇报材料金牛区司法局201*年1月至3月物业纠纷大调解工作汇报金牛区司法局201*年1月至3月物业纠纷大调解工作汇报随着住房制度改革和住房商品化的不断发展，物业管理已经成为房屋管理的主要形式，物业管理中的矛盾纠纷时有发生，物业纠纷涉及人多、面广、积怨深、易激化、易上访、易突发恶性群体性事件，影响居民的正常生活秩序，是社会稳定和谐的重大隐患。结合实际，我区率先在成都市成立了物业纠纷调处中心，我中心自成立以来运行良好，成绩显著。现就我中心201*年一月至三月的工作情况汇报如下：我中心自201*年1月1日至3
2、月31日，共受理24件物业纠纷，完结20件，调解成功20件，余4件尚在办理中，案件调解成功率100%，其中包括来自市长信箱、区房管局局长电话2件，均依法、及时和有效的调解结案。典型案例：第一，成功调解了涉及人数众多、群众影响广泛、严重影响人民群众基本生活的重大纠纷（城市绿洲案例）。第一次调解，201*年1月调委会接到城市绿洲业委会投诉：新老物业服务公司交接存在问题。1月22日组织召开新老物业服务公司交接协调会，根据成都市物管条例和相关法律、法规进行了调解，确定新老物业服务公司交接时间点划分责任，按物业管理条例和退出项目的指导意见做好交接工作，业委会、新老物业服务公司三方签订调解协调书201*0
3、03号。第二次调解，1月29日、2月26日，业委会投诉：新物管公司以合同内容没有得到完善为由，未依法与业委会签订物业服务合同，严重影响小区管理秩序。调委会又组织业委会和新物业公司召开了两次协调会，针对业委会和新物业公司无法签订服务合同所存在的问题进行协调，双方充分表达了各自的意见并达成合意，签订了调解协议书201*005号和201*007号。第三次调解，3月7日，调委会接到业委会电话反映：小区水电费未正常交接，可能影响小区的基本生活。由于事件的特殊性，调委会在第二天立即组织业委会及新老物业召开协调会，会上对水电问题进行了解释说明，请新老物业按天数交接当月的水电费，双方同意会后尽快协商，对账目进
4、行结算。第四次调解，3月24日晚，调委会接到城市绿洲小区所在营门口街道电话反映：小区被供电局断电，小区业主与物管公司发生冲突，其原因是物业公司在缴费期限内未将电费交到供电局。当晚当地派出所、街道、社区到小区进行现场协调工作，省市多家新闻媒体也到现场进行了采访。该停电事故严重影响了小区居民的日常生活，对社会稳定造成了极坏的影响，对小区的安定和谐起到了反作用，调委会对此事件高度重视。第二天3月25日下午调委会组织召开了三方紧急协调会议，营门口派出所、营门口街道、长庆路社区出席会议。会上根据老物业华居物业公司提供的电公司抄表时间和老物业抄表时间，新老物业公司按交接当月各自收取电费的天数分摊，老物业当
5、场表示同意协调意见，会后立即转账到电公司；新物业公司在房管局及街道社区的督促下将电费交到了电力公司，使该小区停电问题得到了圆满的解决。出现以上纠纷的原因主要是新物管公司工作欠主动性，没把工作做在前面，方式方法存在一些问题；针对四次不同问题的调解，现小区管理有序，居民生活正常。第二，成功调解了矛盾复杂、群情激动、威胁到社会秩序与稳定的群体性纠纷。（碧园小区案例）201*年2月22日，金牛区房管局物管科接到碧园小区业委会上交的成都市物业管理企业退出物业项目管理情况登记表，前期物业服务合同到期，小区业主大会决定不再续聘老物业公司（华益物业公司）。2月26日调委会组织召开新老物业交接协调会。老物业公司
6、表明态度愿意退出小区区划，但关于小区内电梯的维修检测、预收欠款等费用问题还需要与新物业公司具体协商。会上暂定3月1日开始设施设备验收交接，3月15日左右以水电抄表日期为水电费账目结算时点。3月10日，调委会组织召开第二次协调会。第一次协调会后，新老物业在交接因过程中出现架空层区域管理权、所有权和经营权问题，从而使交接中断。在会上，老物业出示了委托书，代表开发商出示了架空层产权证，证明该区域为开发商所有，经营收益等也应该归开发商。调委会调解员对这部分作出说明，并告知三方，产权明确，收益属开发商，但在一个建筑区划内只能有一家物业管理公司统一管理，架空层的管理权属新物业服务公司，开发商可以委托新物业
