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1、目录一、确立不动产善意取得制度的必要性1（一）是保护不动产交易安全和交易秩序的需要1（二）是提高交易效率和节约交易成本的需要2（三）是满足市场交易日益发展的需要2二、当前不动产善意取得制度的存在的缺陷3（一）对不动产善意买受人保护不够3（二）不动产登记错误的情况时有发生3（三）权利救济途径不足3三、完善我国不动产善意取得制度的建议4（一）我国物权法应明确规定不动产善意取得制度的适用范围4（二）加强对当事人的保护4（三）健全不动产登记制度4（四）明确登记错误的赔偿责任5（五）增加权利救济途径5参考文献6浅析我国不动产善意取得制度的缺陷及完善摘要：善意取得制度是近代民法物权制度的一项重要内容，涉及
2、民法财产所有权的静 的安全与财产交易动的安全保护，是一种牺牲财产的静的安全为代价而保护财产的动的安 全的制度。善意取得制度是民法和物权法的一项重要制度，物权法进而对不动产的善 意取得制度做了明确规定，正式确立了不动产善意取得制度。不动产的善意取得，是将善 意取得的标的物扩张到不动产领域，包括诸如船舶、车辆、飞行器等以登记为公示方式的 特殊动产。这一制度的确立符合我国当前国情，对于维护交易秩序，保护善意第三人的合 法权益，调整我国物权关系具有重要作用。但也存在一些不尽完善之处，需要在法律制度 上予以明确。关键词：不动产善意取得完善不动产善意取得制度是我国物权法对物权取得法律制度的一项重大创新。物
3、权 法第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权 人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有 权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转 让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让 人。”这一规定从法律上对不动产善意取得予以确认，对于保护善意取得财产的第三人的 合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要意义。虽然我国物权法对不动产的善 意取得制度作了规定，但在实践中还存在一定的问题，笔者拟就这一法律制度的缺陷与完 善进行初步探讨。一、确立不动产善意取得制度
4、的必要性笔者认为，我国物权法善意取得制度的适用范围扩大到不动产是发展的必然，有 其重要的历史意义。不动产的善意取得制度能够保护受让人合理的信赖利益，降低调查成 本，保证交易的安全和便捷，提高效率和鼓励交易，最大限度地创造社会财富。（一）是保护不动产交易安全和交易秩序的需要不动产善意取得制度是保护市场经济条件下不动产交易安全和交易秩序的需要。在涉 及所有权保护与交易安全的冲突时，不动产善意取得利益衡量和价值选择的尺度是舍弃前 者的利益来保护后者，是以牺牲财产静的安全为代价而保护财产的动的安全，是对动的交 易安全的尊崇。有学者指出，交易安全较之静态的财产安全，在法律上体现了更丰富的自 由、正义、效
5、益和秩序的价值元素。在广泛的交易过程中，从事交易的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很 难对交易标的逐一查清。如果受让人在善意取得财产以后，根据转让人的无权处分行为而 使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系，而且 长此以往就会使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品可能要退还。此时，虽然 保护了真实所有人的利益，但是由此损害的不止是一个善意第三人的经济利益，更重要的 是动摇了他对市场交易的信心，进而影响交易秩序的稳定。在一个以交易维系的社会里， 法律应该牺牲静态安全，去换取交易秩序和交易信心。因此，保护善意第三人利益已成为 市场经济社会物权变动时应
