《2005-ZX0904-深圳市宝安区前进路与创业路交汇处深信泰丰大厦90个车位使用权价值咨询报告@价格咨询》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2005-ZX0904-深圳市宝安区前进路与创业路交汇处深信泰丰大厦90个车位使用权价值咨询报告@价格咨询（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产咨询报告房地产咨询报告项 目 名 称：深圳市宝安区前进路与创业二路交汇处深信泰丰大厦90个车位使用权价值的咨询报告委 托 人：深圳国际信托投资有限责任公司咨 询 方：深圳市世联房地产评估有限公司作 业 日 期：2005年9月27日至2005年9月30日咨询报告编号：世联咨字2005ZX0904号版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。深圳国际信托投资有限责任公司：承蒙信任，我司于2005年9月27日对贵司位于宝安区前进路与创业二路交汇处深信泰丰
2、大厦90个车位进行了现场勘察，在分析了委估物业目前状况的基础上，对委估物业使用权的市场价值进行了市场调研及分析：首先，根据我们市场调查情况，该片区室内车位出售案例较多，报告中我们采用市场比较法进行测算；其次，结合委估物业的特点及初步规化，该物业只进行销售在短时间内来实现资金回笼的可能性较小，故采用收益法对其收益情况进行测算。并形成初步意见，仅供贵司参考。深圳市世联房地产评估有限公司 二五年九月三十日 联 系 人：曹亚琨、张逸标 联系电话：（0755）22162558目 录1致委托方函12估价师声明23估价假设和限制条件34估价测算过程45附件11（一）物业位置图（二）有关产权资料（三）评估机构
3、资质证书P3一 致委托方函深圳国际信托投资有限责任公司：承蒙委托，我们对位于深圳市宝安区前进路与创业二路交汇处深信泰丰大厦90个车位进行了查勘，以确定其67年使用权的市场价值，估价时点是：2005年9月27日。经过对同区域花园小区车位的市场调查和实地查勘，在分析了委估车位目前状况的基础上选用市场比较法及收益法进行评定估算，形成了初步意见，仅供贵司参考。最终确定委估物业使用权的市场价值如下：评估结果明细表物业名称车位个数(个)车位均价（元/个）评估总值（元）深信泰丰大厦地下车位1-58号、62-65号6278,0004,836,000深信泰丰大厦地下子母车位59-61号3110,000330,0
4、00深信泰丰大厦架空第二层25个车位106-117、120、122、124-133、136号2560,0001,500,000合计906,666,000注：上表中子母车位为2个相连的同规格车位二 估价师声明我们郑重声明：1. 我们在本咨询报告中陈述的事实是真实和准确的。2. 本咨询报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本咨询报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与本咨询报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4. 我司估价人员张逸标已对本报告中的估价对象进行了实地查勘。5. 没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。签
5、 名（盖 章）估 价 员：注册房地产估价师：注册房地产估价师：审 核：(注册房地产估价师)三 估价的假设和限制条件1、本报告中评估的是停车位的使用权价值，但委估物业不计入容积率，不能办理产权证，本报告中未考虑此因素对委估物业进入市场转让时的影响。2、报告遵循最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等估价原则。3、在报告中，我们假定委估物业使用权被估价时无权利之争议，是可以进行市场估价的。4、委估车位物业数量以委托方提供深信泰丰大厦车位情况说明及车库交通设施布置图记载数据为准，均认为数据资料可靠。5、委估物业的用途与其规划用途一致，本次评估物业所在楼盘现状用途为商业、办公及住宅。6、本报告中收益
6、年限取土地剩余使用年限，由评估人员向楼盘销售中心调查了解所得。7、委估物业：小区客户和商务客户共用，共201个车位。我们根据委估物业分布特点及物业管理处对车位的初步规划，我们假设小区客户专用车位为分布于架空层及地下一层人防工程的106个，商务客户专用车位为分布于地下一层及地面的95个。8、在用收益法对其收益情况进行测算的过程中的租金以政府指导价为依据，并未考虑未来停车位收费的变化。9、我们的评估结果仅为委估车位的平均价格（包含土地收益），反映的是委估物业在评估基准日的使用权价值。10、报告中所使用的货币为人民币。四 估价测算过程1 个别因素分析委估物业位于新安前进路与创业二路交汇处，其所在楼盘
