《共有产权模式下经济适用房定价改革探索》由会员分享，可在线阅读，更多相关《共有产权模式下经济适用房定价改革探索（7页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、共有产权模式下经济适用房定价改革探索杭州市经济适用房起源于1996年的安居工程，截至2011年底，杭 州市区已累计建设经济适用住房900多万平方米，竣工700多万平方米， 帮助10多力户家庭解决了住房问题。2003-2009年，杭州市区经济适用住 房项目通过招标方式确定建设单位，核定的经济适用住房销售价格一般控 制在3000元/平方米左右，建设单位通过销售经济适用住房、配建的经营 性配套用房和车库自行平衡成本。2009年以來，由于人工、材料等费用不 断上涨导致建设成木上升，建设单位普遍反映出现亏损，并出现招标流标、 已中标单位放弃中标以及部分项目因资金问题无法按合同约定完成建设 等问题。在此背
2、景下，总结经济适用房定价中的问题，改革定价方法是推 动经济适用房可持续发展的必然选择。一、经济适用房定价存在的两个问题1 做地成本与土地结算价格倒挂随着征拆迁成本的大幅度上升，产生两难问题：一方面政府为考虑中 低收入家庭的承受能力，强化经济适用房的保障功能，需要将土地价格控 制在较低水平（1200元/平方米）；另一方面，土地成本高于结算价格，做 地主体资金平衡困难。由于经济适用房销售价格控制在3000元/平方米， 政府根据销售价格来控制土地结算价格，杭州市九堡、下沙、三墩北大型 居住区的土地结算价格均为1200元/平方米（均摊到建筑面积，下同）， 丁桥、长睦居住区为980元/平方米。而根据项冃
3、单位的测算，实际做地 成本已经在1700元/平方米以上，土地成本与土地结算价格之间出现严重 的倒挂，经济适用房土地供应的难度增加。2项目成本与销售价格倒挂随着人工费用、建材价格、建筑节能等各类成本大幅度上升，经济适 用房销售价格长期低于建设成本，价格控制偏低导致建设标准偏低。从杭 州市1999年到2011年经济适用房项目的销售均价來看，2007年以前经济 适用房销售均价都在每平方米3000元以内。2007年以后销售价格有所上 涨，每平方米价格仍控制在3200元以内，而经济适用房开发成本已大大 超出3000元/平方米。建筑成本增加体现在四个方面。一是建筑材料、人 工费价格上涨较快。依据2011年
4、杭州市公布的工程造价信息来看，房地 产项目开发造价比2010年增长9%,其中材料成本上升导致造价上浮约7%, 人工成本上涨导致造价上涨2%。二是容积率大幅度提高，建安成本增加。 随着经济适用房中高层项目的增加，地下设施、消防等成本增加较多。三 是建筑节能耍求提高。如外墙保温材料耍求标准提高，每平方米成木增加 100元。四是融资成本高，财务费用大幅度增加。依据杭州市物价局对2011 年建设单位申报项目的成本核准，成本价格在4020-4400元/平方米之间, 建设成本与销售价格之间倒挂现象严重。二、共有产权模式下定价改革思路借鉴美国、英国、新加坡和我国香港地区公共住房的定价原理，依据 当前杭州经济
5、适用房定价存在的问题，从经济适用房土地供应、开发建设、 项目销售等流程设计三阶段定价方案，如图1所示。明确政府在经济适用 房定价中的权利，强化经济适用房在解决城市中低收入家庭住房问题中的 保障功能。三阶段定价方法的基本思路为，第一阶段：由政府作为价格审核主体, 在做地企业和经济适用房开发商Z间依据成本定价法确定经济适用房的 土地项目结算价格，如实反映土地成本。第二阶段：房地产企业作为开发 建设主体，在政府和房地产开发商之间依据成本定价法确定经济适用房的 项目结算价格，如实反映项目建设成本。第三阶段：由政府作为经济适用 房产权共有人，在政府和保障对象之间确定经济适用房的项目销售价格， 根据保障对
6、象支付能力确定共有产权比例。经济适用房三阶段定价法所要实现的三个目标：一是保障做地企业的 资金平衡，消除土地结算价格和土地成本倒挂现象；二是保障房地产企业 在经济适用房开发中存在合理的利润，激励其参与积极性，消除销售价格 和项冃结算价格倒挂现象；三是消除经济适用房定价空间不匹配的问题， 实现经济适用房价格呈现合理的空间梯度分布，确定不同区位价值地块上 的经济适用房具有相应的价格，实现经济适用房保障功能的公正性。二、经济适用房的三阶段定价流程1第一阶段：土地结算价格土地结算价格（P1）:依据征收土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆 迁安置补偿费，拆迁中各类川建筑物的回收残值应冲减成本后确定。在此 阶
