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1、摘 要学术界对财务分析研究历史已久，房地产行业具有自身特点，它需要投资的金额数量大、回收期长而且涉及财务问题复杂，其财务问题对自身行业以及其他行业具有较大影响性和参考性。本文以碧桂园控股有限公司为案例，以其发展背景为基础，以碧桂园近三年中期、年度报告为基础资料分析碧桂园市场发展状况、融资状况、偿债能力、营运能力以及盈利能力，并在此基础上将本量利假设分析引入房地产发展行业，尝试解答碧桂园为何在高负债的情况下仍能实现快速周转、高速增长、稳定盈利的原因，以此展现碧桂园的财务运营模式，发现其财务营运模式上存在的缺陷，并尝试提出一定的改进意见，总结其发展优势，提出相关风险防范的对策，以实现扬长避短的目的
2、。关键词：房地产业，碧桂园，财务分析，本量利分析Abstract Academic research on financial analysis has a long history, the real estate industry has its own characteristics, it needs to invest in a large number of amounts, long payback period and complex financial problems, its financial problems on its own industry and other
3、 industries have a greater impact and reference. Based on the background of the development three of Country Garden Holdings Limited, this paper analyzes the development status, financing status, solvency, operation ability and profitability of the country garden market, and on this basis, introduce
4、s the analysis of this quantitative profit hypothesis into the real estate development industry. Try to find out why bi Country garden can still achieve the reasons of fast turnover, high growth and stable profit under the condition of high debt, so as to show the financial operation mode of Country
5、 Garden, discover the defects in its financial operation mode, and try to put forward some suggestions for improvement, summarize its development advantages, put forward relevant risk prevention countermeasures, In order to achieve the goal of the advantages and disadvantages.Keywords: Real estate i
6、ndustry, Country garden, Financial analysis, Quantitative profit analysis碧桂园控股有限公司财务分析探讨一、引言财务分析在近现代企业管理中有着核心作用，它建立在现代化、合法化、合规化的会计核算基础上，对所核算的财务体系结构所涉及的财务要素、经营业务及未来发展方面起到分析、预测和风险防范的作用 在这里财务分析的定义为作者自己根据众多学术作品总结所得，并不是出自某项著作或者学术论文.。在20世纪后半叶，北美、西欧国家以及日本已经开始逐步发展他们的财务体系结构，在营运资本管理、资本预算、融资方法、股利政策等方面已经初显成效，但是
7、中国因为古代会计制度以及近代社会动乱等因素的影响，导致近现代财务发展落后于西方国家 尤金F.布里格姆（Eugene F. Brigham）（美），乔尔F.休斯顿（Joel F. Houston）（美）.财务管理精要（Essentials of Finance Management）（亚洲版原书第3版）M.北京：机械工业出版社，2017.6，第2页.。改革开放以来，中国市场经济在借鉴国外资本市场经济发展经验的基础上结合中国自身国情和市场经济发展特点开始了中国现代经济的快速发展，房地产行业作为改革开放以来创新性新兴产业，在给中国消费者带来实体房屋物质外，实际上也是中国现代财务发展的一个创新点和突破
8、点，在中国房地产行业发展中，不仅房地产公司自身重视财务分析的重要性，而且房地产财务的复杂性和特殊性对于社会各界学术研究者研究财务知识体系结构和财务创新发展提供了“实体性”的研究基础，这种基础不仅仅只是数字和会计要素的简单展示，而是能够打破传统财务分析模式，创新现代财务会计发展逐步与管理会计接轨的国际化发展模式。在房地产财务分析学术成果中，大多房地产财务分析案例主要涉及房地产内部财务风险、财务运营优缺点、财务预测以及房地产行业内部财务分析的横向纵向比较，但是在两个方面，学术研究者涉及较少，一是房地产发展的整个过程中的量本利分析，一是房地产行业财务运营模式与众多小规模民营企业财务运营模式的优缺点、
