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1、关于商业银行贷款定价的案例及分析商业银行贷款业务中最常见的是房产抵押贷款业务，这类贷款存在较大的风险， 因此，也是初学者最好写的论文。浅谈房产抵押贷款风险防范由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物乂难以处置变 现，而房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势, 因此房产抵押贷款历来被认为是一种安全系数较高的抵押贷款模式，受到各家银 行的追捧。然而，随着楼市的不景气和美国次贷危机引发的全球金融危机却给我 们敲响了警钟，隐藏在其背后的风险也逐步暴鋸出来，尤具是当前我们农村信用 社房产抵押贷款比重大，加Z房产抵押贷款涉及环节多、专业性强，在实际操作 过程中，
2、如果不注意风险点，就很有可能产生贷款风险，因此很有必要进行分析 防范，确保贷款安全。一、当前信用社房产抵押贷款存在的风险点（一）外部风险1、评估风险。随着经济的发展，当前可充当抵押物的资产越来越多，并且行业 跨度大，因此，对于抵押物的评估，各家银行纷纷借助丁评估机构。但在利益的 驱使下，有的评估机构不惜出具虚假评估报告。借款人申请贷款时，评估费用由 借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够中请更多的贷 款；当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构乂会故意降低房产的评估价格。2、租赁权对抗风险。一是抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先 租后抵”，借款人即使不能按期还
3、贷，由于租赁仍然有效，信用社也很难处理抵 押房产。二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房 产承租人签订时间较长的租赁协议，并且耍求承租人一次性付清租赁费；或者借 款人以明显低丁市场价格的租金将房屋出租给关系人，信用社即使获得了产权也 将很难获得租金收入用于还贷。3、登记风险。一是虚假登记，抵押贷款至有权部门进行登记是保证贷款合同生 效和优先受偿的必耍条件，但当前却存在重复登记，以及登记部门的个别人员出 具虚假登记证明的问题，造成贷款出现纠纷时，信用社无法对抗第三人，权益得 不到保护。二是“一物多押”的风险。我国担保法规定：呗才产抵押后，该财 产的价值大于所担保债权的余额
4、部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。” 借款人将房产抵押给多个银行后，一口破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。4、优先受偿风险。我国担保法规定抵押贷款按规定至有权部门进行抵押登 记后，可以优先受偿。但这也存在例外情况，一是建设工程价款优先权。最高人 民法院“法释（2002） 16号,明确指出依照中华人民共和国合同法第二百 八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二是税收优先权。税收征收管理办法第45条第1款规定税务机关征税款, 税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴 税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保Z前，即纳税人欠缴税款
5、在先，以其 财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。5、抵押物价值风险。由于市场经济的发展，商品价格波动频繁，特别是近年来 房产价格急剧上升，而冃前楼市乂不景气，因此房产价值较难以把握，存在较大 的市场风险。当前美国的次贷危机就是一个很好的例证。6、变现风险。一是变现成本大。抵押物的处置大抵耍经过起诉、评估、拍卖等 儿个环节，每一个环节的费用都耍信用社先行垫付，加Z本金、利息，往往存在 资不抵债的问题。二是变现能力难度大，尤其是以乡镇房产为抵押物的，由于受 乡情、亲情等观念的限制，当抵押物拍卖时，常岀现想买却不敢买的局面。三是 执行难。由于一些贷款人诚信观念和法律意识淡薄，当具经营出
