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1、基于DEA方法的河南省房地产业投资效率分析摘要：本文运用数据包络分析法（dea）,构建了基于超效率dea 的房地产市场综合投资效率评价模型，以河南省18个地级市典型 数据为样本，对河南省房地产市场运作效率进行实证性研究。研究 结果显示，河南省房地产业整体上投资过度、投资效率较低，各地 级市房地产市场效率与当地经济发展水平具有一定的相关性。关键词：河南省；dea方法；房地产业；投资效率房地产业作为国民经济的支柱产业，对其他行业乃至国民经济的发 展具有广泛的影响作用。房地产业运作效率的高低是房地产市场发 展水平的重要标志，也是衡量房地产市场是否成熟的主要标准。在 目前我国房价高企、政府调控政策频繁
2、出台的敏感时期，利用科 学的方法研究房地产业是否存在重复投资、过度投资和投资效率较 低等问题，对于保持房地产投资的适度规模、促进房地产业的健康 发展具有重要意义。一、房地产市场投资效率评价模型数据包络分析（data envelopment analysis,简称dea ）是使用 数学规划模型分析、根据多指标投入和多指标产出相同类型单位进 行的相对有效性（称为dea有效）分析的方法。该方法可以用来评 价决策单元的效率是否达到最优，并利用该模型对效率达到最优的 决策单元进行排序，其模型为：其中，为效率指数，是决策变量；入j为输入、输出系数，是决策 变量；Xi j为第j个评价对象的第i个输入指标值；
3、Si为输入指 标松弛变量；yij为第j个评价对象的第i个输出指标值；si+为输 出指标松弛变量；式（1） - （5）即为dea效率评价模型。如果效率指数1,则表明投入产出超过了最优效率。二、投资效率的实证研究（一）房地产投资效率评价指标体系基于dea的房地产业投资效率评价的目的是直接反映一座城市房 地产业的投入产出效率，即投入的直接产出能力。本文分别选择“房 地产开发投资额”、“商品房新开工面积”和“平均从业人数”三个 指标作为技术效率评价的输入指标，将“房屋竣工面积”和“商品 房销售额”两个指标作为技术效率的输出指标，进而评价18个地 级市房地产的建筑技术效率和销售技术效率。同时，由于房地产
4、业 的投资建设期一般需要2-3年的时间，因此选择投入产出期为两 年，即输入指标选择2008年末的指标，而对应的输出指标选择2010 末的指标。（二）样本的选取及评价指标的描述本文选取河南省18个地级市2008-2010年的数据作为效率评价的 研究样本数据。对18个城市的变量描述性统计发现，2008年18个地级市平均房 地产投资67.04亿余元，郑州和洛阳的投资额位居前两名，达到了 434. 96亿元和22.38亿元，开封、平顶山、潔河、三门峡、鹤壁、 济源等城市的房地产投资额居于后几位。观察房地产投资额的分布 情况发现，房地产投资额与城市经济发达程度呈现明显的正相关关 系，其它两项投入指标在城
5、市间的分布情况和房地产投资额的分布 类似，说明房地产市场的整体投入情况与城市的经济发达程度密切 相关。分析2010年的产出指标的地域分布，同样发现了与投入指标相似 的情况。郑州和洛阳仍然处于前列，靠后的几个地级市的产出与郑 州、洛阳等大城市存在很大差距。（三）综合投资效率评价研究分别以表1中各指标作为dea评价模型的输入指标和输岀指标，根 据上文中介绍的超效率dea模型，对18个地级市的综合投资效率 进行评价。各城市的房地产业综合投资效率评价结果见表3。河南省18个地级市房地产业投资效率评价结果愈小，说明该城市房地产业投资效率愈低。在河南省18个地级市 样本中仅有郑州和洛阳的值大于1,为dea
6、有效决策单元，说明其 房地产业投资相对有效率；而其他城市的dea有效值都小于1,即 为dea无效。尤其是鹤壁、南阳、商丘、三门峡、周口、驻马店和 济源这几个城市的值在0. 5以下，这说明河南省房地产业除少数经 济较发达的城市外，整体投资效率不高，在行业内普遍存在投资过 度的现象。三、结论本文运用数据包络（dea）分析法构建了一个度量房地产业投资效 率的指标体系，通过对河南省18个地级市进行实证分析，能够较 好地反映河南省房地产业整体投资效率不高的问题。通过对投资效 率的研究发现，除了郑州和洛阳两市房地产投资效率较高外，河南 省其他城市均存在不同程度的投入过剩或产出不足的问题。河南省 必须重视房地产业效率不高的现状，及时体察市场环境的变化，停 止盲目投资，避免社会资源的浪费，进一步提升房地产业投资效率, 促进其持续健康发展。参考文献：1 陈景辉，李延喜等我国房地产业投资效率评价研究j技术 经济，2011, (01)： 72772 李延喜，李锦铃等基于超效率dea的房地产信贷资金配置效 率研究j工程管理学报，2011, (02)： 90943 胡俊超房地产市场效率论j上海经济研究，2006, (12)： 2833.
