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1、名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -金科地产王明方、梅苏俊国内房地产行业的进展有两个特点，一是国家政策导向性强， 产业联动性强，受市场波动影响大；二是在开发过程中受资金、市场环 境等问题影响较大， 需要开发企业有很强的专业驾驭才能；房地产开发企业最重要的竞争优势是三大资源和四大专业运营才能，三大资源即资金资源、 土地资源和人力资源， 四大专业运营才能包括营销策划才能、规划设计才能、创新才能和资源整合才能；资源的多寡打算了 企业可以做多大，而专业运营才能的高低打算了企业生命力的强弱； 上述三大资源与四大专业运营才能，是房地产企业可连续进展最为
2、核心的要素；一、资金资源是为企业可连续进展输送养分的“血液”随着政府关于土地、 信贷的各种政策规定的出台， 房地产企业资金压力会越来越大， 高额的拍卖保证金和严格的付款要求迫使房地产企业由过去热衷的“关系竞争”快速进入到“资本竞争”的新阶段； 因而企业本身的融资才能如何在很大程度上打算了这个企业本身的竞争力，这在许多时候表现在银行业和房地产业之间的银企合作关系 上；全国房地产业银行信贷依靠水平在50%左右，并且部分大型城市 开发商对银行信贷资金的依靠度已超过80%；在我国现行融资体制下，房地产项目的全部流程几乎都离不开银行信贷的支持，开发资金的信贷依靠银行，物业抵押的信贷依靠银行，购方的消费信
3、贷依靠银行， 建筑企业垫付的工程资金也依靠银行；银企双方的这种依靠关系风险极大，房地产业要实现可连续进展，就必需拥有自己的金融平台，开 第 6 页，共 6 页 - - - - - - - - -拓多元化的融资渠道，充分利用信托资金、房地产产业基金、企业债 券、股市融资及私募融资等多种方式融资，不断提高融资才能和资本运作才能；二、土地资源是企业实现可连续进展的基础土地资源是房地产开发的核心资源，获得优质低价的土地成为房地产开发最为关键的才能； 对城市中心成熟地段的优质地块，主要采纳“招拍挂”的方式拿地，通过对区域市场的供求、价格、竞争态势 以及政策走势的分析， 对项目的销售价格和销售周作出精确判
4、定，通过系统化、 前瞻性的产品创新与业态规划的优化，提高最高地价承担才能，做到既能把握机会更能掌握风险；同时，通过媒体、广告的方 式猎取社会土地信息资源， 积极寻求项目合作与项目转让，实现企业快速扩张；三、人力资源是促进企业可连续进展的保证企业核心竞争力培养的最大问题是特殊学问资源的积存，而学问资源的载体主要表达为人力资源；房地产开发与经营具有环节多、专业性强、投资回收期长、工作关系复杂等特点，这些特点要求房地产 从业人员必需要有全面的专业学问、开放的心态、宽敞的视野、长远 的眼光、良好的心理素养及很强的综合才能；随着房地产产业化进程的推动，社会资源的流淌， 房地产行业的竞争已经转入了人才的竞
5、争， 有必要让专业的人放开手脚富有制造性的做专业的事，全员全力推动企业“精细化、规范化、标准化、系统化”运营治理与超值服务；房地产企业通过对人力资源的开发和治理，建立和拥有一支稳固的、 专业的、高素养的人才队伍，便成为企业珍贵的战略性资源；四、专业运营才能打算了战术层面落实企业的长远进展战略随着住宅产业化时代的来临， 房地产开发市场的主角， 将由专业化公司、专业化集团替代目前许多分散的中小型企业， 并由此引发房地产业的深刻变化专业化经营将成为企业在房地产市场竞争中占有一席之地的准入证， 这是资金密集型和产业化程度较高的行业进展到肯定阶段时必定显现的规模经营局面；可以预见， 今后房地产业的竞争将