6、现风险时，则开 始偷偷低价变卖抵押房产，而一些人由丁贪图便宜，便私下签订买卖协议后便实 际占有，这种情况虽然不受法律保护，但信用社起诉中请执行时却效果不大，往 往发生赢了官司输了钱的情况。此外，最高人民法院在2004年底岀台的关于人民法院在执行民事查封、扌口押、 冻结财产的规定中规定：对被执行人及其家属生活必需的居住房只能查封，不 能扌丫I卖、变卖和抵债。在现实中贷款户的抵押房屋一般是生活用房，即使有多余 的房屋也同生活用房难以分割。閃此，很多信用社在贷款时没有考虑到这一点， 最后往往造成抵押物无法处置。而当前社会上不法造假分子利用假房产证骗取贷 款的案件也时有发生，某地信用社就发生借款人伪造
7、房产证、他项权证骗取贷款 100余万元的案件。（二）内部风险。1、风险意识差。由于长期以來形成的观念，总认为抵押贷款风险小，所以从贷 款调查、审查，以至贷后跟踪检查等各个环节都放松警惕，把关不严，缺乏风险 防范意识。2、责任心不强。个別信贷员在办理抵押贷款时，只看下（连审查都谈不上）抵 押物的所有权证，然后就由客户自行去相关部门办理登记事宜，等客户拿来他项 权证时，就直接发放贷款。正因存在如此做法，才使虚假证件、虚假登记的情况 层出不穷o3【贷后管理松懈。由于缺乏风险防范和责任意识，一些信贷员贷后根本就没有 进行跟踪检查，致使当抵押物被偷卖、转移时，还亳不知晓。也正因贷后管理松 懈，因此当抵押
8、物发生变质、价值降低等情况时，也未能及吋采取相措施，最后 致使贷款形成风险。4、缺乏相关法律知识。当今的经济是法治的经济，如果对相关法律知识不了解, 最后往往易造成抵押无效或无法实现优先受偿。二、相关防范对策1、增强风险防范意识。改变认为抵押贷款无风险或风险小的错误认识，合理评 估抵押贷款的风险程度，增强风险防范意识，从贷款三查”各个环节严格把关， 制定相应的规章制度，严格操作规程，努力把抵押贷款风险降低到最低程度。2、加强专业知识培训。加强对信贷人员、经办人员的专业知识、相关法律、法 规的培训，提高信贷人员的专业素养和操作水平。对一些典型案例要加强分析， 引以为戒，同时，加强对信贷人员有关房
9、地产知识等方面的培训，提高其市场评 估、判断等综合能力。3、重视借款人第一还款來源。发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人抵押物 价值的充足性和变现能力，而且更重要的是重视第一还款來源，要对借款人进行 财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映 贷款形态，从根木上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。4、贷前深入调查。对于已出租的房产，一般不办理抵押，若办理则要承租人承 诺放弃优先购买权，并调查清楚租赁的支付方式，签订协议将房产归信用社所有 时租金由信用社收取。对共有财产，信用社丿应详细掌握财产共有情况，耍求所 有财产共有人共同签字。对于在建T程抵押贷款，
10、应耍求借款人把基本存款账户 设在本社，往来款项耍通过本社办理，随时监督借款人资金使用情况。同时应详 细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象，仅有 一套居住房屋的应叫其提供当信用社处置抵押物时和住房担保。5、加强相关部门间的沟通联系。积极加强同房管处、土地局等登记部门的联系, 防范虚假证件和虚假登记。有条件的银行可以同以上登记部门直接联网，条件不 足的可以指定专人办理登记，专人取件，交叉进行，防范制假骗取贷款或是内部 作案。6、强化贷后管理。加强贷后管理，建立定期或不定期贷后跟踪检查制度, 认真关注客户的经营情况、资金流向情况，以及抵押物情况，一旦发现问题，及 时采取相
