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1、“营改增”对恒大集团税负影响分析摘要2016年5月1日，我国全面实施“营改增”，房地产行业也被纳入改革范围内。“营改增”作为我国税收制度上的一次重大改革，从理论上讲，有利于减轻恒大集团企业的税收负担。但是在实际运用过程中，由于房地产自身行业复杂性，往往会发生无法获取足够的进项税额的问题，可能会出现“营改增”后税负不降反而增加的情况，给企业带来了一系列机遇和挑战。因此必须对其进行深刻地研究才能明确这一重大改革的必要性。本文首先通过文献梳理和分析，将营业税和增值税进行对比，分析两种税制的不同之处。其次，从不同税种分析恒大集团“营改增”前后税负的变化情况，就企业税制改革后产生的问题进行探讨。最后对恒
2、大集团如何应对“营改增”提出了对策和建议，对其他房地产企业应对“营改增”具有一定的参考和启示作用。关键词：“营改增” 流转税 企业所得税Analysis of the Impact of Business tax to value added tax on Evergrande Groups Tax BurdenAbstractOn May 1, 2016, China fully implemented the business to increase policy, and the real estate industry was also included in the reform.
3、As a major reform of the tax system in our country, Business Increase is theoretically conducive to reducing the tax burden of Hengda Group Enterprises. However, in the actual application process, due to the complexity of the real estate industry itself, there will often be the problem of inadequate
4、 input tax. It may occur that the tax burden will not decrease but increase after the business increase, which brings a series of opportunities and challenges to enterprises. Therefore, we must make a deep study of it in order to clarify the necessity of this major reform. Firstly, through literatur
5、e review and analysis, this paper compares business tax and value-added tax, and analyses the differences between the two tax systems. Secondly, the changes of tax burden before and after Evergrande Groups business to increase are analyzed from different tax categories, and the problems arising from
6、 the reform of enterprise tax system are discussed. At last, the paper puts forward some countermeasures and suggestions on how Evergrande Group copes with the change from business to growth, which has certain reference and Enlightenment for other real estate enterprises to cope with the change from
7、 business to growth.Key words: business tax change to VAT commodity turnover tax corporate income tax目录绪论1一、营业税和增值税的基本概述1（一） 营业税的相关概述1（二） 增值税的相关概述2（三） 营业税和增值税对比分析2二、“营改增”对恒大集团房地产的影响分析2（一） 恒大集团简介2（二） 恒大集团涉税情况3（三） “营改增”对恒大集团税负的影响41、对企业流转税的影响42、对企业土地增值税的影响63、对企业所得税影响64、对企业整体税负的影响7三、恒大集团“营改增”后出现的问题8（一）
8、上游企业转嫁风险8（二） 进项税额抵扣不足8（三） 增值税专用发票风险8四、恒大集团应对“营改增”的对策及建议9（一） 合理选择上游企业9（二） 完善进项税额抵扣9（三） 加强增值税专用发票管理9结论10参考文献11致谢12III绪论近年来，恒大集团房地产企业迅猛发展，对国民生产总值的增长有着重要的贡献，不断推动着城市化进程。但长期以来，我国房地产行业税收制度并不完善，重复征税问题严重。与其他第三产业相比，房地产业税收核算业务复杂，企业的纳税负担较重，公司运行成本较高。而“营改增”政策的实施，可以将企业税负控制在合理的范围内，解决重复征税的问题，有利于健全房地产业税收体系，完善企业税制结构。因