9、相同不同点之间的比较。财务分析要素及数据来源主要依附于公司财务报表，所以上市公司中期、年度财务报告是股东以及学术研究者分析公司财务状况和未来发展状况的主要依据，财务报告的真实性、合法性、合理性、谨慎性就显得尤为重要。综上所述，本文以房地产财务分析为基础，通过文献研究、指标分析和假设验证分析三种方法，在大众化财务分析模式的基础上将量本利分析加入到房地产财务分析中，希望这样的结合能对房地产的财务分析有一定的创新突破。二、碧桂园控股有限公司简介（一）公司简介开门见山不如推窗看江，百里那龙河，胜在有十里江湾，无遮挡一线江景，全城仰望的高度，好房子，一套就够 摘自百度碧桂园广告词：。念念不忘，碧有回响，
10、为更美好的生活，我们离乡，我们也常思乡。春节回家，回报家乡，乡村振兴，有你有我，建大众买得起的好房子，给业主一个五星级的家，家园团圆碧桂园 摘自爱奇艺碧桂园春节公益广告_设计师篇.2018年7月11日发布.。碧桂园控股有限公司，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业。展望未来，碧桂园将围绕地产业务核心，通过金融化手段强化或整合地产产业链上的各项社区相关业务，完善覆盖小区资源整合平台，打造全生命周期产业链，充
11、分释放集团内资产价值，继续巩固并加强本集团在行业中的领导地位。（二）业务概况1.合同销售状况截止到2018年上半年，该集团连同其合营公司和联营公司共实现合同销售金额约4,124.9亿元（人民币，下同），合同销售建筑面积约4,388.9万平方米，其中权益所有人应占之合同销售金额及合同销售建筑面积分别约为3,108.2亿及3,388.5万平方米。图表1 2015年到2017年合同销售额 单位：亿元2015年到2017年，该集团的合同销售额年複合增长率为61.4%，2018年上半年合同销售额同比2017年上半年增长42.8%。2018年上半年，广东省以外地区的合同销售占本集团总体的76%，另外该集团
12、连同其合营公司和联营公司已签约或已摘牌中国内地的可建总建筑面积约为36,420万平方米，其中75%分佈于广东省以外。按发展阶段划分，约45%在建，23%已经预售。属公司权益所有人中国内地的可建总建筑面积约为22,950万平方米。由此看出碧桂园控股有限公司在销售增速较快，业务扩展发展较快。2.市场开拓状况碧桂园控股有限公司，以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业。截止到2018年6月30日，该集团公司拥有2003个处于不同发展阶段的项目，其中1991个项目位于中国内地。在中国内地项目中，东部、中部省份占市场份额超过三分之二，而北部、西北部、西南部只占了三分之一。
13、虽然市场开拓速度较快，范围较广，但是存在分配不均的现象。三、碧桂园控股有限公司财务分析（一）融资分析1.融资资本来源公司要以发展求生存，实现公司利润最大化，就是实现销售增长，然而公司的销售增长往往需要资本的增加，即公司运营发展过程中能否有源源不断的资金注入是公司能否持续发展与实力扩张的关键。（1）内部资本来源图表2 2015年中期至2018年中期碧桂园内部资本权益比较表 该文中选用中期数据是因为碧桂园控股有限公司2018年年度财务报告还未披露，但是需要选用三年数据做参考和分析，故选取中期数据。2015中期至2016年中期为一年，“2015年中期至2018年中期”在本文中表示2015年中期至20
14、18年中期为三年，后文不做特别说明则表达意思与此一致。 单位：千元日期资产总额负债总额留存收益留存收益占负债比资产负债率2015年6月288559735 219534894 34034147 15.50%76.08%2016年6月424208638 331733605 40197020 12.12%78.20%2017年6月794667680 700363989 53365502 7.62%88.13%2018年6月1403043000 1260596000 74760000 5.93%89.85%公司内部资本的筹措主要来自留存收益。碧桂园公司从2015年中期至2018年中期资产总额、负债总额
15、、留存收益以及资产负债率都在一直增加，表明碧桂园控股有限公司在最近几年资金需求较大。内部筹资主要来源于留存收益，然而留存收益占负债总额比却一直在降低，表明公司在经营过程中盈利增率赶不上资金需求增率，所以碧桂园的发展仅仅依靠内部积蓄增长是不足以让公司持续良好发展的，还得主要依靠外部融资实现公司持续发展。（2）外部资本来源图表3 2015年中期至2018年中期碧桂园外部资本来源分析表 单位：千元项 目2015年6月2016年6月2017年6月2018年6月年外部融资总额571019027252760292583102293921000外部融资担保额27639608383401812487133280948000外部融资担保额占外部融资总额比重48.40%52.86%26.86%27.54%从图表3中看出，碧桂园每年外部融资额较高，其额度远远超出了图表2中的留存收益，外部融资额占负债总额比最低13.22%，最高占比26.01%，很好的解决了公司运营过程中资金短缺的困难。但是，随着公司的不断扩大，公司外部融资额越来越多，并且在股票筹资、债券筹资、优先股筹资、可转换股债券筹资和银行及其他借款筹资中，银行及其他借款占外部筹资比重最大，这无疑增加了公司债务资本，运营风险。图表4 2015年6月至2018年6月碧