7、公司对架空层进行经营管理，委托经营管理协议由双方协商。3月19日，调委会组织召开第三次协调会。老物业公司以开发商的架空层租金和服务费问题未与新物管公司谈好为由，拒绝进行交接。该小区多数居民认为新老物业的迟迟不交接影响了小区居民的日常生活，物业管理的混乱对小区的安全造成了威胁，有上访和请媒体暴光的想法。会上，调解员向老物业公司申明，架空层为开发商所有，开发商只是小区业主，开发商与新物业公司的问题，开发商不能影响新老物业的正常交接工作。如老物业公司拒不退场，区房管局有权对其进行通报批评和相关的行政处理。3月22日调解员电话联系新老物业公司，在保证安定团结的前提下，双方达成一致，确定201*年4月1
8、日为新老物业交接时点。到此，碧园小区新老物业交接纠纷调解成功。化解了业主和开发商、老物业公司的矛盾，对小区的和谐与社会稳定起到了积极作用。金牛区司法局201*年3月31日扩展阅读：物业纠纷调解工作概述物业纠纷人民调解工作概述作者：山东华冠律师事务所张海crownlawyer163（未经同意请勿转载）第一部分处理物业纠纷的人民调解程序性规定中国传统的诉讼观念是“无讼”，这种观念具有深厚的社会基础，并且通过普通民众的意识、心理、习惯及行为方式等表现出来。作为一种历史积淀性机制，它对中国法律思想的形成与发展产生了重要而深远的影响。1在这种思想背景下，通过和解、调解的方式是中国解决社会矛盾的一个特色。
9、现代中国的人民调解制度萌芽于第一次国内革命战争时期，历史发展到今天，1989年，国家颁布了人民调解委员会组织条例实施至今，今年8月26日，全国人大颁布了人民调解法，定于201*年1月1日实施，到此，人民调解制度已经日渐成熟，成为了与司法诉讼、仲裁共同解决社会纠纷被中国法律所确立的重要程序之一。近年来随着经济发展，物业纠纷随之增多。该类案件重复性较大，如果全部通过司法途径解决，法院负担大，法院的判决也并不能完全达到彻底平复社会矛盾的效果。通过诉讼程序解决物业纠纷，既费时间又费人力物力。因此，通过人民调解方式处理此类纠纷是一个很好的方向。一、人民调解委员会人民调解委员会是依法设立的调解民间纠纷的群
10、众性组织。村民委员会、居民委员会设立人民调解委员会。企业事业单位根据需要设立人民调解委员会。村民委员会、居民委员会的人民调解委员会委员由村民会议或者村民代表会议、居民会议推选产生；企业事业单位设立的人民调解委员会委员由职工大会、职工代表大会或者工会组织推选产生。国务院司法行政部门负责指导全国的人民调解工作，县级以上地方人民政府司法行政部门负责指导本行政区域的人民调解工作。二、物业纠纷调解的法律依据和各地的实践经验山东省物业管理条例规定，街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。物业纠纷通过调解方
11、式解决，是山东省物业管理条例的一个重要特点。也是我们在物业纠纷中进行人民调解的一个法律依据。近几年来，各地在物业纠纷处理中已有率先采取人民调解的途径进行解决的先例，已经有很多可以借鉴的经验。尤其是今年以来，物业纠纷调解已经得到实践的成功检验，成为各地解决物业纠纷的基本模式。2三、人民法院和司法行政机关在调解中的地位和作用。人民调解是一个法律系统工程，而物业调解的系统性更加复杂。涉及到了司法行政机关、人民法院、物业行政管理部门三个方面。人民调解法规定，县级人民政府司法行政部门应当对本行政区域内人民调解委员会的设立情况进行统计，并且将人民调解委员会以及人员组成和调整情况及时通报所在地基层人民法院。
