契税与耕地占用税教程文件

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1、契税法与耕地占用税法第六小组王一茗 陈晓倩 乔思行 丁 寒 王美欢 杨曜宁 韩佳宁 夏 冬契 税 法一、概念契税是以在中华人民共和国境内转移土地，房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税（1997年实行）二、立法原则及作用（1） 广辟财源，增加地方财政收入（2）保护合法产权，避免产权纠纷3. 房屋买卖 (1)房产抵债(按现值）(2)实物交换房屋(按现值）(3)以房产作投资或作股权转让（按入股房产现值）以自有房产作股本投入本人独资经营企业，免纳契税(4)买房拆料或翻建新房（按买价） 4、房屋赠与 5、房屋互换。 6、承受国有土地使用权支付的土地出让金纳税人为在中国境内转移土地、房屋权属，

2、承受的单位和个人为契税的纳税人。税率：幅度比例税率为3%5%。具体执行税率由省级人民政府在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。四、纳税人和税率1. 计税依据：不动产的价格（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。（2）土地使用权赠与、房屋赠与。 其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。五、应纳税额计算（3）土地使用权交换、房屋交换。 其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。 双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，由房地产转让者

3、补交契税。计税依据：补交的土地使用权出让费用或者土地收益（5）房屋附属设施征收契税的依据 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计税 城市的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率（6）个人无偿赠与不动产行为（法定继承除外），应对受赠人全额征收契税。例：居民甲有两套住房将一套出售给居民乙，成交价格为200 000元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住 房，并支付给丙换房差价款60 000元（假定税率为4%）试计算甲乙丙相关行为应缴纳的契税（1）甲应缴纳契税：60 000 4% =

4、2 400（元）（2）乙应缴纳契税：200 000 4% = 8 000（元）（3）丙不缴纳契税六、税收优惠1、一般规定（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免税（3）因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或免征契税。（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。（5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免税。（6）按规定予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官

5、员和其他外交人员承受土地、房屋权属。2、契税优惠的特殊规定（1）企业公司制改造 非公司制企业，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50的，对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属，免征契税。 （2）企业股权重组 在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权

6、，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。 （3）企业合并 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。 （4）企业分立企业依照法律规定、合同约定，分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。 （5）企业出售 国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，

7、免征契税。 （6）企业关闭、破产 企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。（7）房屋的附属设施 对于承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为征收契税，对于不涉及土地土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税（8）继承土地、房屋权属 继承法规定的法定继承人继承的土地、房屋权属，不征税，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，征收契税（9）其他 经国务院批准实施债权转股权的企业

8、，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。 政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属的转移，不征收契税。 企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。 对于拆迁居民重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，超过补偿款的，对超过部分征收契税 （1）纳税义务发生时间 为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。（2）纳税期限 自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内

9、缴纳税款。七、征收管理（3）征收管理 纳税人办理纳税事项后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向房地产管理部门办理有关土地、房屋权属变更登记手续。具体情况契税征税对象土地增值税征税对象国有土地使用权转让是不是土地使用权转让是是房屋买卖是是房屋赠与是一般不是，非公益赠与是房屋交换是（等价交换免税）是（个人交换居住房免税）契税与土地增值税的关系耕地占用税法一、耕地占用税基本原理（一）概念 耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，按照规定利率一次性征收的税种，属于对特定土地资源占用课税。 二、特点耕地占用税具有四个特点：（1）兼具

10、资源税与特定行为税的性质（2）采用地区差别税率（3）在占用耕地环节一次性课征（4）税收收入专用于耕地开发与改良 三、纳税义务人 耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人。具体可分为三类：（1）企业、行政单位、事业单位；（2）乡镇集体企业、事业单位；（3）农村居民和其他公民。四、征收范围 包括用于建房或从事非农业建设征用的国家和集体所有的耕地。 1、 耕地-用于种植农业作物的土地，包括菜地、花圃、苗圃、茶园、果园等园地和其他种植经济林木的土地、鱼塘。 2、占用已开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面和林地等从事非农业建设，由省、自治区、直辖市确定是否征收。 3、在占用之前三年

11、内属于上述范围的耕地或农用土地，也视为耕地。耕地占用税的纳税人：占用耕地建房或者从事其他停止农业建设的单位和个人各级地方税务局、税务分局、稽查局纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内。向主管税务机关申报缴纳税款主管税务机关开具完税证，并交付纳税人耕地占用税征收流程图四、应纳税额的计算（一）计税依据 耕地占用税以纳税人占用的耕地面积为计税依据（二）税率 税率的规定在每个范围最高税率是最低税率的5倍 实行地区差别幅度定额税率。人均耕地面积越少，单位税额越高。 经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均占有耕地较少的地区，税额可以适当提高。但是最多不得超过规定税额标准的50. （二）税率

12、税率规定如下：1人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为1050元；2人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为840元；3人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米630元；4人均耕地超过3亩以上的地区，每平方米525元各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额（三）税额计算 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额标准计算应纳税额，实行一次性征收。应纳税额计算公式：应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积（平方米）适用税率注：1市亩=666.67平方米 例一： 某企业兴建厂房占用耕地50亩，当地适用税率为7元/平方米，该企业应缴纳耕地占用税为

13、： 50 666.67 7=233334.50(元) 例二： 某学校占用耕地20亩，其中5亩为校办工厂用地，其余15亩为教学楼、操场、宿舍等用地。当地适用税率为5元/平方米。该学校应缴纳的耕地占用税为：5 666.67 5=16666.75（元）注：按耕地占用税政策规定，校办工厂用地不能免征耕地占用税税收优惠 （一）免征耕地占用税 1、军事设施占用耕地； 2、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地 学校包括县级以上人民政府教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、学历性职业教育学校以及特殊教育学校。 学校内经营性场所和教职工住房占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。 幼儿园限于县级人民政府教育

14、行政部门登记注册或者备案的幼儿园内专门用于幼儿保育、教育的场所。 养老院限于经批准设立的养老院内专门为老年人提供生活照顾的场所。 医院限于县级以上人民政府卫生行政部门批准设立的医院内专门用于提供医护服务的场所及其配套设施。 医院内职工住房占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。 （二）减征耕地占用税 1、铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。 根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以对前款规定的情形免征或者减征耕地占用税。 2、农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。 农村

15、烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡(镇)人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。 3、按规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。 4、占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，适用税额可以适当低于当地占用耕地的适用税额，具体适用税额按照各省、自治区、直辖市人民政府的规定执行。征收管理 （一）耕地占用税由地方税务机

16、关负责征收。 （二）土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。 获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。 土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。 （三）纳税人临时占用耕地，应当按规定缴纳耕地占用税。 纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。 临时占用耕地纳税人因建设项目施工、地质勘查等需要，在一般不超过2年内临时使用耕地并且没有修建永久性建筑物的行为。因污染、取土、采矿塌陷等损毁耕地的，比照临时占用耕地的情况，由造成损毁的单位或者个人缴纳耕地占用税。超过2年未恢复耕地原状的，已征税款不予退还。（四）占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，按规定征收耕地占用税。（五）纳税义务发生时间1、纳税人改变占地用途，不再属于免税或减税情形的，应自改变用途之日起30日内按改变用途的实际占用耕地面积和当地适用税额补缴税款。2、经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税