7、原名为翡翠华庭，为矩形双塔布局，框筒结构，临街一栋为写字楼（现名：财富中心）：13层为商铺；417层为写子楼，一层两单元，共28单元；二栋为住宅楼：1-3层架空车库，4-28层为住宅，共138户 ；四层连接部分为架空花园，地下一层为车库；裙楼广场及住宅东侧通道分布露天车位。车位共计196个，分布如下：名称车位个数(个)车位种类备注地下车位1-58号、62-90号87标准66-90号共25个车位位于人防工程内地下车位59-61号3子母位架空一层91-105号15标准架空二层106-136号31标准架空三层137-142、145-169号31标准架空三层143、144号2子母露天车位170-196
8、号27标准合计196注：子母车位为2个相连的同规格车位。此次委估物业为地下负一层1-65号车位，其中59-61号为子母位及架空二层25个车位，共计90个车位，委估物业情况如下：各层车库层高：净高约3m；车库装修情况：内墙：刷白；地面：水泥；天花：乳胶漆； 车位分布情况：环绕核心筒双环分布，留下东南角为住户电梯大厅入口；车位规格情况：主要为25005000mm商务车位；另有少量（2200-2400）5000mm中型车位及19005000mm小轿车车位；车库通道:宽41105900mm。物业照片如下：1、财富中心大楼（深信泰丰）正立面 2、物业侧立面（车库入口） 3、物业布局 4、地下一层车位 5
9、、架空层车位 6、架空层车位与住户衔接处 7、地下一层车位 8、车位收费 2 区域因素分析委估物业位于新安前进路与创业二路交汇处，东北面紧临灵芝公园，南面为花园小区冠城世家，西北面临海雅百货、国美电器，属于新安前进路商圈范围内，周边生活配套完善，有医院、酒店、小学、银行等。该区域属于宝安老城区高档住宅开发区，前进路商圈目前为宝安区核心商圈，辐射能力强，商业物业远期前景看好，具有很强的升值潜力。区域内金融机构、大型百货等较为集中，随着深圳的西拓，宝安区的建设，该商圈将吸引越来越多的到特区内消费的宝安本地消费者，将在宝安区发挥越来越重要的作用。这无疑将带动该片区车位的需求量的增长。3 市场背景分析
10、深圳国民经济的良好发展，政府规范房地产市场的系列法规出台，有效的金融支持三大因素支持深圳房地产行业有序、和谐的发展，目前深圳的人均GDP达7,162美元，人们在追求更高品质生活时，对住、行两个方面的消费需求将随着收入增长而进一步增长，从而拉动房地产业及汽车行业的发展。 近年，宝安区经济增长迅猛，2002年至2004年的GDP增长率分别达到19.6%、19.7%和24.3%。2002年最新的统计资料显示，珠三角城市已进入汽车普及时代，深圳每百户城镇居民家庭汽车拥有量已达13辆。一方面，汽车的普及带动了经济的增长，另一方面，这也加剧了对停车位的需求。据深圳市交警局提供的数据，深圳平均每公里机动车密
11、度高达260多辆，已十分接近国际270辆的饱和容量标准，日间停车位缺口总数也约为3.3万个。地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押。在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。深圳市交警局于2005年9月15日举行的停车收费提价听证，根据其向物价局提交的提价听证报告，与调整前的收费标准相比，以停车时间3小时为例(3个小时以内停车占85%)，市区一类地区公共停车场工作日高峰时段停车收费标准提高到21元，提价幅度为320%；二类地区提高到14元，提价幅度为180
12、%；三类地区提高到7元，提价幅度为40%，综合提价幅度为130%。4 估价方法选用通过我们的市场调研，片区室内停车位的市场可比案例较多，采用市场比较法进行评估。市场比较法原理：是指在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产既知价格修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。根据委估物业的特点及实际销售情况，考虑其目前实际可能实现的回笼资金，我们采用收益法对其收益情况进行测算。收益法的原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象
13、房地产价格的一种估价方法。即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年纯收益，那么，以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。收益法计算公式为：V=a/r【11/（1r）n】其中: V收益价格；a年纯收益； r资本化率；n收益年限。5 估价测算过程及估价结果的确定(1) 我们调查的市场案例有：名称户数：车位车位均价（万元/个）楼盘均价(元/)车位月租金（元/个）调查日期备注御景湾1.4:17.85400地下:200，露天1002005.9新盘发售价金成时代1.42:17.55600政府指导价2005.9新盘发售价尚都0.75:16.88.86500政府指导价2005. 9新盘发售价子母位11.8新盘发售价天悦龙庭