9、此，对于恒大集团来说，“营改增”在企业税负方面起到了举足轻重的作用。房地产业与人们的生活息息相关，就其业务的复杂性及其价格的波动变化都会引起人们的广泛关注，“营改增”对恒大集团税负的影响势必也会成为大家关注的焦点。在全面实施“营改增”政策后，由于房地产业经营周期及产业链条的特殊性，改革未必会达到预期效果。假设房地产业的各项支出都能获取相应的增值税专用发票，获得足够的可抵扣进项税额，则有助于企业减轻税收负担，增加企业净利润，给房地产企业的发展带来更广阔的空间。反之，如果不能取得增值税专用发票，则有可能增加房地产行业的税负，所以在实际运用中存在一定的困难。希望通过此次研究分析，结合税制改革的背景以
10、及房地产业自身的实际运营情况，能够给帮助企业顺利解决税收负担问题，促进行业进一步发展。一 营业税和增值税的基本概述（一） 营业税的相关概述营业税是以在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额为课税对象而征收的一种商品劳务税1。营业税曾作为我国历史上的重要税种，不仅在我国的现行税制中占据主要地位，同时它也是全球各个国家所共同征纳的一项税种。在我国流转税体系之中，营业税作为其不可或缺的一部分，与消费税以及增值税一同健全着税收体系的不断完善和发展。营业税作为我国第三大税种，税收来源普遍，征收范围广泛2。以营业额为计税依据，税负计算方法相对简单，一定程度上简化了税收征管
11、，但在流转过程中容易导致重复征税的问题，对纳税人而言，会产生税收负担加重的不利影响。（二） 增值税的相关概述增值税是对在中华人民共和国境内销售货物或提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收的一种税3。“营改增”之后，增值税代替营业税占据我国税收体系的主导地位，这一改革的出现，使得增值税收入成为我国税收收入的主要来源。增值税按每一个环节增值额层层抵扣，有利于避免重复征税。一方面，增值税属于价外税，只对增值部分征税4。另一方面，增值税在税收征管方面把控严格，纳税义务人必须持有增值税专用发票才能获取进项税额的抵扣，有利于防止偷税、漏税行为的发生。（三）
12、营业税和增值税对比分析1 计税依据不同“营改增”以前，企业在销售过程中根据营业税的有关规定，按销售价格全额计征营业税。营业税按交易数量缴纳，交易越多，应缴纳的营业税就越多5。而增值税并不是按照营业收入征税，只有在增值的情况发生之后才需要征税。这样，“营改增”政策的实施在企业双重征税方面起到了有效规避的作用。2 征税方法不同“营改增”以前，以房地产企业为例，房地产开发企业往往会在建筑环节缴纳营业税，但在销售环节却出现无法抵扣的现象6。而“营改增”以后，对房地产上下游企业均征收增值税，使得每一环节的税额都可以得到抵扣，保证了税负抵扣链条的完整性，有利于降低企业税负。二 “营改增”对恒大集团房地产的
13、影响分析（一） 恒大集团简介恒大集团是一个集地产、金融、健康、旅游及体育为一体的现代化企业集团7。主要的经营范围包括房地产规划设计、开发及物业管理等8。恒大集团拥有宏大的战略规模，目前已覆盖全国280多个主要城市，在国际资本市场上引起了广泛的关注，外来资本纷纷涌入，已迈向国际化的舞台。恒大集团一直推动着我国城市化进程，是我国建筑工程面积最大，覆盖面最广的房地产企业，拥有国际一流的建筑设计院，配备专业设计工程师和先进的设备。恒大集团以“质量树品牌，诚信立伟业”为企业宗旨。致力于打造高品质产品，让百万业主实现安居乐业的梦想，也正是因为这样，恒大集团在我国众多房地产企业中脱颖而出。（二） 恒大集团涉
14、税情况 税种计税依据税率 营业税房地产销售收入按应税营业收入计缴（自2016年5月1日起，“营改增”后缴纳增值税）5% 增值税房地产销售收入按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税6%、11% 城建税按实际缴纳的营业税、增值税计缴 按企业所在地政策缴纳教育费附加按实际缴纳的营业税、增值税计缴 按企业所在地政策缴纳土地增值税按转让房地产所取得的增值税和规定的税率计缴按超率累进税率30%-60%企业所得税应纳税所得额25%表2-1 恒大集团主要涉及税种其中，土地增值税、城建税及教育费附加以及企业所得税在“营改增”后相关税率及计算
15、方法发生了变化。它们前后的变化情况如下表2-2所示。表2-2 受“营改增”影响的税种关系表税种税率“营改增”前计算公式“营改增”后计算公式关联城建税7%营业税税率增值税税额税率“营改增”后，三个税种的税基由营业税变为增值税教育费附加3%地方教育费附加2%土地增值税累进税率增值税适用税率-扣除项目总额速算扣除数“营改增”后土地增值税的扣除项目不再包括营业税企业所得税25%（收入-成本-费用+收益-损失-税金）25%税金中营业税、土地增值税和城建税及教育费附加都因“营改增”而有所变动（三） “营改增”对恒大集团税负的影响本章节主要从企业流转税、土地增值税以及企业所得税三个方面的指标，综合分析改革后恒大集团企业税负的变化情况，结合恒大集团2015-2017年财务报表的相关数据，进行计算汇总得出“营改增”后恒大集团各项税负具体产生了怎样的影响，并简要分析税负变化的原因。1 对企业流转税的影响企业流转税包括增值税、营业税、消费税、关税、城建税及教育费附加等9。其中，前两个税种在流转税中占比较大，二者不仅在计税方法上有所不同，而且在征收管理方面也有着较大的差异。房地产“营改增”政策实施以后，企业流转税也随之发生
