《2022年会计实务：土地增值税筹划的基本思路》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年会计实务：土地增值税筹划的基本思路（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、精品word学习资料可编辑资料- - - - - - - - - - - - - - - -土地增值税筹划的基本思路在国外,地价及税费一般占房价的 20,而国内地价和税费占房价的 50左右.因此,房地产开发商如何有效降低税费,在保证基本利润率（国内一般为 10） 的前提下使房价降下来就成为了在市场竞争中获胜的关键.在房地产税费中,土地增值税引人关注,缘由一是其税率较高,税负重,二是其有筹划的余地,做好 了,可以节省不少税金支出.沪江德勤会计师事务所北京分所的合伙人李展伟，税务部经理兰东武介绍了土地增值税筹划的基本思路：依据土地增值税的税率特 点及有关优惠政策,把握增值额,从而适用低税率或享受免
2、税待遇.土地增值税税率实行四级超额累进税率,税率从30到 60,增值越多,税率越高.在进行筹划时,增值额很关键.增值额是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额.税法规定的扣除项目有五部分：取得土地使用权所支付的金额.房地产开发成本.房地产开发费用.与转让房地产有关的税金.财政部规定的其他扣除项目,主要是指从事房地产开发的纳税人答应扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的 20.纳税人需特别留意的是：税法答应扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要少,运算增值额时必需以税法的规定为准.增值额小,计税额就小,适用的税率也低,土地增值税税负就轻.因此土地增值税筹划的关键点就是合理合法地把握
3、， 降低增值额. 税法规定,纳税人建造一般标准住宅出售,- - -细心整理 - - - 欢迎下载 - - -第 1 页,共 4 页可编辑资料 - - - 欢迎下载精品word学习资料可编辑资料- - - - - - - - - - - - - - - -假如增值额没有超过扣除项目金额的20,免予征收土地增值税. 同时税法规定, 纳税人既建造一般标准住宅,又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额.不分别核算增值额或不能精确核算增值额的,其建造的一般标准住宅不享受免税优惠.房地产开发企业假如既建造一般住宅,又搞其他房地产开发的话,分开核算与不分开核算税负会有差异,这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目
4、金额.在分开核算的情形下,假如能把一般标准住宅的增值额把握在扣除项目金额的20以内, 从而免缴土地增值税,就可以减轻税负.现举例说明如下.北京某房地产开发企 业, 1999 年商品房销售收入为 1.5 亿元,其中一般住宅的销售额为1 亿元 豪华住宅的销售额为 5000 万元.税法规定的可扣除项目金额为 1.1 亿元,其中一般住宅的可扣除项目金额为8000 万元, 豪华住宅的可扣除项目金额为 3000 万元. 假如不分开核算 （纳税人应明白清楚当地是否答应不分开核算）,该企业应缴纳土地增值税为：增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）为（1500011000）11000100 36,因此适用
5、 30的税率,应纳税（ 15000 11000） 30 1200 万元. 假如分开核算, 应缴纳土地增值税为： 一般住宅： 增值率为（10000 8000）8000100 25 适用 30的税率, 应纳税（ 100008000）30 600 万元.豪华住宅： 增值率为（ 5000 3000）3000100 67,适用 40 的税率,应缴纳（ 5000 3000） 40 30005 650 万元二者合计为 1250 万元,分开核算比不分开核算多支出税金 50 万元. 由于一般标准住宅的增值率- - -细心整理 - - - 欢迎下载 - - -第 2 页,共 4 页可编辑资料 - - - 欢迎下载
6、精品word学习资料可编辑资料- - - - - - - - - - - - - - - -为 25,超过 20,仍得缴纳土地增值税.进一步筹划的关键就是通过适当削减销售收入使一般住宅的增值率把握在20以内.这样做的好处有两个：一是可以免缴土地增值税, 二是降低了房价或提高了房屋质量，改善了房屋的配套设施等, 可以在目前猛烈的销售战中取得优势.我们对上例给出的条件做一点改动,然后来运算土地增值税的税负和企业的收益情形.假定上例中其他条件不变, 只是一般住宅的可扣除项目金额发生变化,使一般住宅的增值率限制在20,那么可扣除项目金额从（ 10000y） y100 20等式中可运算出, y8333
7、万元.此时,该企业应缴纳的土地增值税仅为豪华住宅应缴纳的650 万元,比不分开核算少缴纳 570 万元,比分开核算少缴纳 600 万元,扣除为增加可扣除项目金额多支出的 333 万元,分别削减支出 237 万元和 267 万元. 增加可扣除项目金额的途径很多,比如增加房地产开发成本，房地产开发费用等,使商品房的质量进一步提高.但是,在增加房地产开发费用时,应留意税法规定的比例限制.税法规定, 开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的 10,而各省市在 10之内确定了不同的比例,纳税人要留意把握.把握一般住宅增值率的另一种方法是降低房屋销售价格,销售收入削减了
8、,而可扣除项目金额不变,增值率自然会降低.当然,这会带来另一种后果,即导致销售 收入的削减,此时是否可取,就得比较削减的销售收入和把握增值率削减的税金 支出的大小,从而作出选择.假定上例中一般住宅的可扣除项目金额不变,仍为- - -细心整理 - - - 欢迎下载 - - -第 3 页,共 4 页可编辑资料 - - - 欢迎下载精品word学习资料可编辑资料- - - - - - - - - - - - - - - -8000 万元,要使增值率为 20,就销售收入从（ X 20 中可求出, X 9600 万元.此时该企业应缴纳的土地增值税为650 万元,节省税金 600 万元,与削减的收入 40
9、0 万元相比节省了 200 万元（由于土地增值税在计算企业所得税时可以扣除,对企业所得税和企业的税后利润会产生影响,因篇幅有限,此处不再分析,读者可以进一步进行比较） . 此外,税法规定, 1994 年 1月 1 日前已签订房地产开发合同或已立项,并已按规定投入资金进行开发,其在2000 年底前首次转让房地产的,免征土地增值税.因此,开发企业可以适当降低房价,在今年底前转让房地产是有利可图的.小编寄语：会计学是一个细节致命的学科,以前总是觉得只要大致知道意思就可以了,但这样是很难达到学习要求的.由于它是一门技术很强的课程,主要阐述会计核算的基本业务方法.诚然, 困难不能否认,但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度,最终加上勤奋, 那样必定会赢来成功的曙光.天道酬勤嘛。- - -细心整理 - - - 欢迎下载 - - -第 4 页,共 4 页可编辑资料 - - - 欢迎下载
