商品房欺诈及其预防措施

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1、商品房欺诈及其预防措施商品房预售欺诈及其预防措施我国的商品房市场蓬勃发展，房地产交易越来越多，房地产行业存在 巨大的利益。据中国社科院2013年6月8日发布的住房绿皮书：中国 住房发展报告(2012-2013), 2012我国房地产平均毛利润率高达55%。在 这巨大利益的驱使下，很多房地产开发商想尽办法钻法律的漏洞，去铤而 走险违反法律，欺骗消费者以获取更多收益。我们应当警觉，维护正常的 社会经济秩序，保护广大消费者的权益，从而使我国房地产行业健康长远 发展。房地产行业进入鼎盛时期，各大城市房产开发商大力投资房产事业, 建设大量商品房，但是商品房仍然不能满足人民群众的口益增长的需求。 于是商品

2、房预售就成为房产开发商最热衷的一种销售方式。然而在商品房 预售中，如何保障购房者的权益成为我们面临的难题。虽然我国对商品房 预售制定了一系列的法律、法规，但是在实践中，购房者的合法权益还是 不断遭受侵害，其原因在于我国现有的相关法律制度过于简单、笼统，同 时存在很多不足，无法有效地发挥其应有的作用。现实中，房地产开发商的欺诈行为表现多种多样，主要可分为以下几 种：1. 虚假广告宣传误导购买者这主要是指开发商在媒体和售楼宣传品等宣传媒介中，虚构房屋的环境条件、道路条件、其他规划条件等，从而欺骗消费者，诱使他们与开发 商进行交易。虚假宣传是-种违背诚实信用原则的行为，法律对之也明令 禁止。2. 无

3、证或缺证开发并隐瞒购房者房地产行业的巨大利益，吸引了无数的商人前来投资。每个人都希望 成为房地产开发商，或者某地段，某时段的房地产开发商。但是由于房地 长行业资格的限制以及地段时段时段的冇限性，或政策等因素的影响，使 得存在开发商无法取得资格或者证明。出于追求巨大利益的目的，部分开 发商便无证开发出售商品房。另外，部分开发商因为出于尽快开发出售以 获得收益的目的，在证件不全，证件不明的情况下开发出售。无论是什么 原因，开发商在开发后，隐瞒了消费者，骗取购房者的信任，和他们签订 了购房合同。3、在预售商品房时设立定金陷阱按照目前商品房预售市场上的交易习惯，房产商与购房者在签订正式 的商品房预售合

4、同前，双方先签订一份认购书，对双方交易房屋的冇关事 项进行初步约定。认购书中通常有着非常核心的内容一一定金条款。开发 商拟定的认购书对于定金一般作如下规定：“乙方（购房者）须于签署本 认购书后X日内与甲方（开发商）签署商品房买卖合同。如乙方在上述期限内不签订商品房买卖合同，甲方 有权扣除乙方已交定金，并另行处置该房屋。”就初衷而言，“定金罚则” 惩罚的是违约方，对双方来说本应是一种公平、公正的一种制度。然而， 不少开发商利用了这一制度，或者以此骗取购房者已交纳的定金，或者将 其作为胁迫买受人签订预售合同的眩码，因此，在房产商中流传着这样一 句话：“定金是陷阱的开始”。4、预售合同中使用霸王条款

5、在我国现行的商品房预售中，建设部和国家工商行政管理总局联合制 定预售合同文木，与商品房市场发展初期由房产商单方面制定合同文木的 情形相比，格式条款的滥用的确得到一定程度的制止。但是，商品房预售 合同文本毕竟不是立法机关制定的法条，房产商可以另行拟定补充协议， 况且，即使是示范文木中的条款也可以“依法变更”或“另行协商”，这 些都为房产商设置一些不公平的格式条款提供了可乘之机，只是在表现形 式上变的更加不易觉察而已。常见的滥用格式条款的情形冇：（1）利用含 混表述误导购房者，在违反承诺时就以多重语义为由逃避责任。（2）对不 可抗力作扩大解释。（3）利用格式条款单方变更国家职能部门或地方政府 就商

6、品房预售而颁布的规定内容。（4）以商品房预售合同示范文木为借口 拒绝设定购房者提出的条款以及某些有利于购房者的法定内容。（5）限制 购房者的法律救济手段。就当前社会实践而言，购房者购买商品房是一件十分重耍的置产行为, 许多个人和家庭实际上是倾其全力來购买商品房，若其权益无法得到冇效 保护，则必将为购房者带来严重灾难，进而可能影响社会团结和稳定。另 一方面，我们也应该看到商品房预售制度对我国房地产业的发展所起的积 极作用。我们也应该分别从国家和购房者的角度分析，采取相对应的防范 对策。（一）国家应为商品房预售提供法律保障1建立健全的商品房交易市场监督机制房地产主管部门应当将加强对商品房交易市场的

7、监管，依法及吋查处 各种欺诈行为。具体来说，耍严格执行土地使用权、项冃规划建设、商品 房预售、商品房抵押登记、商品房办证等各项法律制度，对不具备法定条 件的开发商，不予办理相关手续证件。进行监督制度和管理制度的创新， 主动介入商品房交易市场，查处虚假宣传，无证开发行为。严厉查处各类 商品房交易欺诈行为，努力追求交易双方的利益平衡。2完善方地产行业相关法律建立健全的信息公开披露制度、商品房交易面积的公正测评制度、不 良开发商的市场强制退出制度等，使政府部门有法可依，给购房者以维权法 律依据，也给开发商以行为准则。（二）商品房购房者法律风险的防范对策1、提高购房者的法律风险防范意识在商品房预售中，

8、购房者的权益不仅仅需要法律制度的保障，更需要 购房者自身对商品房预售合同中的法律风险的识别和规避。然而，我国当 前大部分的购房者并不了解商品房预售合同中存在的风险及其避免方式, 这就给开发商提供了侵犯购房者权益的可乘Z机。面对这种状况，我们政 府的有关部门应当系统的整理商品房预售合同中可能存在的法律风险，向 社会广泛宣传，使广大的购房者能够及时了解商品房预售合同中的风险和 规避方法。同时，购房者也应当主动学习和了解商品房预售的知识及相关 法律规定。在与房产商签订商品房预售合同之前认真审查开发商的“五证” 和“一照”，对开发商的宣传资料认真辨别，必要时聘请律师协助等等。2、参加商业保险，减少预购的法律风险在现代社会中，风险无处不在。在商品房预售市场中，同样存在风险。为减少风险，购房者可以参加商业保险，以便得到相应的事后救济。目前 在房地产行业，保险仅在银行按揭的某些业务中才有所介入，但购房者对 预售合同中相关的不同环节能否用商业保险的方式来规避风险，有着现实 的期待。商品房是人们生活起居的重要场所，而且价值颇大。虽然房屋还 没建成，不能对其进行财产保险，但是可以对购房者的期待权进行保险, 当开发商不能按期交房、携款潜逃等而又不能赔偿购房者时，购房者就可 以通过获得相应的保险金來填补自己的损失。