7、段，政府作为价格审核主体，依据真实的做地成木，确定做地主体和建 设单位之间的土地结算价格。冃前，经济适用房土地大部分位于大型居住 区内部，因此经济适用房做地成本主要通过成本均摊的方式确定。其通常 做法是，将整个区域内土地开发总成本均摊到经营性用地面积上，再按经 济适用房用地面积进行均摊，确定土地结算成本。P1二（土地开发总成本/经营性用地而积）X经济适用房用地而积需要注意的问题：一是区位选择问题，避免选择征地成本过高的区域, 造成经济适用房土地成木大幅度上涨；二是考虑项目间的平衡，经济适用 房用地成本不能差别过大，过大会造成后期销售成本差别大，影响保障对 象的心理感受，造成社会舆论压力；三是要
8、加强做地成本监督，加强激励, 尽可能压缩成本。2第二阶段：项目结算价格项目结算价格（卩2）：由政府作为开发建设主体，依据项目建设成木 和利润确定经济适用房的项冃结算价格，保证开发商的适度利润，减少其 市场风险。经济适用房定价的第一阶段是政府和开发商之间在项目开工前 确定项冃结算价格。项冃结算价格仍然使用当前的成本定价方法，给予开 发商合理的利润空间（3%）。在第二阶段可以从两个方面进一步控制经济 适用房的开发成木，降低第二阶段的项目结算价格。首先，控制项目利润 率。第一阶段定价的主体是政府和房地产开发企业，采用成本定价方法， 给予企业合理的利润空间（3%）,减少企业面临的市场风险，选择经济适
9、用房建设的长期合作伙伴。其次，政府可以引入大型公共工程的建设管理 模式，降低项目运行成本。3第三阶段：项目销售价格由政府作为住房产权所有人，在项日结算价格卩2的基础上，增加经 济适用房建设中的减免费用、土地出让金和企业合理利润率，计算经济适 用房项目销售价格，并依据经济适用房保障对象的可支付能力确定产权购 买比例。第三阶段经济适用房的定价综合“可支付能力定价法”和“市场 定价法”，來确定政府和消费者之间的项目销售价格。确定经济适用房项 冃合理的市场价格，可以采用成本导向型和市场导向型方法。如何确定经 济适用房项0的销售价格是三阶段定价法的关键问题。P3是在项0结算价 格(P2)的基础上进行核算
10、，需要加上土地出让金和其他政策减免费用。 由于经济适用房项冃的定价需要每个项冃逐一定价，在此仅给出定价的构 成条款和方法。P3二P2+土地出让金+政策减免部分在项目结算价格的基础上加上土地出让金和政策减免部分，在此过程 中，为了保障经济适用房项目销售价格，应当不增加土地出让中的政府溢 价部分。这样不仅可以保证经济适用房的价格与限价房和商品房拉开差 距，保证经济适用房价格低于商品房的价格，同时也体现了经济适用房的 保障功能。此外，借鉴淮安、苏州、如皋筹L1经开始实行共有产权的城市, 其项目的销售价格通常与同地段、同品质商品房的价格水平较为接近。因 此，在确定具体经济适用房项目合理价格也可以参考周
11、边商品房的价格水 平，通常要低于周边商品房的价格(70%左右)。通过三阶段定价方法可以强化政府在经济适用房定价中的主导地位， 第一、二阶段定价法使得做地主体和房地产企业能够获得稳定的利润，激 励其长期参与经济适用房的开发与建设；第三阶段定价法能够使得经济适 用房定价更加反映区位价值，引导保障对象公正合理地选择居住地。好地 段的经济适用房的价格应当和差地段的经济适用房价格有一定差距，实现 政府在经济适用房定价中的统筹作用，引导中低收入家庭公平合理地选择 居住区域。通过在第三阶段中引入共有产权销售模式，允许购买不同比例 的经济适用房产权，可以保障居民具有一定的支付能力。4 共有产权分割比例的确定英
12、国的“共有产权”是以市场价格为基础，允许符合购买条件的购房 者购买一定比例的产权，剩余产权由“住房协会”持有，购房者租用。对 于购买的比例，英国共有产权的制度设计中，最低购买份额为25%,也可 以选择50%、75%直至完全购买产权。借鉴英国和我国淮安已有共有产权的 实践经验，在运作前期应当规定购买的比例高些，这样可以缓解经济适用 房建设运营中的资金压力，快速回收经济适用房的投资。经济适用房项戸 推行共有产权可以针对不同收入水平准入门槛的低收入者设定儿种不同 的产权分割出售方式，如表1所示。在共有产权的运营前期，拥有购买经济适用房资格的标准相对较高， 采用方案1,购买完全产权的70%,政府持有30%的产权，这样有利于经济 适用房建设资金的回笼。随着政府保障能力的增加，可以扩大“经济适用 房”的保障群体，允许购买少比例的产权，可以采用方案2和方案3,能 够使得更多符合资格的中低收入家庭购买一定比例的经济适用房产权。对 于剩余部分的产权，购房人每年按剩余产权价值的2.75%3%的比例交纳 租金。齐嬪/责任编辑