6、遵循的一般原则。不动产善意取得制度是通过限制财产所有权 人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目 的，使当事人的交易活动受到法律的严格保护，从而增加当事人从事交易的信心，促进交 易的顺利进行。（二）是提高交易效率和节约交易成本的需要如果没有不动产的善意取得制度，在交易过程中，当事人往往并不知道对方是否具有 财产处分权，若是善意受让人在取得财产后根据无权处分而使交易无效，还会造成一个后 果，那就是，“权力的受让人为预防不测之损害，在任何的交易里均非详细地调查真正的 权利人，以确定权利的实像，方开始交易不可。如斯以来，受让人为确定权利关系的实像 裹足不前，对于当
7、代活泼迅速交易行为，自然会受到严重的影响疽，即第三人为了避免将 到手的财产返还，在交易的时候就不得不花大量的时间和精力去调查占有人是否就是真正 的所有权人，这样不仅影响市场交易的效率而且将交易成本增大了。而不动产善意取得制 度的确定，能够最大限度的提高交易效率，节约成本，促使人们充分利用资源，尽量地减 少不必要的浪费。（三）是满足市场交易日益发展的需要许多学者认为善意取得的客体只限于动产，不动产不应适用，物权法不应该将不 动产纳入善意取得制度的适用范围，此举是对不动产公示公信体系的冲击。因为不动产物 权变动以登记为公示方法，物权法赋予不动产登记“公信力”就可以达到保护不动产交易 的善意第三人的
8、目的。我国法律对不动产实行强制登记制度，不动产以登记作为具有公信 力的公示手段，在不动产领域内借助登记的公信力即可以达到保护不动产交易的善意第三 人，维护交易安全的目的，所以无适用善意取得制度的必要。但是现实中，不动产交易之 频繁和权属之复杂已今非昔比，即使是再完善的登记制度，也难以避免不动产登记中的瑕 疵、错误等导致的权利外观与真实权利不一致，尤其在二手房交易中，非真实权利人处分 交易的情况更为常见。此时若继续坚持登记的完全真实可靠性，不免会给善意第三人利益 造成重大损失，进而对市场秩序的稳定造成冲击。并且，当今交易形式及登记程序的复杂 多样性是前所未有的，一般的受让人在交易前要知悉这些登记
9、程序进而查清标的物的真实 权利状态是困难的，仅以此来判断受让人的善意与否进而否定之，也显得过于简单和绝对。 对此，物权法对不动产的善意取得作出系统的规定，可以解决我国现有的不动产登记 制度存在瑕疵的问题，明确了保护对象。二、当前不动产善意取得制度的存在的缺陷笔者认为，不动产善意取得制度还存在一些缺陷，主要体现在以下几个方面。（一）对不动产善意买受人保护不够不动产的善意取得制度是借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。物权法 第一百零六条第一款第三项“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记， 不需要登记的已经交付给受让人”，这就意味着对不动产善意买受人必须自办理登记之日 起才能
10、进行保护。而在交付房屋之后，买受人办理相应的登记手续可能需要很长的时间， 因而通常无法即时取得所有权。此外，买受人在占有该房屋之后，也可能会进行重大的修 缮，假如根据添附制度不能够获得所有权，则只能取得一种债权的保护，只能要求出卖人 赔偿损失或返还价款，而出卖人又无力返还，此时买受人的利益就会受到重大损害。（二）不动产登记错误的情况时有发生目前我国采取的不动产变动模式是登记要件主义，因此，登记在不动产善意取得制度 中占有至关重要的地位。在我国司法实践中，不动产登记错误的情况时有发生，即登记权 利与真实权利不一致，原因可能是由于权利人造成的，比如，不动产产权已经发生变动而 真实权利人殆于行使注销
11、或登记，或者已经知悉登记有误而不积极主张登记异议时，因原 权利人的过失而发生不动产善意取得;也可能是由于登记机关的原因造成的，如由于登记 机关的疏忽大意而造成登记与真实权利不相符合等。前者由原权利人承担不利后果有充足 的理由，后者则不尽充足，立法理由或许在于因为不动产的相对稀缺，当事人应对自己的 权利特别关注，在登记机关登记错误时，应及时提出纠正或者进行异议登记，否则在交易 安全的价值存有冲突时便处于不利的地位。所谓异议登记，是指在不动产登记出现错误时, 真实权利以及其他利害关系人向不动产登记机关提出异议，登记机关将此异议记载到不动 产登记簿中，从而阻止登记物权的真实性拟制和正确性推定的登记。