6、主要集中在专业集团和专业公司之间，它们的开发行为和观念将极大地影响整个房地产市场；房地产开发项目为了实现快速周转，也要求企业拥有较强的专业运营才能；假如企业没有专业才能， 即使拥有资金和像样的地段， 开发楼盘的品质与盈利才能也会大打折扣；房地产企业的专业运营才能主要表达在营销策划才能、规划设计才能、创新才能和资源整合才能等四个方面；1. 营销策划才能是一种导向行为，是一条基于市场需求之上的“纲”，贯穿于房地产定位、开发、销售、物业治理；换言之，营销策划是一种主动行为，它采纳市场调研、分析、营销策略、销售技巧和掌握措施来保证引导、开拓、扩大有效市场；2. 规划设计才能是综合考虑人的因素、社会的因
7、素、 环境的因素和科技的因素， 实现更相宜的规划居住小区，充分满意目标客户的需求；3. 创新才能表达了企业对客户需求与外部环境的响应才能，随着人们的生活水平和居住水平的提高，人们对房地产商品的质量、功能会提出新的要求， 这必定促进建筑、 建材及相关一系列产业或部分产品科技含量的提高，同时产生更多的新技术、新产品，从而促成房地 产行业的不断创新；4. 资源整合才能包括内部整合与外部整合，这两种整合才能的大小，也表达了企业核心竞争力的强弱；内部整合是指通过对土地、资金、规划设计、工程建设、工程监 理、营销策划、 物业治理等多个元素整合，生产出拥有自身特性产品的才能；房地产企业需要敬重现代专业分工合
8、作的企业模式，通过积极优化内部组织结构，理顺内部关系，缩短治理链条；在规模生产的 基础上，增加与供应商的谈判才能，压低供应价格，降低开发成本， 有效扩大开发规模和提高盈利才能；产品与营销的整合表达在企业拥有自己特有的产品系列和经典项目子品牌，以便在全国能更好地复制整合及推广宣扬；外部整合是指通过与其他房地产企业在战略性资源与核心竞争力上的整合，实现资源共享、风险共担、优势互补、增强竞争才能、共同拥有市场，进而淡定应对宏观政策环境及市场环境所带来的挑 战，补偿企业在资源上显现的不足，谋求更长远的进展，详细表达在以下三个方面：（ 1）土地与资金的联盟：有些企业拥有土地，或者在获得土地以后缺乏资金无
9、力进行开发； 有些企业资金实力雄厚但手中不把握土地；这类企业可以实行土地、资金联盟的方式，发挥各自的优势，解决各自所需，合作开发，联手共同完成项目，一方面可以解决了空有资金却稀缺土地的困境，另一方面也化解了有土地缺资金的难题；（ 2）品牌联盟：手中握有土地、资金等资源但运作才能不强的企业可以与综合实力强、 拥有品牌等无形资产优势的企业建立战略联盟，依靠对方的品牌进行市场扩张；（ 3）开发全过程的联盟：通过专业化分工和社会化协作，将自己的房地产开发业务分解成不同环节，在可行性讨论、规划设计、工程建设、工程监理、营销策划、物业治理等环节中都与最专业、最顶级、最先进的伙伴合作，对资源进行最有效的整合
10、，为企业在新时期极富挑战和困难的环境下，求生存，寻突破，找进展，共成长；房地产企业在拥有三大资源与四大专业运营才能的同时，仍要熟悉到房地产行业的周期性与波动性，从长周期来看， 我国房地产业正处于规模不断扩大、 结构不断优化的阶段， 但行业的供求态势可能不断变化；总体而言， 房地产市场长期的增长和短期的波动这两件事是不冲突的； 房地产企业要积极面对调控， 在市场波动中实现可连续进展；在政策调控和市场调整当中，“危”与“机”并存，只有房地产 企业领悟了政策的意图， 认清了市场波动的规律， 准时修整自己的进展策略和经营策略， 把企业的进展融入到朝气蓬勃城市化、现代化建设当中，社会为老百姓供应好的产品， 这个企业才可以立于不败之地；综上所述，房地产开发企业在复杂的市场环境下，规划进展战略，发掘三大资源， 提升专业运营才能， 是企业可连续进展的运行动力和根本保证；