11、应措施，努力化解贷款风险或是将风险降到最低程度。劳动合同一、双方在签订本合同前,应认真阅读本合同书。本合同一经签订，即具有法律效力,双方必须严格履 行0二、木合同必须山用人单位（甲方）的法定代表人（或者委托代理人）和职工（乙方）亲自签章，并加盖用 人单位公章（或者劳动合同专用章）方为有效。三、本合同中的空栏,山双方协商确定后填写，并不得违反法律、法规和相关规定：不需填写的空栏, 划上“/”。四、工时制度分为标准王时、不定时、综合计算工时三种。实行不定时、综合计算工时工作制的，应经劳动保障部门批准。五、木合同的未尽事宜，可另行答订补充协议，作为木合同的附件，与木合同一并履行。六、本合同必须认真填
12、写，字迹清楚、文字简练、准确，并不得擅自涂改。七、本合同（含附件）签订后，甲乙双方各保管一份备查。甲方（用人单位）：名称：法定代表人：地址：经济类型：联系电话：乙方（职工）：姓名：身份证号码：现住址：联系电话：根据（中华人民共和国劳动法和国家及省的有关规定，甲乙双方按照平等自愿、协商一致的原则订立 本合同。一、合同期限（一）合同期限双方同意按以下第种方式确定本合同期限：1、有固定期限：从年月日起至年月1=1止。2、无固定期限：从年月日起至本合同约定的终止条件出现时止（不得将法定解除条件约定为终止条件）。3、以完成一定的工作为期限：从年月日起至T.作任务完成时止。（二）试用期限双方同意按以F第种
13、方式确定试用期期限（试用期包括在合同期内）：1、无试用期。2、试用期从年月日起至年月1=1止。（试用期最长不超过六个丿仁其中合同期限在六个月以下的，试用期不得超过十五II；合同期限在八个 月以上一年以下的。试用期不得超过三十日;合同期限在一年以上两年以下的，试用期不得超过六十日。）二、工作内容（一）乙方的工作岗位（工作地点、部门、工种或职务）为（三）乙方的工作任务或职责是 更本合同办理，双方签章确认的协议或通知书作 为本合同的附件。（四）如甲方派乙方到外单位工作，应签订补充协议。三、工作时间（一）甲乙双方同意按以下第种方式确定乙方的工作时间：1、标准丁.时制，即每日工作小时，每周工作天，每周至
14、少休息一天。2、不定时工作制，即经劳动保障部门审批，乙方所在岗位实行不定时工作制。3、综合计算工时工作制，即经劳动保障部门审批，乙方所在岗位实行以为周期，总工时小时的综合计算工时工作制。（二）甲方因生产（工作）需要，经与工会和乙方协商后可以延长工作时间。除（劳动法）第四十二条规定 的情形外，般毎II不得超过小时，因特殊原因最长毎日不得超过三小时，毎月不得超过三十六小时。四，工资待遇（）乙方正常工作时间的工资按下列第（）种形式执行，不得低于当地最低工资标准。1、乙方试用期工资元/月；试用期满工资元/月（元/日）。2、其他形式：。（二）工资必须以法定货币支付,不得以实物及有价证券替代货币支付。（三
15、）甲方根据企业的经营状况和依法制定的工资分配办法调整乙方T.资,乙方在六十日内耒提出异议 的视为同意。（四）甲方每月日发放丁资。如遇节假日或休息日，则提前到最近的丁.作日支付。（五）甲方依法安排乙方延氏工作时间的，应按（劳动法）第四十四条的规定支付延氏工作时间的工资报 酬。五、劳动保护和劳动条件（一）甲方按国家和省有关劳动保护规定提供符合国家劳动卫生标准的劳动作业场所，切实保护乙方在 生产工作中的安全利健康。如乙方工作过程中可能产生职业病危害，甲方应按职业病防治法的规定保 护乙方的健康及其相关权益。（二）甲方根据乙方从申的工作岗位，按国家有关规定，发给乙方必要的劳动保护用品，并按劳动保护 规定每（年/季/月）免费安排乙方进行体检。（三）乙方有权拒绝甲方的违章指挥、强令冒险作业，对甲方及其管理人员漠视乙方安全和健康的行为， 有权要求改正并向有关部门检举、控告。六、社会保险和福利待遇（一）合同期内，甲方应依法为乙方办理参加养老、医疗、失业、工伤、生育等社会保险的手续，社会 保险费按规定的比例，由甲乙双方负责。（二）乙方患病或非因工负伤，甲方应按国家和地方的规定给予医疗期和医疗待遇，按医疗保险及其他 相