12、（三）权利救济途径不足物权法已经为原权利人提供了损害及错误登记的救济途径。根据物权法第二 十一条：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登 记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成 登记错误的人追偿。”以及物权法第一百零六条第二款“受让人依照前款规定取得不 动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”上述规定已经 明确，原权利人既可以向无权处分人请求赔偿责任：违约责任请求权、侵权损害赔偿请求 和不当得利返还请求权。在不当得利返还请求权中，原权利人可以在登记错误时向登记机 关请求损害赔偿责任。但是，登记机构
13、承担的赔偿责任属于国家赔偿责任还是一般民事赔 偿，物权法并没有明确，导致实践中原权利人的权利在此时因责任无法定性而失去了 救济的程序，救济途径明显被架空，不具操作性可言。三、完善我国不动产善意取得制度的建议笔者认为，应该从以下几个方面对当前不动产善意取得法律制度进行完善：（一）我国物权法应明确规定不动产善意取得制度的适用范围我国物权法为明确不动产善意取得制度的适用范围，至少应包括以下几种情况。1. 部分共同共有人擅自处分已登记的不动产。2. 不动产瑕疵登记。3. 第三人通过公开拍卖取得的不动产。4. 尚未进行登记但不违章的不动产。（二）加强对当事人的保护对于善意买受人来说，由于不动产善意取得制
14、度是借助登记的公信力原则来达到维护 交易安全的目的，不动产善意买受人必须自办理登记之日起才能进行保护。善意买受人的 权利很容易受到损害，笔者认为，这个问题需要其它制度配套解决。如通过同时履行抗辩 的适用，可以减少买受人支付全部价款但无法获得房屋所有权的风险，买受人在没有办理 登记手续之前，仅仅支付部分价款，其他价款在办理完登记手续之后再另行支付，使得善 意买受人的利益获得强有力的保障。对于原权利人来说，笔者认为应该规定原权利人可以 在相当长的时期内向受让人请求返还。但该项不动产若购自拍卖会、房交会或房地产经销 商，原权利人未偿还受让人支付的价金则不得请求返还。当然，对原权利人的归责性的判 断需
15、要进行个案审查，不具有一般性规则，它需要综合各方面的情况来认定，有时甚至跟 信赖者的情况有关，如在不动产共同共有下，共有人基于信赖而将产权仅登记在一人或一 部分共有人名下。（三）健全不动产登记制度善意取得制度适用于不动产是由于第三人信任不动产登记所致，登记与占有都具有表 征权利的功能。由于我国目前的登记制度较为混乱和不规范，我国不动产登记制度需要加 以完善和健全。从实践中不动产的登记来看，登记簿上记载的权利内容与实际权利状态不 一致的情况时有发生。随着经济的发展，不动产交易数量及交易频率远非过去所能比拟， 无论现代不动产登记制度多么独立，多么完善，仍不能完全避免登记内容与实际权利不一 致的情况
16、，这种不一致情况的发生原因主要有：1、因登记机关的过错而造成错误登记或 错误涂销；2、土地登记簿以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份 额以外的不动产并为继承登记；3、物权行为无效或撤消，如已登记的不动产物权变动因 无行为能力、诈欺等理由而无效或撤销，但登记尚未涂销。又如当事人伪造文书欺骗登记 机关而为登记；4、依法律规定取得不动产物权，但尚未办理登记，如征收土地手续已毕, 但未为所有权转移登记；5、不动产共同共有关系中，不动产物权登记在一个或部分共有 人名义之下。对此，笔者认为国家应该采取各种措施来健全不动产登记制度。比如登记机 关及时对于登记进行认真审查，尽量避免由于登记机关的过错而造成登记错误或错误涂 销；建立全国联网的不动产登记，使当事人在进行登
