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1、学习 -好资料2021年房地产估价师案例与分析考试真题及答案一、问答题 共 3 题，每题10 分第 1题 甲房地产估价机构 以下简称甲机构 于 2007 年 8 月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款 ；2021 年 1 月，因借款人不能如期偿仍贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低许多，银行认为甲机构存在高估，并托付乙房地产估价机构对甲机构2007 年 8 月出具的估价报告进行复核估价；请问： 1. 复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况.2. 复核估价的估价目的和价值定义应如何表述.【参考解析】： 1. 复核估价时，如甲机构在确定估价
2、时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点；估价对象的产权性质、使用性质、 建筑物状况、 四周环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准；2. 复核估价的估价目的可表述为：受银行托付， 对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核 ; 价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值；第 2题 甲公司为购买某在建工程项目托付乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为 7500 万元；购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准； 该项目重新开工半年后，甲公司为筹措
3、资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，托付丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000 万元；请问：如上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的缘由有哪些.【参考解析】： 1. 估价时点不同； 乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化， 房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化；2. 估价目的和价值类型不同；乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值， 而丙估价机构的估价目的是抵押贷款 目的， 评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异；更多精品文档学习 -好资料3
4、. 设计方案变更； 由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了转变，仅从转变设计方案角度看，转变前后价值也会有差异；4. 购买后投入建设资金；项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异；第 3题 某城市规划建设一条环城大路，经过某商品住宅小区南侧；该小区已建成使用3 年，共有 15 幢多层住宅楼，总建筑面积为 14000 ；建设环城大路需占用该小区 500 绿地， 并拆除一幢面积为 900 的住宅楼； 政府拟按规定进行有关补偿和赔偿， 托付房地产估价机构进行评估；请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面.【参考解析】： 1. 政
5、府应对占用的小区500 绿地进行赔偿，依据中华人民共和国物 权法 第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主全部，即使是市政建设需要占用，也应赐予小区全体业主绿地缺失赔偿费，同时，由于修建环城大路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应赐予相应赔偿；2. 中华人民共和国物权法第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产， 应当依法赐予拆迁补偿，保护被征收人的合法权益; 征收个人住宅的，仍应当保证被征收人的居住条件； 政府应对被拆除的900 的住宅楼的业主 或产权人 依法进行补偿； 理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费 含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰 的补偿
6、费 、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费 针对住房困难的低收入家庭的 等；二、单项挑选题 共 3 大题， 10 小题，每道题2 分 一 某商品住宅开发项目，征收土地面积5000 ，其中建设用地面积4500 ，代征地面积 500 ，规划建筑面积为15000 ；甲房地产开发公司 以下简称甲公司 于 2021 年 10月 18 日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证； 至 2021 年 10 月 18 日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，估计1 年后可全部竣工；甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款 ，托付乙房地产估价机构评估其于2021 年 10月 18
7、 日的抵押价值；经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650 元/ ，且按每月 1%递增 ; 平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%；第 4题 以下关于在建工程抵押的表述中，正确选项 ；A. 在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押更多精品文档学习 -好资料B. 在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押C. 在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置D. 在建工程抵押权实现时，优先受偿次序为购房款、建筑工程款、银行债权【正确答案】：D第 5题 如采纳成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，以下关于投资利润率选取
8、的表述中，正确选项 ；A. 成本法和假设开发法采纳的投资利润率相同B. 成本法采纳的投资润率高于假设开发法的投资利润率C. 成本法采纳的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D. 成本法和假设开发法采纳的投资利润率不行比较【正确答案】：D第 6题 采纳成本法估价时，土地部分以基准地价修正法运算的单价为2300 元/ ，就土地总价为 ；A.1035.0B.1066.1C.1150.0D.1184.5【正确答案】：D第 7题 采纳假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为 ；更多精品文档学习 -好资料A.9734.2B.10218.3C.10407.5D.10458.8【
9、正确答案】：B 二 甲公司拥有一宗面积为80000 的工业用地， 地上建有面积为50000 的厂房及10000的自用办公楼；新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区；第 8题 甲公司因申请抵押贷款 托付房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应 ；A. 按工业用途估价B. 按居住用途估价C. 按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值D. 先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合【正确答案】：A第 9题 受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是 ；A. 地价依据工业用地评估，厂房价值依据重置价格采纳成本法评估，办公楼参照周边写字楼 的售价等进行评估
10、B. 依据建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值C. 地价依据工业用地评估，厂房和办公楼依据重置价格采纳成本法评估D. 依据城市规划的要求，依据最高正确使用原就，地价依据住宅用地评估，厂房和办公楼依据重置价格采纳成本法评估更多精品文档学习 -好资料【正确答案】：C第 10题 假如政府征收该宗房地产，就依法应赐予甲公司的拆迁补偿为 ；A. 被拆迁房屋及其占用范畴内的土地价值B. 被拆迁房屋占用范畴内的土地价值和停产停业缺失C. 被拆迁房屋的价值和停产停业缺失D. 被拆迁房屋及其占用范畴内的土地价值和停产停业缺失【正确答案】：D 三 甲公司拥有一
11、宗登记用途为工业的房地产，建成于2004 年，现状用于商业，于2007 年作为抵押物申请了抵押贷款 ；现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，托付乙房地产估价机构评估其再次抵押价值；经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款；第 11题 以下关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是 ；A. 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B. 估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高正确使用原就，设定估价对象用途为商业C. 该地区房地产市场状况保持稳固，未发生重大变化或实质性转变D. 本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题【正确答案】：B第 12题
12、对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是 ；A. 交通条件B. 产业集聚度更多精品文档学习 -好资料C. 基础设施完备程度D. 公共设施完备程度【正确答案】：D第 13题 该宗房地产的再次抵押价值为 ；A. 首次抵押时的价值- 首次抵押贷款余额B. 再次抵押时的价值- 首次抵押贷款余额C. 再次抵押时的价值- 已抵押贷款额 / 贷款成数D. 再次抵押时的价值- 已抵押贷款余额/ 贷款成数【正确答案】：D三、指错题 以下房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13 处 每指明一处错误得3分，此题全对得40 分；每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分第 14
13、题 封面和目录 略致估价托付人函公司：受贵公司托付， 我公司依据房地产估价有关法律法规和标准规范， 本着独立、 客观、公平的原就， 依据科学、公允的方法， 为确定估价对象 抵押贷款 额度供应参考依据， 对贵公司所属估价对象 房地产 的抵押价值进行了评估；我公司估价人员在贵公司协作下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告；更多精品文档学习 -好资料估价人员依据估价目的，遵循估价原就，依据估价程序，利用科学的估价方法，在仔细 分析现有资料的基础上，经过测算， 最终得到估价对象于估价时点2021 年 6 月 30 日的房地产市场价值为：估价对象单价：写字楼 17833.5 元/ ，车库13.77 万元 / 车位；估价对象总价值：人民币91071 万元；大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整；房地产估价有限公司分公司 盖章 法定代表人