12、201*年，最高院颁布了关于人民调解协议的司法解释，最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定(法释201*29号)人民调解的有效性需要得到人民法院的法律保障，对于人民调解员的情况、人民调解的程序，应当接受人民法院的指导和监督。就我市来说，基层法院对于物业纠纷的属地管辖很明确，市级司法行政机关、物业管理机关会同市中级人民法院，同区的司法行政机关及时会商基层人民法院，针对物业调解纠纷处理出台相关的文件是极为重要的。笔者认为，青岛地区法院在接受物业纠纷立案过程中，在当事人自愿的前提下，法院立案受理后，认为具有可调性，经双方当事人同意可委托涉诉纠纷人民调委会进行调解。四、人民调解员及律
13、师参与根据人民调解委员会组织条例的规定，人民调解委员会是负责人民调解工作的组织，由委员三至九人组成，设主任一人，必要时可以设副主任。条例没有对人民调解员进行规定。人民调解法规定了，人民调解员由人民调解委员会委员和人民调解委员会聘任的人员担任。也就是说，根据调解工作的需要，人民调解委员会可以聘任相关的专业人员，例如律师、法官或物业管理部门人员担任处理物业纠纷的人民调解员。由于人民调解委员会是以居委会为单位成立的，因此，从实际工作出发，区级司法行政机关可以指导各调委会聘任相关专业人员担任人民调解员，以人民调解委员会的名义来负责处理区县级区域内的物业纠纷。在调解员的选任上，应当注意到，精通于物业房产
14、实务处理的律师是调解员的重要人才来源。早在201*年，上海市司法局、上海市房地局就出台了，关于规范人民调解组织参与房地产和物业管理纠纷调解的若干意见，该意见要求，于201*年10月成立黄浦区房地物业纠纷人民调解委员会，聘请一批律师担任首席调解员。在此后两年多的房产物业纠纷调解工作中，房地物业纠纷人民调解委员会的这种运作模式初见成效。实践证明，律师在调解工作中，其专业性作用得到了发挥，有利于矛盾的解决和调解效率的提高。201*年7月22日，广东省中山市司法局发出关于加强律师参与人民调解工作的意见，对律师参与人民调解工作重要性的这样认识：律师作为法律工作者，是法律秩序和社会公共利益的维护者，不仅具
15、有专业优势，还是独立于冲突双方的第三者，比较容易取得人民群众的信任。律师不仅可以协调群众之间的利益纠纷和矛盾，同时也可以调和群众与政府之间的矛盾冲突，律师参与人民调解工作具有自身的独特优势。加强律师参与人民调解工作，是化解社会矛盾纠纷、维护社会稳定的迫切要求，是我市律师工作的一项重要内容，也是加强律师队伍建设和提升律师队伍形象的有效途径。五、人民调解的程序人民调解员根据纠纷的不同情况，可以采取多种方式调解民间纠纷，充分听取当事人的陈述，讲解有关法律、法规和国家政策，耐心疏导，在当事人平等协商、互谅互让的基础上提出纠纷解决方案，帮助当事人自愿达成调解协议。法律对人民调解没有非常严格的程序规定，主
16、要原则的是保障当事人自愿调解和平等协商的权利。调解过程中，人民调解员应当记录调解情况。人民调解委员会应当建立调解工作档案，将调解登记、调解工作记录、调解协议书等材料立卷归档。六、调解协议经人民调解委员会调解达成调解协议的，可以制作调解协议书。当事人认为无需制作调解协议书的，可以采取口头协议方式，人民调解员应当记录协议内容。调解协议书可以载明下列事项：（一）当事人的基本情况；（二）纠纷的主要事实、争议事项以及各方当事人的责任；（三）当事人达成调解协议的内容，履行的方式、期限。调解协议书自各方当事人签名、盖章或者按指印，人民调解员签名并加盖人民调解委员会印章之日起生效。调解协议书由当事人各执一份，人民调解委员会留存一份。七、争议解决经人民调解委员会调解达成调解协议后，当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的，一方当事人可以
