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1、School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学1-1 房地产抵押贷款综述1-2 固定利率抵押贷款1-3 可调利率抵押贷款1-4 个人住房公积金贷款Chp3 房地产抵押贷款第一页，共44页。1-2 固定利率抵押贷款1、抵押贷款资金的供求School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology
2、中国矿业大学一、抵押贷款利率的确定 贷款利率在资金市场上表现为资金的价格。 资金价格的高低，在市场经济国家里，除了受社会平均利润率和国家政策影响以外，主要应该取决于抵押资金的市场供求关系。抵押贷款资金的供求关系如右图所示：2第二页，共44页。1-2 固定利率抵押贷款1、抵押贷款资金的供求School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学一、抵押贷款利率的确定 从抵押贷款的供给一方来看，供给量的多少决定于贷款人所愿意接受的利率水平。从理
3、论上讲，抵押资金的供应总量是贷款人的资金成本、发放管理贷款的成本和坏帐违约损失三者的函数。 而从贷款的需求这一方来看，抵押贷款资金的需求实际上是由全社会房地产投资的需求所决定的，房地产投资需求情况又取决于其它社会经济因素，此抵押贷款的需求又是一种引致需求。3第三页，共44页。1-2 固定利率抵押贷款2、影响抵押贷款利率的因素School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学一、抵押贷款利率的确定 （1）预预期的真实实利率（r） （2）
4、预预期的通货货膨胀胀率（p） （3）贷贷款风险风险 （f） 住宅抵押贷贷款的风险风险 主要有以下四类类： 坏帐风险帐风险(default risk)，利率风险风险 (interest risk)，提前付款风险风险(prepayment risk)；其他风险风险 ，如贷贷款或投资资的 流动动性（liquidity）或市场场可售性（marketability） 4第四页，共44页。1-2 固定利率抵押贷款3、抵押贷款资金利率的因素School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Minin
5、g & Technology 中国矿业大学一、抵押贷款利率的确定 抵押贷款利率受到预期的真实利率、预期通货膨胀率、利率风险、坏帐风险、提前付款风险和其他风险。它们之间的相互关系可以用如下公式表示：irpf若贷款人低估了上式中任何一个部分，他都将遭受经济上的损失。5第五页，共44页。1-2 固定利率抵押贷款1、早期抵押贷款模式School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变 一般要求借款人支付相当大的首期
6、付款额额。贷贷款比率一般不超过过房价的50，贷贷款年限长长短不一，但是最长长不得超过过5年。 贷贷款期内，借款人只付息，不还还款。贷贷款到期之后，根据当时时的经济经济 情况，在新的利率水平下重新订订立贷贷款合同。 在贷贷款续续期时时，可能因为为借款人个人储储蓄的增加，续续期贷贷款总额总额得以降低。 固定利率抵押贷款是指在整个抵押贷款合同所规定的贷款期限之内，贷款利率不随市场利率变化而改变的抵押贷款方式。6第六页，共44页。1-2 固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款(CAM) School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与
7、测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变 每月还款额由两部分组成：一部分是每月清偿的本金，等于将贷款总额按月均摊，另一部分是当月应付的利息，计算公式计如下：7第七页，共44页。1-2 固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款(CAM) School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变每月所支付利息减少额每月清偿本
8、经数额月利率8第八页，共44页。1-2 固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款(CAM) School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变At= P/n+P-P/n （t-1）i 式中At第t月的还还款额额； P贷贷款金额额； n按月计计算的贷贷款期限； i月利率。简简化计计算公式为为：9第九页，共44页。1-2 固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款(CAM) China University
9、 of Mining & Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变 例题题：贷贷款10万，30年，年利率12%，按月等额额本金偿还偿还 ，请计请计 算每月还还款额额？还还款模式如下：每月付款额额与贷贷款余额额（等额额本金偿还偿还 方式）（1）月数（2）当月贷贷款余额额（3）利息（12%12）（4）每月偿偿还还本金（3）（4）每月付款额额（2）（4）月未贷贷款余额额1234.36010000099722.2299444.4499166.66.277.781.000997.22994.44991.67.2.78277.78277.78277.78277.78.277.781
10、.277.78275.00272.22269.44.280.5699722.2299444.4499166.6698888.88.0第十页，共44页。1-2 固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款(CAM) School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变贷款清偿与贷款余额模式（本金等额偿还）年份月付款（元）30年0年份余额30年01000001277.7811第十一页，共44页。1-2 固定利率抵
11、押贷款3、等额本息偿还的抵押贷款(CPM，最普遍) School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变 所谓等额本息的抵押贷款(constant payment mortgage，简简称CPM)。它与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是每月付款（MP，A）是恒定的，计算公式为： 以10万元、30年期、利率为为12%的抵押贷贷款为为例，每月还还款额为额为1028.7元，具体情况如下：12
12、第十二页，共44页。第1年每月还还款（1028.7）情况月份贷贷款余额额偿还偿还的本金偿还偿还的利息199971.3028.701000.00299942.3128.99999.71399913.0429.28999.42499883.4729.57999.13599853.6029.87998.83699823.4430.16998.54799792.9730.47998.23899762.1930.77997.93999731.1231.08997.621099699.7231.39997.311199668.0231.70997.001299636.0032.02996.68合计计364
13、.0011980.401-2 固定利率抵押贷款School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学第十三页，共44页。每月付款额中本金与利息的变化趋势图每月付款额金额年份1028.6元051015202530本金利息01028.6元1-2 固定利率抵押贷款School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Tec
14、hnology 中国矿业大学第十四页，共44页。贷贷款余额额的变变化趋势图趋势图 （等额额本息偿还偿还 方式）余额年份100 000元05101520253085 705.7元46 241.3元1-2 固定利率抵押贷款School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学第十五页，共44页。1-2 固定利率抵押贷款4、等额利率对贷款清偿速度的影响School of Environment Sciences & Spatial Inform
15、atics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变利率与本金清偿偿百分比的关系（30年期抵押贷贷款）固定利率（%）第5年（%）第10年（%）第15年（%）第20年（%）第25年（%）84.9312.2823.2339.5463.85103.439.0718.3533.6158.73122.346.6014.3428.4053.92141.574.7211.1523.7249.15161.043.358.4719.8044.87结论：贷款利率越高，贷款本金清偿速度就越慢！16第十六页，共44页。1-
16、2 固定利率抵押贷款5、贷款余额的计算School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变 一是现值法。等额还款方式的抵押贷款中，计算每月还款额的理论基础是“贷款期间内每月还款额的现值之和等于贷款本金”。17第十七页，共44页。1-2 固定利率抵押贷款5、贷款余额的计算School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变 二是终值法。用已还款年份的年金终值占所有还款额的年金终值的比率表示已清偿的本金数额。每一元贷款的余额则为：18第十八页，共44页。1-2 固定利率抵押贷款1、分级付款的抵押贷款School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院
