《房地产开发产品自持视同销售操作要点》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发产品自持视同销售操作要点（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢.房地产开发产品自持视同销售操作要点（老会计人的体会）导读：房地产企业开发完工物业自持，先将开发产品产权办理在房地产公司自己名下，然后融资、出租等自己使用，再间续销售模式，假如是一般计税方法的项目，可以挑选视同销售并且自己为自己开销售不动产的增值税专用发票，可以抵扣对应的土地价款；假如是简易计税方法的项目，可以不挑选视同销售，不需要自己为自己开销售不动产的发票； 房地产开发一般计税方法越来越多，由于融资或经营需要，开发商可能会将开发产品产权办理在
2、地产公司自己名下，然后抵押融资、出租等等，属于自建自用，以后再销售，不属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，依据国家税务总局 2021 年 14 号公告规定，“一般纳税人转让其 2021 年 5 月 1 日后自建的不动产， 适用一般计税方法， 以取得的全部价款和价外费用为销售额运算应纳税额”；假如在办产权时，不视同销售，那么增值税不能抵扣土地价款，以后按二手房销售仍不能抵扣土地价款，开发产品自持后再销售，由于土地价款不能抵扣，增值税税负大增；问：房地产开发产品自持怎么处理才能抵扣土地价款呢？答：开发商一般计税方法项目自持，可以挑选视同销售，同时视同购进，办产权时自己为自己开一张增值税专用
3、发票，可以抵扣土地价款（包括土地出让金拆迁补偿费等等）；参考湖北国税的处理：2021 年 7 月 21 日，湖北省国税局营改增政策执行口径第三辑解答其次十二个问题：问：房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？答：房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税；否就，应按规定缴纳增值税；例：房地产企业建一酒店11100 万元，其中土地出让金4440 万元；为融资需要， 产权办自己名下，两年后再销售；1，开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发票，计入固定资产；2，增值税纳税申报，自己给自己开具11100 万元
4、的增值税专用发票需要运算增值税销项税11%；销项税额 1100 万元； 第 1 页，共 4 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢.3，自己开发票卖给自己， 自己取得自己开给自己的视同销售增值税专用发票，进行正常认证抵扣申报，由于视同销售同时属于购入不动产， 视同购进不动产增值税专用发票的进项税为1100 万元，当期答应抵扣 60%为 660 万元，另 40%为 440 万元第 13 个月抵4，当期本酒店视同购进增值税专用发票的进项税可以抵扣66
5、0 万元，当期酒店对应土地价款答应抵扣（ 4440/1.11 ） *0.11=440 万元，进项税共1100 万元；5，本月应交增值税为0 万元6，其余酒店自持的440 万元进项税第十三个月进行抵扣；酒店的土地价款以外成本费用的进项税可以连续留抵；开发商办产权在自己名下时， 自己为自己开一张增值税专用发票，有效解决了土地价款抵扣问题；假如不自己为自己开一张发票，那么对应的土地出让金是不能抵扣的，以后永久不能抵扣，企业特别吃亏；问题是：房地产企业自己给自己开具11100 万元的增值税专用发票合法吗？可以开具吗？税局认可这种方式吗？第一，税务及发票相关文件没有规定自己外购或自产货物自用，必需自己为
6、自己开具发票；中华人民共和国发票治理方法第十九条规定，销售商品、供应服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特别情形下，由付款方向收款方开具发票；其次，税务及发票相关文件也没有规定自己外购或自产货物自用，不答应自己为自己开具发票；例如，汽车 4S 店试驾车就是自己为自己开增值税专用发票解决上牌问题的；根据中华人民共和国道路安全交通法、中华人民共和国道路安全交通法实施条例和机动车登记规定 中华人民共和国公安部第102 号令 要求，机动车初次登记时须供应机动车销售统一发票；作为特别情形，汽车 4S 店外购的自用车辆可向本单位开具机动车销售统一发票
7、，不属于中华人民共和国发票治理方法规定的虚开发票行为；4S 店日常经营中，往往是汽车生产厂家指定店内现有库存商品做 试乘试驾车；假如车辆已先期开具增值税专用发票做了入库，厂家指定库存转做试乘试驾车辆，4S 店只能自己为自己开具机动车销售统一发票；参考各地国税说明口径：湖北省国税局出台的 营改增政策执行口径第三辑解答营改增实务中的23 个问题中， 其次十二个问题如下：问：房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？ 第 2 页，共 4 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会
8、计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢.答：房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税；否就，应按规定缴纳增值税；云南国税营改增问题解答摘编（十四）三、不动产（二）房地产企业在售的房屋转为自持是否视同销售？答：房地产企业在售的房屋转为自持时，假如办理权属登记的，应按销售处理，否就不应视为销售；2021-07-19 来源：安徽马鞍山市国家税务局房地产业营改增问题解答汇总6. 有房地产企业反映：他们开发的房屋在销售前，已经以房地产企业名义分户办理了产权登记；如未出售的房产此时留作自用或出租，不用再办理产权登记；出租一段时间后又销
9、售，与未租前就销售，从产权登 记方面来看没有区分；那么怎么判定其销售的是一手房、仍是二手房？是执行纳税人转让不动 产增值税征收治理暂行方法 ，仍是执行房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行方法？答：房地产企业销售已办产权登记的不动产，适用纳税人转让不动产增值税征收治理暂行方法； 销售自己开发的未办产权登记的不动产，适用房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行方法 ；开发商假如是老项目已备案简易计税方法自持物业，自己为自己开5%的增值税专用发票，对企业不利；可以挑选不视同销售；依据：营改增后企业将自行开发房产转为自用不符合增值税关于视同销售的规定，不属于视同销售
10、的范畴；中华人民共和国增值税暂行条例实施细就第四条单位或者个体工商户的以下行为，视同销售货物：（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（四）将自产或者托付加工的货物用于非增值税应税项目；搜寻（五）将自产、托付加工的货物用于集体福利或者个人消费；（六）将自产、托付加工或者购进的货物作为投资，供应应其他单位或者个体工商户；（七）将自产、托付加工或者购进的货物安排给股东或者投资者； 第 3 页，共 4 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word
11、资料 - - - - - - - - - - - - - - -从业二十年的老会计体会之谈，假如觉得有帮忙请您打赏支持，感谢.（八）将自产、托付加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人；财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税202136 号附件 1 营业税改征增值税试点实施方法第十四条以下情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿供应服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形；企
12、业将自行开发房产转为自用不在上述关于视同销售的规定之内；结论：房地产企业在销售房屋过程中，最终剩余的部分房产没有销售，自己使用了，并且房地产公司将该房产登记到自己的名下，在税法上可以挑选做不做销售处理；假如是一般计税方法的项目， 可以挑选视同销售并且自己为自己开销售不动产的增值税专用发票；假如是简易计税方法的项目，可以不挑选视同销售，不需要自己为自己开销售不动产的发票；小编寄语：不要盼望一张证书就能使你走向人生巅峰；考试只是检测学问把握的一个手段，不是 目的；千万不要再考试通过之后，放松学习；财务人员需要学习的有许多，人际沟通，实务体会，excel等等等等，都要学，都要积存；要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是肯定不是说有了证，就有了一切；有证书学问比别人多了一个挑选；会计学的学习，必需力求总结和应用相关技巧，使之更加便于懂得和把握；学习时应充分利用学问的关联性，通过分析实质，找出核心要点； 第 4 页，共 4 页 - - - - - - - - -
